Tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50 - 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.
Đề xuất này đang gây nhiều tranh cãi, bởi đây là một vấn đề dân sinh rất lớn, có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai.
Vì sao phải bỏ “lâu dài”?
Theo Báo Tin tức/TTXVN, nói về đề xuất trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị “tiêu hủy.”
Tại điều 126 Luật Đất đai cũng quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm và không quá 70 năm đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn.
Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Chính sách này cũng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Ngoài ra, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ thời gian qua rất khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.
Phía Bộ Xây dựng cũng khẳng định trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết kỳ hạn, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ.
Như vậy, việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó.
Người sở hữu chung cư lo “trắng tay”
Trong vòng 20 năm trở lại đây, văn hóa chung cư đã dần được người dân đón nhận và thích nghi trong bối cảnh lượng người di về các thành phố lớn để sinh sống, học tập, làm việc ngày càng lớn. Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân đô thị, chung cư cao tầng xuất hiện và được xem như giải pháp “cứu cánh”, giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn.
Khi tiếp nhận thông tin về đề xuất của Bộ Xây dựng, bà Dương Thùy Liên, cư dân của một khu chung cư tại quận Hoàng Mai cho rằng, về tâm lý, khi mua chung cư, ai cũng quen với việc được cấp "sổ hồng" sở hữu lâu dài. Để thay đổi tư duy từ nhà mặt đất lên chung cư đã là khó, mất tới hàng chục năm.
"Thế mà nay, chung cư lại không được cấp “sổ hồng” lâu dài thì chắc người dân lại ào ạt bán căn hộ chuyển xuống mua đất làm nhà. Đó cũng là tâm lý muốn sở hữu bền vững tài sản, có tính truyền nối từ đời này sang đời khác của phần lớn người Việt Nam. Nói chung, ai cũng mong muốn được sở hữu một bất động sản lâu dài, ổn định và là của để dành cho thế hệ sau", bà Liên chia sẻ.
Chị Thu Thảo (40 tuổi, ngụ quận 7) chia sẻ: " Giá chung cư hiện nay tại TP.HCM đang liên tục leo thang. Thị trường gần như tuyệt chủng căn hộ dưới 40 triệu/m2, khó khăn lắm vợ chồng tôi mới mua được căn chung cư. Bây giờ, quy định lại chung cư chỉ được cấp quyền sử dụng 50 năm thì khác gì chúng tôi bỏ tiền ra thuê nhà dài hạn.
Đồng quan điểm, anh Trần Khánh Minh (kinh doanh tự do, ngụ Nhà Bè) cho hay với nhiều người dân mua được 1 căn chung cư là sự phấn đấu cả đời người. Với quy định mới, đến lúc hết hạn sở hữu chung cư, chủ nhà cũng đã già thì biết phải làm sao.
Chị Nguyễn Thị Mai (31 tuổi, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội) cho biết rất bất ngờ với thông tin đề xuất căn hộ chung cư chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) trong thời giạn 50-70 năm, bởi giá căn hộ trước khi đến tay khách hàng đã được cộng thêm rất nhiều khoản thuế, phí khác.
“Vợ chồng tôi sau nhiều năm tích cóp mới mua được căn hộ. Nếu Luật Nhà ở được chỉnh sửa như trên thì tôi và hàng triệu người dân chắc chắn sẽ bị thiệt thòi vì đến lúc đó rất ít người mua nhà chung cư, giá căn hộ giảm đột ngột”, chị Mai trăn trở.
Trong khi đó, anh Phan Văn Hợp (ở huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An) cho biết anh đang làm nhân viên bán hàng tại một siêu thị điện máy ở Hà Nội với mức lương 5-6 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này sẽ mất nhiều năm nữa anh mới có thể mua được nhà trả góp, chưa kể sẽ mất thêm nhiều năm để trả nợ.
Điều anh Hợp lo lắng nhất là nếu đề xuất áp niên hạn sử dụng căn hộ chung cư được thực thi, khi trả nợ xong thì quyền sử dụng căn hộ của anh cũng gần hết. “Như vậy là sau 50-70 năm sở hữu, tôi sẽ mất nhà?” anh Tuấn băn khoăn.
Trong khi đó, dưới góc nhìn của người kinh doanh bất động sản, anh Trần Minh Luân (ngụ Tp.Thủ Đức) cho biết nếu quy định cấp "sổ hồng" có thời hạn cho chung cư được thông qua sẽ kéo theo hệ lụy là phân khúc này sẽ giảm giá đột ngột vì khách hàng không còn mặn mà. Như vậy, đối tượng mua chung là dân đầu tư sẽ chịu thiệt thòi vì giá thành sản phẩm chúng tôi mua vào đã rất cao.
Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Toàn Cầu, lưu ý dưới góc độ của người dân, họ muốn sở hữu lâu dài để tài sản không bị mất giá theo thời gian. Sở hữu có thời hạn rất cần thiết nhưng phải tuyên truyền để người dân hiểu rằng: Khi sở hữu căn hộ thì phân biệt sở hữu quyền sử dụng đất là lâu dài, còn tài sản trên đất là căn hộ thì có thời hạn. Quyền sử dụng đất trong các chung cư là đồng sở hữu. Khi chung cư hết hạn, nhà nước có thể phá bỏ nhưng phần đất đồng sở hữu thì các cư dân có thể chọn công ty khác xây lại hoặc khi đó đất sẽ được nhà nước là đơn vị trung gian đem đấu giá, tiền thu về chia cho người dân theo tỷ lệ sở hữu diện tích căn hộ.
Từ góc độ chuyên gia, tiến sỹ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng để đảm bảo lợi ích cho người dân, Bộ Xây dựng nên nói rõ điều gì sẽ xảy ra sau khi sổ hồng hết hạn. Khi đó, căn hộ sẽ bị phá bỏ thì người dân có được cấp quyền sử dụng căn hộ mới hay sẽ bị tước luôn quyền sở hữu tài sản?
Theo ông Nguyên, trong trường hợp hết thời gian sử dụng 50-70 năm, nhà nước nên cấp cho người dân quyền sử dụng một căn hộ khác, được tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân có thể phải đóng thêm khấu hao và chi phí để sửa chữa, xây dựng căn hộ - điều này là hợp lý. Với những căn nhà người dân sở hữu vô thời hạn như hiện nay, coi như mua đứt bán đoạn.
Cũng theo ông Nguyên, nếu cấp sổ hồng có thời hạn, đến giai đoạn mãn hạn, nhà nước, chủ đầu tư có trách nhiệm thẩm định lại chất lượng tài sản và có phương án tiếp tục gia hạn hoặc chuyển đổi quyền sở hữu của người dân sang một căn hộ ở khu vực khác. Phương án này có thể coi như một dạng “bảo hành tài sản.”
Tuy vậy, ông Nguyên lưu ý trường hợp này cũng rất khó để đảm bảo giá trị sử dụng cho người dân, bởi không ai có thể dự báo trước thị trường trong 50-70 năm tới để định giá hoặc cam kết giá trị tài sản chuyển đổi. Khi đó, căn hộ giá trị bao nhiêu, chuyển đổi tương ứng ra sao sẽ do thị trường quyết định.
Nhiều ý kiến chuyên gia cũng cho rằng cấp sổ hồng có thời hạn cho căn hộ chung cư cần đi kèm với các quy định nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định tại thời điểm đó.
Trường hợp với các chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại; những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.
Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận xét, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp.
Tuy nhiên, dù chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ. Ngoài ra, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. Có như vậy mới gây xáo trộn tâm lý của người dân có mong muốn sở hữu chung cư cũng như tránh ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc này trên thị trường bất động sản.
Khó cho các nhà đầu tư chung cư
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng đề xuất này về ngắn hạn là rất khó thực hiện khi phải sửa nhiều quy định, trong đó sẽ phải thay đổi cả Luật Đất đai.
Ông Toản phân tích, một tòa chung cư được cấu thành bao gồm tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí khác. Hiên tiền sử dụng đất với đất thương mại dịch vụ và đất ở chênh lệch nhau không quá nhiều nên chủ đầu tư sẽ giảm giá nhà không đáng kể, thậm chí là không có. Nếu áp dụng chung cư sở hữu có thời hạn chỉ ảnh hưởng đến sở hữu của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền mua nhà. Giá trị của căn hộ sở hữu lâu dài sẽ khác với căn hộ sở hữu có thời hạn, điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, giảm giá trị căn hộ chung cư.
Cũng theo ông Toản, hiện nay căn hộ condotel hay officetel đã áp dụng thời hạn rồi, nếu bây giờ cấp sổ có thời hạn với nhà ở thuộc sở hữu thì rất khó thực hiện và không khả thi. Bởi sẽ xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở giống nhau, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau.
Đồng quan điểm, ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát lo ngại nếu áp dụng sở hữu có thời hạn với căn hộ chung cư sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung cư khi giá của những căn hộ có thời hạn sở hữu có thể không chênh lệch nhiều so với giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn bởi thuế đất giữa hai loại đất không chênh lệch nhau quá nhiều. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp khó bán hàng hơn.
