Chôn vốn nhiều năm tại siêu dự án
KĐT Sài Gòn Bình An thuộc phường An Phú, quận 2 (nay là TP.Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp.) làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này được thành lập năm 1999. Nhưng phải đến năm 2001, SDI Corp. mới chính thức lấn sân trong lĩnh vực bất động sản khi được Thủ tướng Chính phủ cho phép làm chủ đầu tư xây dựng Khu liên hợp sân Golf - Thể dục thể thao và nhà ở (tiền thân dự án KĐT Sài Gòn Bình An ngày nay).
Tuy nhiên, sau đó dự án này được Thủ tướng chấp thuận cho điều chỉnh thành dự án khu đô thị với tổng diện tích lên tới hơn 117 ha (chiếm tới 11% diện tích tự nhiên của phường An Phú).
Với diện tích này, KĐT Sài Gòn Bình An có thể được coi là một siêu dự án, đặc biệt, đặt trong bối cảnh đất tự nhiên tại TP.HCM ngày càng bị thu hẹp. Còn nếu so với diện tích đất tự nhiên của dự án so với một số phường khác nằm cùng khu vực như Thủ Thiêm (135 ha), Bình An (169 ha), An Khánh (169 ha), Bình Trưng Tây (222 ha)... thì rõ ràng dự án này khiến bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào cũng phải "thèm muốn".
 |
Trở lại với SDI Corp., thời điểm năm 2016, doanh nghiệp này có sự thay đổi mạnh mẽ về cơ cấu cổ đông khi 7 cái tên sáng lập doanh nghiệp chỉ còn chiếm tỉ lệ sở hữu 2,7% cổ phần, thêm vào đó là sự góp mặt của Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land - thành viên của Tập đoàn Him Lam) trong danh sách những cổ đông lớn.
Thông tin tài chính của SDI Corp. năm 2016 thể hiện, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ từ 845 tỉ đồng lên thành 3.845 tỉ đồng (tương ứng với 384,5 triệu cổ phần). Trong đó, Him Lam Land đã chiếm tới 308,788 triệu cổ phần SDI Corp..
Sau khi trở thành cổ đông lớn, Him Lam Land đã đem toàn bộ số cổ phần ở SDI Corp. làm tài sản bảo đảm vay vốn tại Sacombank. Tổng trị giá của lô tài sản bảo đảm này được hai bên xác định theo thị giá là 5.558,184 tỉ đồng.
Cũng trong năm 2016, sau khi có sự tham gia của Him Lam Land trong cơ cấu cổ đông của SDI Corp. thì toàn bộ dự án KĐT Sài Gòn Bình An được chủ đầu tư đem đi làm tài sản đảm bảo để vay tiền ở Ngân hàng Sacombank.
Thời điểm đó, Sacombank định giá dự án KĐT Sài Gòn Bình An lên tới gần 20.000 tỉ đồng. Thông thường, các khoản vay bất động sản được các nhà băng cho vay với giá trị 70-90% tài sản đảm bảo, nghĩa là số tiền Sacombank giải ngân vào dự án này có thể lên hơn chục nghìn tỉ đồng.
Đây thực sự được cho là "cú chơi lớn" của Sacombank vào thời điểm đó khi mà dự án KĐT Sài Gòn Bình An vẫn chỉ là bãi đất trống sau 15 năm được Nhà nước giao đất. Hơn nữa, số tiền Sacombank cho chủ đầu tư dự án vay vào thời điểm đó được giới đầu tư dự đoán có thể chiếm tới 72% vốn chủ sở hữu.
Mặc dù vậy, ở khía cạnh nào đó thì điều này không quá bất ngờ vì cả Tập đoàn Him Lam và Sacombank đều có mối quan hệ mật thiết với ông Dương Công Minh. Bởi, Tập đoàn Him Lam do ông Dương Công Minh sáng lập. Hiện ông Minh đang là Chủ tịch HĐQT Sacombank.
Giai đoạn 2016 - 2019 các thông tin liên quan đến dự án KĐT Sài Gòn Bình An được đăng tải trên nhiều trang môi giới bất động sản với tên gọi khác là Him Lam City. Đồng thời chủ yếu là các thông tin mời chào mua sản phẩm tại dự án với lời khẳng định của nhân viên môi giới là dự án sẽ hoàn thành và bàn giao nhà chỉ trong vòng 1 - 2 năm tới.
