Những điều kiện cần và đủ để thực hiện giao dịch mua bán
Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán được quy định rất cụ thể tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) như sau: Có giấy phép xây dựng; Có đầy đủ hồ sơ dự án; Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà. Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án. Công văn của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán.
Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng.
Thực trạng của dự án The Jade Ochird: Vẫn là bãi đất hoang nhưng rao bán rầm rộ
Dự án Tổ hợp công trình căn hộ, văn phòng và công cộng (tên thương mại: The Jade Ochird) toạ lạc tại phường Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội) do Công ty CP BĐS Vimedimex (thương hiệu bất động sản Vimefulland) đại diện cho liên danh nhà đầu tư.
The Jade Orchid có quy mô diện tích khoảng 67.763,84 m2 (bao gồm 49.667,1 m2 đất xây dựng công trình và 18.096m2 đất xây dựng đường giao thông theo quy hoạch).
Dự án gồm phân khu Magnolia và Michelia đối xứng nhau. Phân khu Magnolia được quy hoạch 2 tòa nhà chung cư cao 23 tầng cung cấp 901 căn hộ. Phân khu Michelia với diện tích đất 6,8 ha, mật độ xây dựng 39%. Phân khu Michelia được quy hoạch 5 tòa nhà căn hộ chung cư cao tầng, cao 26 tầng, 3 tầng hầm và 3 khu nhà ở thấp tầng gồm biệt thự lâu đài và biệt thự lâu đài phố cung cấp 1275 căn hộ chung cư.
Ngày 24/5/2018 UBND TP.Hà Nội đã ra Quyết Định số 2562/QĐ-UBND Quyết định chấp thuận nhà đầu tư Dự án The Jade Ochird là liên danh Công ty CP BĐS Vimedimex và Công ty CP đầu tư xây dựng Bạch Đặng TMC làm chủ đầu tư.
Ghi nhận thực tế tại khu đất đã được quy hoạch xây dựng Dự án The Jade Ochird cho thấy, hiện nay khu vực này vẫn là một bãi đất trống, được chủ đầu tư quây kín 4 xung quanh bằng hàng rào tôn. Phía bên trong dự án vẫn chưa được triển khai xây dựng, không hề có công nhân và máy móc hoạt động. Cơ sở hạ tầng đều chưa có.
 |
| Dự án The Jade Ochird chỉ là một bãi đất hoang, nhưng đang được Vimedimex giao bán rầm rộ dưới hình thức hợp đồng ký quỹ. |
 |
| Xung quanh dự án được quây tôn kín mít, không hề thấy công nhân và máy móc thi công. |
Mặc dù Dự án The Jade Ochird chưa được triển khai thi công, thế nhưng hiện nay bất ngờ trên nhiều trang website lại đang quảng cáo và rao bán các căn hộ tại dự án này một cách khá rầm rộ.
Trên trang website vimebds.com, dự án này đang được quảng cáo và rao bán các căn hộ với nhiều diện tích và mức giá khác nhau. Khách hàng muốn mua căn hộ tại dự án này thì được hướng dẫn phải đặt cọc với chủ đầu tư (Công ty CP BĐS Vimedimex) số tiền là 300 triệu đồng. Sau đó sẽ thanh toán theo đợt với giá trị theo quy định của chủ đầu tư đã đề ra.
 |
| Hiện nay rất nhiều các trang web đang quảng cáo và giao bán dự án The Jade Ochird. |
Trên website datxanhmienbac24h.com, dự án The Jade Ochird cũng được quảng cáo bán hàng và tư vấn thông tin dự án. Theo đó, mức giá được quảng cáo ở phân khúc liền kề và biệt thự tại dự án này dự kiến khởi điểm từ 150 triệu/m2; giá bán căn hộ chung cư dự kiến 30 triệu/m2.
 |
Không chỉ nhiều trang website công khai quảng cáo và rao bán các căn hộ tại Dự án The Jade Ochird trong khi vẫn chưa được triển khai thi công, xây dựng. Mà ngay tại cổng dự án này hàng ngày vẫn có nhân viên của Công ty CP BĐS Vimedimex tư vấn và chào bán các căn hộ tại đây.
Nhân viên bán hàng của chủ đầu tư Vimedimex tại đây tư vấn: “Dự án có 5 toà chung cư và hàng trăm căn biệt thự, liền kề… Trước mắt thì sẽ xây dựng 3 toà chung cư trước. Nhưng phải đến khoảng tháng 3 hoặc tháng 4/2020 thì mới bắt đầu đưa máy móc vào thi công phần móng. Nếu anh muốn mua chung cư thì phải đặt cọc ký quỹ 1 năm qua ngân hàng BIDV với số tiền là 200 triệu đồng. Đến tháng 3, 4/2021 thì mới có hợp đồng mua bán, khi đó thì số tiền ký quỹ sẽ được chuyển sang thành tiền mua nhà và tiếp tục thanh toán theo từng đợt.