Kiến nghị không sửa Luật
Theo Báo Công Thương, mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vì không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. Nhà ở, công trình xây dựng có tuổi thọ mà niên hạn sử dụng được quy định tại QCVN 03:2021/BXD ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Điều 99 luật Nhà ở 2014, nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp.
Luật Nhà ở 2014 của nước ta đã quy định các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua và Nhà nước hoàn toàn có quyền thực hiện chính sách này khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người mua trong một thời hạn nhất định. Nhưng trên thực tế hơn 30 năm qua, Nhà nước ta đã thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (bán hóa giá nhà) với phần lớn là căn hộ nhà chung cư, thì Nhà nước đã cho phép người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.
Quay trở lại câu chuyện thực tế tại Singapore, ông Châu phân tích: nước này quy định thời hạn sở hữu căn hộ nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) trong 99 năm. Hiệp hội nhận thấy, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm nhằm giúp cho Chính phủ Singapore dễ dàng thực hiện tái sử dụng đất để chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do Nhà nước đầu tư.
Chính vì thế, (HoREA) đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Điều 9 dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) và đề nghị giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở, sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 luật Nhà ở 2014.
Nhiều nước cũng áp niên hạn chung cư
Tại Châu Á đã nhiều nơi áp niên hạn chung cư như Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Thái Lan. Ví dụ như Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian lên 70 năm. Với các khu chung cư xây mới hiện nay, niên hạn chung cư được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn theo quy định là 99 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ.
Đến thời điểm dỡ bõ, các công ty phát triển bất động sản sẽ phải thương thảo với người dân để mua lại căn nhà cũ, duy tu sửa chữa hoặc xây dựng mới. Tuy nhiên, việc mua lại chung cư cũ ở Singapore diễn ra đơn giản hơn ở Việt Nam bởi chính phủ có quy định trường hợp chủ đầu tư có thể thương thảo để 80% người dân đồng ý với chính sách giá mua lại thì các hộ dân còn lại cũng phải theo. Không có trường hợp chỉ vì 1 - 2 hộ dân mà hàng trăm, hàng ngàn chung cư cũ vướng mắc cả thập kỷ không thể giải tỏa như tại TP.Hồ Chí Minh hay Hà Nội hiện nay.
Tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Trung Quốc đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.
Tại Philippines, Luật Chung cư 1966 của nước này quy định người sở hữu căn hộ có nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ cho căn hộ mình sở hữu. Một khi người dân sở hữu hoàn toàn một căn hộ, họ có tư cách giống như một cổ đông và có quyền tham gia ý kiến quyết định về việc nên xử lý chung cư thế nào khi xuống cấp trầm trọng.
Nếu phải phá hủy, giá trị đất của dự án, cùng những tài sản còn sót lại sau khi phá bỏ được chia đều cho các hộ dân.
Ở Mỹ, có 2 loại hình chung cư chính, đó là các căn hộ cao cấp có chủ đầu tư, tương tự như những dự án chung cư ở Việt Nam, và những dư án nhà ở chung cư giành cho tầng lớp có thu nhập thấp.
Về nhà ở chung cư giành cho người có thu nhập thấp, Mỹ chú trọng vào việc dùng ngân sách quốc gia để cải tạo, nâng cấp nhà ở cho người dân.
Ví dụ như 2009, chính quyền Obama đã dùng 4 tỷ đô la để nâng cấp các công trình nhà ở xã hội, giúp cư dân có điều kiện sống tốt hơn.
Mới đây nhất, chính quyền thành phố New York cũng chi 1 tỷ đô la cho việc sửa chữa mái nhà bị hỏng, dột cho nhà ở xã hội.
Nhật Bản cũng đã từng phải đối mặt với thách thức trong việc quản lý chung cư, đặc biệt là trong vấn đề về cải tạo chung cư cũ. Nhật Bản xây dựng riêng một đạo luật nhằm cải tạo khu vực đô thị.
Theo luật này, chính quyền cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, với kinh phí hỗ trợ thông thường là 1/4 hoặc 1/5 tổng chi phí dự án. Ngoài ra, chính phủ nước này cũng có thể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đấu thầu chung cư cũ thành nhà ở thương mại.
Người dân Nhật Bản được hỗ trợ bằng cách không phải nộp thuế thu nhập cho đến khi nhận nhà mới, đồng thời giảm thuế bất động sản 50% trong 5 năm. Trường hợp muốn chuyển đến nơi khác, sẽ được hỗ trợ mua nhà ở giá rẻ.
