'Nội chiến' chung cư do bất đồng quản lý vận hành

CĐT không ký hợp đồng dịch vụ quản lý

Đỉnh điểm của cuộc nội chiến tại chung cư N01-T2 Khu đô thị Đoàn Ngoại giao ( P. Xuân Tảo, Q. Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) xảy ra vào đúng ngày Ban quản trị (BQT) tòa nhà tiến hành bàn giao công việc quản lý vận hành (QLVH) tòa nhà cho đơn vị vận hành mới (30/11/2020).

Tại thời điểm bàn giao, có một nhóm cư dân chung cư này phản đối việc bàn giao trên và cho rằng, họ đồng tình với BQT phải cần phải thay đổi đơn vị QLVH, nhưng việc thuê đơn vị mới cần phải xem xét lại về năng lực đơn vị vận hành, quy trình chọn thầu…

Về việc thay đổi đơn vị QLVH mới này, ông Việt cho biết, tòa nhà chung cư N01-T2 do Công ty CP Xây dựng bảo tàng Hồ Chí Minh (MCK: HMS, tên viết tắt HCMCC) làm CĐT và đưa vào sử dụng từ năm 2017. Từ đó tới nay, CĐT cũng giữa luôn vai trò là đơn vị QLVH tòa nhà.

Tuy nhiên, theo BQT tòa nhà, quá trình QLVH của CĐT đã bộc lộ nhiều bất cập, không báo cáo thu – chi theo quy định. Đáng chú ý, có cả việc hành vi trái quy định Luật Nhà ở là không thực hiện ký hợp đồng dịch vụ QLVH với BQT sau hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Trao đổi về các nội dung trên, ông Đỗ Việt Thi – Phó TGĐ HCMCC lý giải, việc CĐT chưa ký hợp đồng dịch vụ QLVH với BQT là do BQT đang có lập luận gộp chung QLVH cả tòa nhà. Trong khi đó, tòa nhà có 2 phần gồm: khối căn hộ (từ tầng 6 đến tầng 27) do cư dân sở hữu; khu vực 2 tầng hầm và 5 tầng thương mại là sở hữu riêng của CĐT.

"CĐT không đồng ý với lập luận trên của BQT, dẫn tới việc chưa thống nhất được với nhau về phạm vi quản lý ra sao, nội dung hợp đồng như thế nào…", ông Thi nói

Nói thêm về việc lập báo cáo thu chi chậm thời gian qua, ông Thi cho biết, trên phương diện chưa ký kết hợp đồng dịch vụ cho nên những yêu cầu gắt gao về báo cáo thu chi cũng chưa được quan tâm nhiều. Nhưng khi BQT có yêu cầu báo cáo minh bạch, thì phía công ty đã có báo cáo.

Bất đồng thuê đơn vị QLVH mới

Liên quan tới việc BQT ký hợp đồng dịch vụ QLVH với đơn vị mới, đại diện CĐT cho biết, việc BQT chủ động động tiến hành chào giá chọn đơn vị QLVH mới là chưa đáp ứng đủ quyền lợi và nguyện vọng của cư dân. Đơn cử như việc lấy ý kiến người dân đang được lấy ý kiến nhưng BQT đã thông báo lựa chọn đơn vị QLVH. Điều này gây ảnh hưởng lớn tới sự phối hợp công việc giữa các bên.

Đồng thời vị lãnh đạo HCMCC cũng dẫn chiếu quy định pháp luật về việc thay đổi đơn vị QLVH tòa nhà cần tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường. "CĐT đề nghị để quyết nghị việc thay thế lựa chọn đơn vị QLVH mới thì BQT cần phối hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên đợt tới. Nếu trên 50% cư dân đồng thuận thì CĐT và BQT cùng phối hợp thống nhất các nội dung liên quan tới công tác QLVH tòa nhà trong phạm vi khối căn hộ chung cư từ tầng 6 tới tầng 27 để đảm bảo công tác an ninh, phòng chống cháy nổ tòa nhà", Phó TGĐ HCMCC Đỗ Việt Thi nêu.