Trong vòng 1 năm mà mình đặt cọc ký quỹ đó thì tiền lãi sẽ được ngân hàng chi trả theo lãi suất 7%/năm. Bên em phân phối trực tiếp, không qua các sàn bất động sản nào cả. Hiện nay ở đây giá nhà chung cư đang có giá khoảng 32 đến 35 triệu đồng/m2. Còn biệt thự thì dự kiến vào khoảng 20 tỷ đồng/ căn…”.
Có thể thấy cho đến thời điểm hiện tại, mặc dù dự án The Jade Ochird vẫn chưa được triển khai thi công, thế nhưng phía Vimedimex lại đang công khai giao bán và huy động vốn dưới hình thức ký hợp đồng ký quỹ, đặt cọc giữ chỗ.
Rủi ro tiềm ẩn từ dự án “ăn cơm trước kẻng”
Tình trạng lách luật để huy động vốn không phải bây giờ mới xuất hiện, mà đã diễn ra từ hơn 10 năm trước. Tuy nhiên, thời gian gần đây, với việc dòng vốn tín dụng ngân hàng bị siết dần, tình trạng này xuất hiện nhiều hơn.
Cũng giống thực trạng tại dự án The Jade Ochird, Anh Trần Việt Hùng, một khách hàng đầu tư vào một dự án officetel của Vimefulland tại Khu đô thị Ciputra Hà Nội cho biết, dù anh mua trực tiếp của chủ đầu tư, nhưng thay vì hợp đồng mua bán thông thường, anh lại chỉ được tham gia hợp đồng ký quỹ tại một ngân hàng thương mại.
Theo lý giải của nhân viên tư vấn, việc ký kết hợp đồng ký quỹ là nhằm đảm bảo cho khách hàng ký hợp đồng ký quỹ được quyền lựa chọn vị trí, diện tích của sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình một khi chính thức mở bán dự án.
Tương tự, tại một dự án khác gần khu đô thị Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cũng lách luật huy động vốn với hình thức hợp đồng vay vốn kèm theo “Giấy đăng ký đặt chỗ sản phẩm nhà ở”, có dấu đỏ của chủ đầu tư. Theo đó, nếu tham gia hợp đồng vay vốn, khách hàng được quyền mua căn hộ với mức giá ưu đãi hơn so với giá mở bán chính thức, phần đặt cọc sau đó sẽ được chuyển thành phần thanh toán trong hợp đồng mua bán.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law trao đổi về vấn đề này cho biết, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các chủ đầu tư đã mạnh dạn đầu tư cùng lúc vào nhiều dự án bất động sản để bán, kinh doanh cho thuê.
Đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi vốn lớn và nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Nếu đợi đến lúc hoàn thành phần móng mới bán hàng, doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó khăn trong xoay xở nguồn vốn. Do đó, tại nhiều dự án bất động sản, mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán dưới nhiều hình thức khác nhau.
Tuy nhiên, do không phải là hợp đồng mua bán nhà ở (hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), không có ràng buộc về pháp lý chặt chẽ, nên chủ đầu tư có thể lợi dụng để chiếm dụng tiền của khách hàng, như trường hợp đã xảy ra tại các dự án B5 Cầu Diễn, 34 Cầu Diễn, AZ Lâm Viên, AZ Vân Canh, 99 Trần Bình (Hà Nội)…
Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, do hạn chế về kiến thức pháp lý, độ rủi ro hiện nay ở các dự án bán “lúa non” đang rất cao, vì dù bán “lúa non”, nhưng chủ đầu tư vẫn muốn thu số tiền lớn của khách. Đây là hình thức chiếm dụng vốn của khách hàng để chủ đầu tư có tiền phát triển dự án.
“Với số tiền thu từ 10 - 15% khi ký hợp đồng kiểu này, chủ đầu tư cũng đã có một số tiền khá lớn để thực hiện đóng tiền sử dụng đất, xây dựng phần móng. Sau khi có pháp lý, sẽ tiếp tục thu tiếp số tiền lên tới 30%, số tiền này giúp doanh nghiệp phát triển các hạng mục xây dựng tiếp. Tuy nhiên, nếu hồ sơ pháp lý không thực hiện được, số tiền mà khách hàng đóng đã bị chủ đầu tư tiêu mất, thì lấy gì trả lại?”, ông Phượng nói.
Ngoài ra, việc sau đó chủ đầu tư có dành cho họ quyền mua nhà ở hoặc chuyển đổi tiền vay sang tiền mua nhà hay không, không có gì đảm bảo. Khách hàng bị chủ đầu tư o ép khi ký hợp đồng mua bán nhà ở mà không thể từ chối hay yêu cầu sửa đổi nội dung hợp đồng. Như vậy, khách hàng là người chịu mọi rủi ro và không được pháp luật bảo vệ.
Nếu trong hợp đồng mà chỉ quy định sử dụng tiền cho hoạt động chung của doanh nghiệp, thì rủi ro với khách hàng là năng lực tài chính, phương án kinh doanh của doanh nghiệp, sử dụng tiền cho mục đích nào đã không được kiểm tra và đánh giá kỹ trước khi khách hàng chuyển tiền.
Lâm Anh (T.H)/ Sở hữu trí tuệ
