Hà Nội, Thứ Ba Ngày 27/09/2022

Luật sư cảnh báo rủi ro khi tham gia đầu tư vào bất động sản Nhật Nam

Theo Kinh tế Môi trường 13:39 17/05/2022

Luật sư Hoàng Tùng cảnh báo rủi ro từ mô hình kinh doanh dạng đa cấp biến tướng (Ponzi) trước thông tin về việc Công ty BĐS Nhật Nam kêu gọi đầu tư lãi suất lên đến 168%.

Thời gian gần đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam (Công ty BĐS Nhật Nam - PV) liên tục tung ra các gói đầu tư với lãi suất "khủng", lên tới 168%/chu kỳ, 7%/tháng. Thậm chí, với những gói đầu tư có giá trị cao (trên 7 tỷ đồng), nhà đầu tư còn được công ty này tặng thêm cả bất động sản.

Không những thế, nếu mời gọi được người thân, bạn bè cùng tham gia đầu tư sẽ được chia lợi nhuận, cụ thể người giới thiệu sẽ nhận ngay 5 triệu đồng nếu khách hàng ký với công ty gói đầu tư 100 triệu đồng. Kêu gọi được càng nhiều người đầu tư thì càng nhanh thăng tiến, lợi nhuận nhận được cũng tăng theo.

Câu chuyện huy động vốn của Công ty BĐS Nhật Nam khiến nhiều người liên tưởng đến mô hình kinh doanh đa cấp biến tướng (Ponzi) đã từng bùng nổ ở Việt Nam cách đây mấy năm. Nhiều chuyên gia kinh tế, pháp lý và cơ quan chức năng đã đưa ra lời cảnh báo về những rủi ro mà nhà đầu tư phải đối mặt khi tham gia vào mô hình kinh doanh này. Bên cạnh đó, với hình thức huy động đầu tư như trên sẽ ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế bền vững của Chính phủ.

Để tìm hiểu thêm về cách thức huy động vốn cũng như mô hình kinh doanh của Công ty BĐS Nhật Nam dưới góc nhìn pháp lý, Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường đã có cuộc trao đổi với Luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa.

Luật sư cảnh báo rủi ro khi tham gia đầu tư vào BĐS Nhật Nam - Ảnh 1
Luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa.

-Mô hình đa cấp biến tướng (Ponzi) đã "bùng nổ" ở Việt Nam trong khoảng 10 năm trước. Gần đây đã xuất hiện trở lại với nhiều cách thức tinh vi hơn. Từ câu chuyện của Công ty Bất động sản Nhật Nam, ông có nhận xét gì về vấn đề này?

Luật sư Hoàng Tùng: Qua thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy các quy định pháp luật về xử lý hành vi phạm tội, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh đa cấp vẫn còn có một số hạn chế, bất cập. Đây chính là "lỗ hổng" của luật, là nguyên nhân, là điều kiện của tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh đa cấp. Đó là:

Mọi hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp đối với đối tượng không phải là hàng hóa đều bị cấm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, đến nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về "trường hợp pháp luật có quy định khác".

Đã có Nghị định quy định hành vi vi phạm về hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp. Tuy nhiên, Nghị định này không có quy định nào về xử phạt đối với những hành vi kinh doanh theo phương thức đa cấp bị cấm, bao gồm những hành vi như huy động vốn, cho vay, mua bán ngoại tệ, "tiền ảo"... theo phương thức đa cấp.

Bộ luật Hình sự cũng chưa đề cập đến việc xử phạt đối với các hành vi nói trên. Đặc biệt, không quy định trách nhiệm hình sự đối với pháp nhân thương mại. Qua thực tiễn cho thấy các pháp nhân thương mại tham gia với số lượng lớn, phạm vi, mức độ tham gia sâu vào hoạt động kinh doanh đa cấp, do đó việc thiếu chế tài xử lý hình sự đối với đối tượng này sẽ không đảm bảo tính nghiêm minh, triệt để của pháp luật.

