Phiếu đăng ký tư vấn Dự án Green City Thanh Hóa trị giá...100 triệu
Thời gian gần đây trên các trang mạng xã hội đang quảng cáo, rao bán rầm rộ dự án Green City Thanh Hóa với nhiều “mỹ từ” hút khách như: Dự án siêu “hot”, giá đầu tư “siêu lời”; dự án có vị trí kết nối thuận lợi đa hướng, hứa hẹn sẽ mang tới cơ hội an cư và đầu tư…
Theo ghi nhận được biết Green City Thanh Hóa chỉ là tên gọi thương mại tự đặt ra của nhà phân phối, dự án có tên chính thức là “Khu nhà ở, công viên cây xanh thuộc Khu đô thị Nam thành phố Thanh Hóa” (tên thường gọi là mặt bằng 2125 - PV) vừa trúng đấu giá (giai đoạn 2). Dự án này tọa lạc sau tòa án nhân dân Tỉnh Thanh Hóa, tiếp giáp với đại lộ CSEDP và đại lộ Võ Nguyên Giáp, phường Đông Vệ, thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
 |
Đây là dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Tại dự án này, khi mà nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thiện nhưng đơn vị phân phối đã "cầm đèn chạy trước ô tô" nhận cọc của khách hàng với hình thức "phiếu tư vấn". |
Tổng diện tích dự án là 37.322,7 m2, gồm 399 lô đất liền kề được Công ty Cổ phần HIRAKU trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị phân phối là Công ty Cổ phần Đất Xanh miền Bắc – Chi nhánh tại Thanh Hóa.
Tuy nhiên, hiện tại dự án trên vẫn chưa đủ điều kiện để mở bán nhưng đơn vị phân phối là Công ty Đất Xanh miền Bắc, Chi nhánh tại Thanh Hóa đã có dấu hiệu “lách luật” huy động vốn trái phép.
Theo ghi nhận của PV Tài Chính Doanh Nghiệp, PV được tư vấn muốn mua thì phải đặt chỗ là 100 triệu/lô. Một nhân viên môi giới tên M. nói: “Thực chất đây là dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nhà đầu tư sẽ không xây nhà nữa, thay vào đó khách hàng tự xây. Đây cũng là cách để giúp những nhà đầu tư dễ dàng trong việc chuyển nhượng…”
Để khách hàng thuyết phục, nhanh xuống tiền hơn, nhân viên tên M., đã cung cấp cho PV một Quyết định trúng đấu giá đất ngày 31/3/2020. Tuy nhiên khi hỏi về các giấy tờ như chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng… thì nhân viên này đã lái câu chuyện qua nội dung khác.
Cũng như thông tin, tài liệu có được từ một nhân viên khác tên T., sau khi nói chuyện về dự án, để chắc chắn có khách hàng mua đất tại dự án Green City Thanh Hóa, nhân viên T., đã cung cấp cho PV một giấy đặt cọc mang tên “Phiếu đăng ký tư vấn”.
Có một “điểm lạ” trong Phiếu đăng ký tư vấn mà Công ty Đất Xanh miền Bắc này dùng để thu tiền khách hàng 100 triệu đồng, lý do là "thu hộ cho chủ đầu tư". Trong 100 triệu thu hộ này, khách hàng có thể nộp trước số tiền thấp nhất là 20 triệu, nhưng trong vòng 24 giờ khách hàng phải nộp đủ với số tiền là 100 triệu đồng, nếu không, bên A, tức Công ty Đất Xanh miền Bắc sẽ giới thiệu vị trí đó cho khách hàng khác, cũng như mất số tiền đã nộp cho bên A….
