Mới đây, UBND tỉnh Thái Nguyên vừa phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu đô thị số 11, phường Gia Sàng, TP Thái Nguyên. Dự án sẽ được đấu thầu hạn chế để lựa chọn nhà đầu tư, do có 2 nhà đầu tư trúng sơ tuyển.
Dự án có tổng chi phí thực hiện 549,4 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng nhà ở dự kiến 323,4 tỷ đồng. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng 226 tỷ đồng. Giá trị đề xuất nộp ngân sách nhà nước tối thiểu là 1 tỷ đồng, giá trị tiền thuê đất, tiền sử dụng đất dự kiến nộp ngân sách nhà nước 114,725 tỷ đồng. Dự kiến thời gian thực hiện 36 tháng. Hai nhà đầu tư trúng sơ tuyển là Công ty Cổ phần Kosy và Liên danh Công ty CP Bất động sản Mỹ - Công ty CP Bất động sản HANO – VID.
 |
| Quyết định phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án KĐT số 11 phường Gia Sàng, TP Thái Nguyên. |
Công ty Cổ phần Kosy (Mã: KOS) được thành lập tháng 3/2008 với số vốn điều lệ hiện tại gần 1.038 tỷ đồng. Kosy có ngành nghề chính là kinh doanh; tư vấn, môi giới và đấu giá bất động sản với hàng loạt dự án ở các tỉnh phía Bắc như: Lào Cai, Bắc Ninh, Thái Nguyên…
Năm 2018 được xem là một năm thành công với Công ty Cổ phần Kosy trên mọi mặt. Công ty này đã thành công trong việc tăng vốn lên hơn 2 lần, lợi nhuận sau thuế đạt mức kỷ lục trong 4 năm gần đây.
Tuy nhiên, “soi” kỹ báo cáo tài chính cho thấy Kosy cũng đang gặp phải những rủi ro nhất định khi kinh doanh không mang lại tiền.
Tăng vốn ảo “thần tốc” để ôm dự án bất động sản
CTCP Kosy (Mã Chứng khoán: KOS) chào sàn Giao dịch Chứng khoán TP. HCM (HSX) kể từ ngày 22/7/2019.
Để huy động nguồn tài chính đầu tư, trước thời điểm chuyển sàn 1 năm, vào tháng 7/2018, KOS đã thực hiện đợt tăng vốn đáng chú ý nhất kể từ khi thành lập, từ 415 tỷ đồng lên mức 1.037,5 tỷ đồng. Đợt tăng vốn được thực hiện thông qua tiến hành chào bán cổ phiếu riêng lẻ.
Cũng trong năm 2018, Kosy khiến nhiều nhà đầu tư ngạc nhiên khi phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp và thu về 235 tỷ đồng. Tổng tài sản cũng được đẩy lên tăng gấp đôi.
Phương án phát hành 235 tỷ đồng trái phiếu nhằm nộp tiền sử dụng đất và hoàn thiện hạng mục Hạ tầng kỹ thuật của Dự án Tiểu khu đô thị số 17, khu đô thị mới Lào Cai - Cam Đường, TP. Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
Xét trong giai 2014 - 2018, hàng năm KOS đều thực hiện tăng vốn điều lệ. Quy mô vốn của công ty được nâng từ 120 tỷ đồng lên mức 1.037,5 tỷ đồng, tăng gấp 8,64 lần chỉ sau 5 năm.
 |
Trong 3 đợt phát hành đầu, KOS chủ yếu tăng vốn thông qua phát hành cho các cổ đông hiện hữu (số lượng tăng từ 3 lên 6 cổ đông vào thời điểm cuối tháng 11/2016).
Tiếp đó, 2 lần tăng vốn diễn ra vào năm 2017 và 2018 đều được thực hiện qua các đợt phát hành riêng lẻ.