Thế nhưng điều bất ngờ đã xảy ra, dự án KĐT Sài Gòn Bình An không có dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư triển khai xây dựng dự án. Điều đó khiến nhiều người đặt ra câu hỏi, chủ đầu tư KĐT Sài Gòn Bình An đã sử dụng khoản vay tại Sacombank vào mục đích gì?
Vào tháng 4/2020, truyền thông trong nước tiếp tục ồn ào câu chuyện về dự án này vừa được phê duyệt, các sản phẩm bất động sản tại đây sắp được bán ra thị trường, giá chào bán dự kiến 230 triệu/m2 thì đó cũng là lúc Sacombank chuyển tài sản đảm bảo (dự án KĐT Sài Gòn Bình An) cho khoản vay ở SDI Corp sang một ngân hàng khác.
Ngân hàng nhận chuyển tài sản đảm bảo là KĐT Sài Gòn Bình An từ Sacombank cũng là đơn vị mà ông Dương Công Minh sáng lập và từng giữ chức Chủ tịch HĐQT.
Thương vụ bắt tay hay chuyển nhượng toàn bộ dự án?
Trong khi dự án KĐT Sài Gòn Bình An đang được khởi công xây dựng bởi 2 nhà thầu An Phong Construction và Tường Việt thì lại có tín hiệu cho thấy, có thể Him Lam Land buông tay tại dự án sau hơn 5 năm đầu tư.
Theo đó, 3 doanh nghiệp là Công ty cổ phần Hoa Phú Thịnh, Công ty cổ phần Osaka Garden và Công ty cổ phần Phú Hoàng Vương vừa công bố kết quả chào bán thành công trái phiếu riêng lẻ, thu về tổng số tiền 11.200 tỉ đồng.
Mục đích sử dụng vốn thu về từ các lô trái phiếu là để tài trợ cho việc nhận chuyển nhượng một phần dự án KĐT Sài Gòn Bình An. Tài sản đảm bảo là động sản, quyền tài sản liên quan đến một phần dự án và cổ phần thuộc sở hữu của các cổ đông SDI Corp..
Mỗi trái phiếu đều có mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn 4 năm, đáo hạn vào ngày 30/7/2025. Loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản.
Trong đó, lô trái phiếu của Osaka Garden hưởng lãi suất thực tế cố định là 12,9%/năm. Cả gốc và lãi trái phiếu đều được thanh toán một lần vào ngày đáo hạn.
Đối với trái phiếu của Hoàng Phú Vương và Hoa Phú Thịnh, 4 kỳ tính lãi đầu tiên được hưởng lãi cố định 12,9%/năm, 4 kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất cố định tối đa 11%/năm. Các kỳ tính lãi còn lại, lãi suất bằng tổng của tối đa 4%/năm và lãi suất tham chiếu. Gốc trái phiếu thanh toán vào ngày đáo hạn, lãi trái phiếu thanh toán định kỳ vào ngày thanh toán lãi.
Đơn vị đứng ra thu xếp đợt phát hành lô trái phiếu trên là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) và Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ thương (TCBS). Đơn vị thu mua cả 3 lô trái phiếu là tổ chức tín dụng trong nước.
Như vậy, 3 doanh nghiệp Hoa Phú Thịnh, Hoàng Phú Vương và Osaka Garden có cùng điểm chung tại SDI Corp., bao gồm cả về mặt sở hữu cổ phần và có quyền lợi với dự án KĐT Sài Gòn Bình An.
Về phía SDI Corp., đăng ký kinh doanh thay đổi ngày 30/7/2021 cho thấy vị trí Chủ tịch HĐTQT đã được chuyển giao từ ông Bùi Đức Khoa sang bà Mai Thị Kim Oanh. Bà Oanh được biết đến là Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Group. Đây là chi tiết khiến người ta liên hệ đến bóng dáng của Masterise Group đến thương vụ mua lại KĐT Sài Gòn Bình An.
Liệu rằng, nhân tố mới xuất hiện tại KĐT Sài Gòn Bình An trong những ngày vừa qua là thương vụ "bắt tay" hay chuyển nhượng toàn bộ dự án từ các "ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản?