Bên cạnh đó, hiện nay cũng chưa có văn bản hướng dẫn áp dụng quy định của Bộ luật Hình sự trong xét xử tội phạm vi phạm các quy định về kinh doanh theo phương thức đa cấp, từ đó cũng gây ra khó khăn nhất định trong thống nhất nhận thức việc xử lý về tội danh này và phân định với các tội danh khác như: lừa đảo chiếm đoạt tài sản; sử dụng mạng máy tính, mạng viễn thông, phương tiện điện tử thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản.

Luật sư cảnh báo rủi ro khi tham gia đầu tư vào BĐS Nhật Nam - Ảnh 2
Lễ công bố dự án của công ty BĐS Nhật Nam.

-Dưới góc nhìn pháp lý, cá nhân ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư trước khi tham gia vào các mô hình kinh doanh như Công ty BĐS Nhật Nam?

Luật sư Hoàng Tùng: Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh hiện nay nhu cầu tăng vốn, mở rộng thị trường là một trong những nhu cầu cấp thiết để tăng khả năng hội nhập và cạnh tranh của doanh nghiệp. Tùy theo lại hình doanh nghiệp và các đặc điểm cụ thể, mỗi doanh nghiệp có thể có các phương thức tạo vốn và huy động vốn khác nhau...

Tuy pháp luật không cấm nhưng, Luật Doanh nghiệp năm 2020 có quy định hạn chế như sau: "Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên không được phát hành cổ phần, trừ trường hợp để chuyển đổi thành công ty cổ phần". "Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên không được phát hành cổ phần, trừ trường hợp để chuyển đổi thành công ty cổ phần". "Doanh nghiệp tư nhân không được phát hành bất kỳ loại chứng khoán nào".

Hợp tác kinh doanh là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc kinh doanh nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Tùy vào năng lực chuyên môn và năng lực tài chính của các cá nhân, tổ chức thì các bên sẽ thỏa thuận và thống nhất mực độ hợp tác kinh doanh khác nhau. Tuy nhiên, dù hợp tác kinh doanh dưới hình thức nào thì cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro không thể tránh khỏi đối với nhà đầu tư. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư để hợp tác kinh doanh nhà đâu tư phải xem xét, đánh giá và phân tích thị trường, lợi thế hoặc ưu điểm của đối tác kinh doanh.

Khi doanh nghiệp tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh rủi ro luôn tiềm ẩn ở bất cứ lúc nào. Nếu doanh nghiệp không xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể thì rất dễ gặp rui ro. Việc doanh nghiệp huy động vốn theo kiểu, đảm bảo an toàn, chỉ có lãi, mục đích là xây dựng niềm tin cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, niềm tin phải được xây dựng dựa trên thực tế hoạt động thật của doanh nghiệp, nếu không có thể một ngày nào đó người "vỡ mộng" lại chính là nhà đầu tư.

Luật sư cảnh báo rủi ro khi tham gia đầu tư vào BĐS Nhật Nam - Ảnh 3
Luật sư cảnh báo rủi ro khi tham gia đầu tư vào Công ty BĐS Nhật Nam.

-Để thu hút các nhà đầu tư Công ty BĐS Nhật Nam liên tục tung ra các gói đầu tư với lãi suất "khủng", lên tới 168%/chu kỳ, 7%/tháng, ông nhìn nhận thế nào về mức lãi suất mà Công ty BĐS Nhật Nam đang áp dụng?

Luật sư Hoàng Tùng: Theo Ðiều 468, Bộ luật Dân sự năm 2015, lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Nếu các bên không phát sinh tranh chấp liên quan tới các hợp đồng vay tiền, không khởi kiện, không yêu cầu Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết thì hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện các hợp đồng với mức lãi suất vượt trần.

Mặc dù pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự do, thỏa thuận của các bên nhưng Đoạn 2 khoản 1 Điều 468 BLDS năm 2015 quy định: "Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực". Vì vậy, phần lãi suất vượt trần mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ không có hiệu lực.