Tuy nhiên, Trưởng BQT tòa nhà N01 – T2 lại khẳng định, việc tuyển chọn đơn vị QLVH mới là hoàn toàn khách quan, đúng với quy định của pháp luật.

Dẫn chứng về khẳng định trên, Trưởng BQT Nguyễn Duy Việt nêu, tại biên bản cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên năm 2019 tổ chức ngày 1/12/2019 có nêu rõ nội dung: "Tiếp tục ủy quyền cho BQT đàm phán ký hợp đồng QLVH tòa nhà N01-T2 với CĐT tư xây dựng tòa nhà trong thời gian sớm nhất; Trường hợp chủ đầu tư không ký kết hoặc cố tình kéo dài thời gian đàm phán ký hợp đồng, hoặc BQT xác định chủ đầu tư không có dấu hiệu không muốn ký kết hợp đồng với BQT để quản lý tòa nhà thì BQT được chủ động quyết định hợp đồng tìm kiếm, lựa chọn đơn vị QLVH tòa nhà khác có đủ năng lực để ký hợp đồng QLVH tòa nhà theo hình thức chào giá cạnh tranh".

"Căn cứ theo tình hình chây ì không ký hợp đồng QLVH tòa nhà của CĐT, BQT đã có 2 cuộc họp liên tịch vào tháng 10, 11/2020, BQT đã biểu quyết với 2 số phiếu quá bán (trên 50%) về sự cần thiết tổ chức chào giá cạnh tranh chọn đơn vị QLVH đối với 22 tầng cư dân (không có tầng thương mại)", ông Việt cho biết.

Cũng theo ông Việt, bằng Tổ tư vấn chuyên gia đã chọn được Công ty CP Fuji Vina là đơn vị QLVH tòa nhà từ ngày 30/11/2020. "Dù là đơn vị mới nhưng lãnh đạo của công ty này đa phần là những người có kinh nghiệm từ những đơn vị QLVH lớn tách ra. Bên cạnh đó, đơn vị này cũng là doanh nghiệp được Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chứng nhận đủ năng lực là đơn vị QLVH tòa nhà chung cư", ông Việt nói thêm.

Trả lời về nghi ngại của một số cư dân về quá trình chấm thầu và đơn vị QLVH mới không đủ năng lực. Vị trưởng BQT khẳng định, ông hoàn toàn chịu trách nhiệm về các nội dung trên. "BQT thông báo toàn bộ cư dân với đơn vị trực tiếp đang quản lý (chủ đầu tư), thông báo lên một số trang mạng xã hội Facebook và Zalo để thông tin phổ cập. Đã có 10 đơn vị vào khảo sát, 06 đơn vị mua hồ sơ, 5 đơn vị nộp hồ sơ. Đồng thời, để đảm bảo tính dân chủ khách quan, BQT đã đến trực tiếp đến các căn hộ lấy ý kiến cư dân về việc "có đồng ý tiến hành chọn đơn vị QLVH mới thông qua chào giá cạnh tranh hay không". Với số phiếu là hộ dân là quá bán là dân đồng ý",

Lý giải về việc tại sao không chọn 1 đơn vị QLVH nhiều năm kinh nghiệm, có thương hiệu tốt trên thị trường hiện nay, đại diện BQT cho rằng, một trong những nguyên tắc lựa chọn đơn vị QLVH mới là duy trì được mức phí dịch vụ là 4.500 đồng/m2/tháng cư dân đang đóng và đảm bảo việc vận hành phải tốt hơn đơn vị cũ. Còn việc chọn đơn vị QLVH tòa nhà lớn, tương ứng với giá phí dịch vụ sẽ cao.

"Qua tính toán sơ bộ dựa trên mức phí dịch vụ là 4.500 đồng/m2/ tháng với khoảng 21.500m2 diện tích sàn, cộng thêm với các khoản thu từ phí trông giữ xe, quảng cáo… thì rơi vào khoảng 128-130 triệu đồng/ tháng. Với "đầu bài" này, chỉ có Công ty CP Fuji Vina là làm được".