Cẩn trọng trước khi đặt bút cọc tiền mua căn hộ
Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đã lên tiếng cảnh báo người dân khi ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Đơn vị này lấy dẫn chứng từ Bộ Xây dựng về số lượng dự án và căn hộ thương mại trong quý I/2021 cho thấy, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên thực tế đã chứng kiến không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản tiền cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.
Hình thức từ một tờ giấy đặt cọc đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như "Hợp đồng đặt cọc" hay "Văn bản thỏa thuận" về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư.
Cục Cạnh tranh đề nghị người tiêu dùng cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc, bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc/bên bán hàng cung cấp, cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.
Người dân cần phải tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin quảng cáo một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.
Người mua nhà có quyền yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc. Trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, cần thoải thuận và yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc:
Mục đích của việc đặt cọc; ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư; các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.
Người mua nhà cũng cần tỉnh táo, nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng.
Cuối cùng, trong quá trình đặt cọc cần cân nhắc thật kỹ trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.
Lợi dụng tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội, lừa đảo người dân đặt cọc mua trước, "suất ngoại giao"?
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, số liệu tổng hợp từ 55/63 địa phương có báo cáo, trong quý II/2021 cả nước có 3 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) với hơn 1.700 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn.
Một số tỉnh thành phố khác như Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và Thanh Hóa đang có 94 dự án với 123.085 căn được triển khai.
Ngoài ra còn có 2 dự án với 264 căn đang hoàn thành tại Phú Thọ và Long An; 5 dự án với 1.855 căn hộ tại Hòa Bình, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hưng Yên và An Giang được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Có thể thấy, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội đang diễn ra bởi thiếu quỹ đất, nhiều chủ đầu tư không bố trí 20% quỹ đất trong dự án để làm NƠXH. Một số đối tượng có thể lợi dụng tình trạng này để lừa đảo.
Do đó, Bộ Xây dựng cũng lưu ý các địa phương về nội dung báo chí phản ánh tại một số tỉnh/thành phố như TP. HCM, Hà Nội… xuất hiện hiện tượng trên các trang thông tin về bất động sản, rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản đã mạo danh chủ đầu tư rao bán, tìm đủ mọi cách lừa người mua đặt cọc NƠXH.
Đây là những nội dung trong Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2021 của Bộ Xây dựng.
Thời gian gần đây, báo chí đã phản ánh hiện tượng tại không ít dự án NƠXH thời gian qua. Ghi nhận tại Hà Nội, vào cuối tháng 12/2020, dự án NƠXH Thượng Thanh do Công ty CP BIC Việt Nam và Him Lam Thủ đô thực hiện được động thổ thì chỉ ít ngày sau nhiều trang web về dự án lập tức xuất hiện nhan nhản. Trên mạng xã hội cũng tràn lan hình ảnh, quảng bá, tư vấn và nhận đặt chỗ suất mua trước của dự án.
Liên hệ tới các số điện thoại trên trang web thì người nhấc máy là một môi giới, người này thuyết phục rằng mua NƠXH nộp trực tiếp qua chủ đầu tư không bao giờ đủ chỗ vì hồ sơ nộp vào rất nhiều. Để tạo niềm tin môi giới khẳng định đây là những suất ngoại giao và đảm bảo vào hợp đồng đúng tên, đúng người. Giá đặt cọc 30- 50 triệu đồng cho một suất mua trước và hứa nếu không mua được sẽ trả lại cọc. Ngoài ra, để chọn được căn, người mua phải mất thêm từ 70 - 100 triệu đồng.
Hay mới đây, hiện tượng đặt suất mua ngoại giao ở chung cư NƠXH thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu (tên thương mại NHS Trung Văn) tại ô đất HH – 02A Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã bị dư luận lên tiếng cảnh báo. Bởi chính quyền địa phương đã xác nhận dự án NHS Trung Văn chưa được cấp giấy phép xây dựng. Thế nhưng nhiều trang website ảo, nhiều công ty đã rầm rộ quảng cáo, rao bán căn hộ và được cho là đã thu tiền cọc của khách hàng cho các suất "ngoại giao".
Đây chỉ là một trong nhiều trường hợp các cò đất lợi dụng sự cả tin của người tiêu dùng, sẵn sàng dùng mọi thủ đoạn chuộc lợi bất chính dù các cơ quan chức năng, Sở Xây dựng chưa công bố thông tin mở bán, chưa nhận hồ sơ.
Theo quy định của pháp luật, khi căn nhà đưa vào giao dịch mua bán
thì trước hết phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể bao gồm:
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể là khi:
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.