Các hình thức kinh doanh đa cấp biến tướng thường vẽ ra một viễn cảnh tươi sáng, sử dụng tên rất kêu, trả lãi suất lên đến hàng trăm phần trăm, thậm chí còn vẽ vào đó những quỹ đầu tư của nước ngoài để lôi kéo nhà đầu tư.

Rất ít khi một doanh nghiệp nào trong khi muốn kêu gọi nhà đầu tư để đầu tư vào kinh doanh lại tự "vạch áo xem lưng" chỉ ra những rui ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi đi đầu tư. Vậy nên, doanh nghiệp thường hứa hẹn "trên mây" với nhà đầu tư. Do đó, các cá nhân, tổ chức cần vô cùng cẩn trọng khi tham gia những mô hình kinh doanh này.

Xin cảm ơn Luật sư!

Bức tranh tài chính "ảm đạm" của Công ty BĐS Nhật Nam

Để làm rõ nội dung liên quan đến Công ty Bất động sản Nhật Nam, Phóng viên Tạp chí điện tử Kinh tế Môi trường đã liên hệ làm việc và cung cấp nội dung làm việc với đại diện doanh nghiệp này. Tuy nhiên, PV vẫn chưa nhận được phản hồi.

Tài liệu mà VietnamFinance thu thập được thể hiện, doanh thu các năm 2019 - 2020 của Công ty BĐS Nhật Nam ghi nhận sự tăng trưởng, nhưng xét về giá trị lại quá thấp, với chỉ 317,7 triệu đồng và 2,5 tỷ đồng. Đáng nói, Bất động sản Nhật Nam lỗ liên tiếp với 2,2 tỷ đồng mỗi năm.

Bước sang năm 2021, các chỉ số doanh thu, lợi nhuận ròng đã được cải thiện, với 35,3 tỷ đồng và 4 tỷ đồng. Tuy nhiên với khả năng sinh lời trên doanh thu là 11%/năm như trên, không rõ Công ty BĐS Nhật Nam dựa vào nguồn lực từ đâu để có thể trả lãi lên đến hàng chục phần trăm mỗi năm cho các nhà đầu tư, đặc biệt khi còn chưa vá xong lỗ lũy kế (400 triệu đồng).

Thêm vào đó, bảng cân đối kế toán thể hiện, tính đến cuối năm 2021, tổng tài sản của Công ty BĐS Nhật Nam là 1.207 tỷ đồng, song chiếm đa số trong đó (1.047 tỷ đồng) nằm ở khoản mục "phải thu ngắn hạn khác", cao gấp đôi so với năm 2020 và cũng là nguồn tài trợ lớn nhất cho tăng trưởng tài sản.

Trong khi đó, tài sản cố định chỉ ở mức 94,6 tỷ đồng, tài sản dang dở dài hạn 3,3 tỷ đồng; hàng tồn kho 2,4 tỷ đồng. Đối với lĩnh vực bất động sản, đây là các khoản mục quan trọng nhất lột tả rõ nét sức vóc, chất lượng tài sản và giá trị các dự án đã và đang triển khai của doanh nghiệp. Tại Công ty BĐS Nhật Nam, các con số này đã "phủ nhận" các lời tự giới thiệu đầy "hoa mỹ" của ban lãnh đạo công ty.

Đối ứng bên nguồn vốn, khối nợ phải trả của Công ty BĐS Nhật Nam tăng mạnh từ 388,5 tỷ đồng lên 998 tỷ đồng trong năm 2021, chủ yếu là từ khoản "phải trả ngắn hạn khác" với 962,8 tỷ đồng, tăng 2,7 lần so với hồi đầu năm và cao gấp 4,6 lần vốn chủ sở hữu.

Bạn đang đọc bài viết Luật sư cảnh báo rủi ro khi tham gia đầu tư vào bất động sản Nhật Nam tại chuyên mục Bất động sản. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0915 15 67 76 - 0904 065 256 Hoặc email: [email protected]
Tin cùng chuyên mục Bất động sản