Nhưng các nhà đầu tư tham gia chủ yếu xoay quanh các cổ đông lớn, lãnh đạo của KOS, dù rằng công ty này đã đại chúng hóa và niêm yết trên sàn UPCOM (thuộc Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội) từ cuối năm 2017. Đáng chú ý, sau đợt phát hành tăng vốn vào tháng 7/2018, KOS cũng chỉ ghi nhận có 111 cổ đông.
Không quá khó hiểu việc KOS khó bán cổ phiếu ra bên ngoài. Tiềm lực của KOS có vẻ khiêm tốn so với chiến dịch mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp.
Mặt khác, theo các phương án sử dụng vốn được KOS công bố, phần lớn số vốn tăng thêm đều được dành cho lĩnh vực bất động sản - trụ cột phát triển được công ty này theo đuổi đã nhiều năm nhưng chưa đem lại hiệu quả.
Gia tăng quy mô đầu tư cũng đã có những tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh của KOSY. Kết thúc năm 2018, KOSY ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng 69,8%, từ 26,5 tỷ đồng lên 45 tỷ đồng. Đây cũng là mức doanh thu và lợi nhuận kỷ lục của KOSY trong 4 năm gần nhất.
Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong trạng thái 'âm'
Kosy đang thực hiện hàng loạt dự án quy mô lớn hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng nhưng báo cáo tài chính Kosy thể hiện, dòng tiền đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp này luôn âm, tiền mặt khiêm tốn.
Kết thúc quý I/2020, báo cáo tài chính của Kosy chỉ ra số nợ phải trả tính đến 31/3/2020 là 775 tỷ đồng, ghi nhận dòng tiền ở trạng thái 'âm'.
Nợ phải trả của Kosy hiện đang tăng gấp ba so với đầu năm 2018 (từ mức 298 tỷ đồng lên 775 tỷ đồng), phần lớn là tăng khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn. Trong đó, 484 tỷ là nợ ngắn hạn và 292 tỷ là khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn.
Dấu hiệu thiếu hụt dòng tiền của KOS khởi phát từ năm 2016 khi dòng tiền lưu chuyển thuần từ hoạt động kinh doanh ghi nhận giá trị âm 110,2 tỷ đồng. Năm 2017 âm 98 tỷ đồng. Đỉnh điểm là năm 2018, khi KOS ghi nhận lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm tới 532,52 tỷ đồng.
Trên báo cáo tài chính, các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho cũng có tốc độ gia tăng đáng lưu ý với số dư cuối kỳ tăng nhanh qua từng năm. Đây cũng là những khoản mục mà các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm vì tiềm ẩn nhiều nguy cơ thao túng báo cáo tài chính.
Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn khách hàng của KOS tăng mạnh từ mức 2,8 tỷ đồng năm 2015, đạt 302,4 tỷ đồng vào cuối Quý 2/2019. Tương tự, các khoản trả trước cho người bán cũng tăng mạnh từ mức 6,7 tỷ đồng cuối năm 2015, lên mức 596,43 tỷ đồng tại ngày 30/6/2019.
Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn trong số dư trả trước người bán của KOS là 2 pháp nhân: CTCP Đầu tư và Xây dựng hạ tầng Thủ đô và CTCP KPT Việt Nam. Đây đều là những doanh nghiệp ít nhiều đã từng có mối liên hệ với gia định vị Chủ tịch KOS.
Việc ứ đọng vốn khiến hoạt động kinh doanh chính không đem lại thặng dự về dòng tiền nhưng KOS vẫn đều đặn dành từ 70 tỷ đến hơn 80 tỷ đồng mỗi năm cho hoạt động đầu tư và góp vốn vào đơn vị khác.
Để bù đắp cho sự thiếu hụt về dòng tiền, như đã thấy, KOS đã nhiều lần thực hiện tăng vốn trong suốt giai đoạn 2014 - 2018.
Theo một chuyên gia thuộc Hiệp hội Kế toán Kiểm toán Tài chính Việt Nam, báo cáo lưu chuyển tiền tệ rất quan trọng để phản ánh chất lượng doanh thu, lợi nhuận của một doanh nghiệp, vì nó chỉ ra được tiền đi đâu về đâu, tại sao cả năm làm ăn có lãi mà trong năm thường xuyên thiếu tiền.
Nếu dòng tiền từ hoạt động kinh doanh nhiều năm liên tục âm sẽ cho thấy những rủi ro lớn đến khả năng thanh toán lãi vay, các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn trong kỳ. Thậm chí việc thiếu tiền cũng sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chủ động đầu tư mở rộng sản xuất, ít nhiều ảnh hưởng đến khả năng phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Điều này khiến không ít nhà đầu tư đặt dấu hỏi, có chăng dự án của Kosy mới "nằm trên giấy" nên mới chưa cần đến tiền đầu tư, hay doanh nghiệp chưa đủ uy tín để vay ngân hàng?
Khoản phải thu và hàng tồn kho "ăn mòn" dòng tiền
Theo BCTC quý I/2020, Kosy đạt lợi nhuận 178,948 tỷ đồng, giảm 39,11% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế giảm 28,33%, còn 6 tỷ đồng. Đáng nói, kỳ này doanh thu từ hoạt động tài chính của Kosy giảm đáng kể từ 175,42 tỷ (quý 1/2019) xuống còn 1,6 tỷ đồng (quý 1/2019), giảm 99.07%.
Dù doanh thu và lợi nhuận của Kosy liên tục tăng trưởng trong 4 năm trở lại đây nhưng khoản phải thu và hàng tồn kho ngày càng phình to đã “ăn mòn” dòng tiền của doanh nghiệp.
Báo cáo tài chính quý I/2020 của doanh nghiệp cho thấy khoản phải thu chiếm phần lớn tài sản của Công ty, sau đó là hàng tồn kho và nợ vay từ trái phiếu, ngân hàng. Khoản phải thu và hàng tồn kho lần lượt là 885 tỷ đồng và 765 tỷ đồng. Trong khi đó, tính đến ngày 31/03/2020, tổng tài sản doanh nghiệp là 1.919 tỷ đồng. Như vậy, chỉ riêng các khoản phải thu và hàng tồn kho đã chiếm 86% tổng tài sản doanh nghiệp. Có thể thấy, mục hàng tồn kho của Kosy trong 4 năm trở lại đây thì chi phí sản xuất kinh doanh dở dang nằm phần lớn ở dự án Kosy Lào Cai.
 |
| Vị trí dự án Kosy Lào Cai |
Tính đến cuối năm 2018, con số tồn kho ở dự án này lên tới 257 tỷ đồng, chiếm tới 58% tổng giá trị hàng tồn kho.
Dự án Kosy Lào Cai là dự án lớn nhất trong các dự án doanh nghiệp đang triển khai với tổng mức đầu tư dự kiến là gần 1.420 tỷ đồng. Quy mô sử dụng đất của dự án lên tới 38 ha trong đó doanh nghiệp sẽ xây dựng nhà liền kế, biệt thự, nhà vườn.
Xuất phát điểm là một công ty hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng công trình dân dụng, năm 2011, Kosy đã chuyển hướng sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lấy đây là điểm tựa phát triển. Hiện nay, Công ty đã triển khai nhiều dự án BĐS như Khu đô thị KOSY - Lào Cai, Khu đô thị KOSY - Bắc Giang, ...
Tham vọng của Kosy rất lớn trong khi nguồn lực tài chính hạn hẹp, dòng tiền liên tục âm liệu thời gian tới doanh nghiệp sẽ huy động vốn ra sao với dự án Khu đô thị số 11, phường Gia Sàng, TP Thái Nguyên tổng mức đầu tư 549,4 tỷ đồng?
Tới đây Kosy dự kiến sẽ niêm yết lên Sở giao dịch Chứng khoán TP HCM, có hay chăng Kosy lại tiếp tục lựa chọn phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trở thành cỗ máy “in giấy lấy tiền” từ cổ đông?
Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin!
Phương Lê/ Sở hữu trí tuệ