Không những vậy Công ty này còn bắt khách hàng thừa nhận và đồng ý bên B “nguyện vọng mua hàng”, và bên A có nhiệm vụ “thu hộ chủ đầu tư” không được hiểu là tiền đặt cọc đảm bảo giao dịch đối với lô đất tại dự án dưới bất kỳ phương diện nào. Phải chăng, đây chính là “mánh khóe” để Đất Xanh miền Bắc, Chi nhánh tại Thanh Hóa “lách luật”, cố tình đẩy khách hàng vào “thế đã rồi”?
 |
Quy trình đặt cọc, cách thức "huy động vốn" tại dự án ông viên cây xanh thuộc Khu đô thị Nam thành phố Thanh Hóa (tên thương mại tự đặt là: Green City Thanh Hóa). |
Đất Xanh: Không chỉ có dự án Green City Thanh Hóa đang "lách luật"
Câu chuyện kể trên cũng có điểm tương đồng với cách "lách luật" huy động vốn tại một dự án khác cũng của Đất Xanh - dự án Gem Sky World! dự án Gem Sky World có chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An do Tập đoàn Đất Xanh làm nhà phát triển dự án.
Nếu khách hàng thiện chí chọn lô thì nhanh tay đặt chỗ, chọn số ưu tiên để được chọn vị trí lô đẹp nhất; với hình thức mỗi lô là 50 triệu đồng. Tuy nhiên, 50 triệu này chỉ để giữ chỗ mà không xác định vị trí đặt, khi mở bán chính thức sẽ tiến hành phân lô từng vị trí chính xác.
 |
| Nhân viên môi giới của các sàn ngồi quanh "siêu dự án" để "tư vấn" cho khách. Ảnh: Thương Trường. |
Trong vai người mua đất, PV Phapluatplus được các nhân viên tư vấn nhiệt tình đồng thời được hướng dẫn xuống tiền đặt chỗ ưu tiên dưới hình thức “Phiếu yêu cầu tư vấn”. PV được cho hay rằng: Đây là phiếu yêu cầu tư vấn và giá trị của tư vấn là 50 triệu đồng.
Khi được hỏi vì sao không phải là phiếu đặt cọc mà là phiếu tư vấn thì người này thú nhận đây là cách hợp thức hóa thủ tục pháp lý, để lách luật vì hiện tại dự án Gem Sky World chưa có đầy đủ thủ tục để chính thức bán cho khách hàng.
Đồng thời, vị trưởng phòng kinh doanh của Đất Xanh cũng thừa nhận đang bán “lúa non” cho khách hàng và đợt mở bán này khách hàng chỉ được ký hợp đồng “Thỏa thuận tư vấn bất động sản” chứ không phải là hợp đồng mua bán hay hợp đồng chuyển nhượng mà phải chờ đến tận tháng 9 hoặc tháng 10 thì lúc đó mới được ký hợp đồng mua bán.
Bởi vì thời điểm đó công ty mới đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định của nhà nước để bán sản phẩm.
Không tin vào dự án và chủ đầu tư cũng như sàn phân phối, phóng viên có đề cập về cam kết như thế nào nếu xảy ra rủi ro. Những nhân viên ở đây đều mạnh dạn nói cam kết sẽ đền bù cho khách hàng nếu có vấn đề xảy ra, tuy nhiên trong hợp đồng lại không có những điều khoản về đền bù cũng như cam kết đối với khách hàng.
Mọi điều khoản trong hợp đồng do vị trưởng phòng kinh doanh cung cấp đều là những điều khoản có lợi nhất cho công ty của họ.
Được biết, cách đây không lâu, Công ty Đất Xanh miền Bắc, Chi nhánh tại Thanh Hóa cũng đã tiến hành huy động vốn trái phép tại dự án Trung tâm thương mại và Nhà phố Eden thành phố Thanh Hóa, khi mà dự án này vẫn đang còn là những bãi đất cỏ mọc um tùm, hệ thống cơ sở hạ tầng cơ bản chưa hoàn thiện.
Như vậy, không chỉ một, mà nhiều dự án của Đất Xanh đang có dấu hiệu "lách luật" huy động vốn tái phép. Các khách hàng đang "trao tiền" để đầu tư cho dự án dưới những hình thức không có lợi, các bản hợp đồng được kí và khách hàng mất tiền nhưng không được hiểu là tiền đặt cọc đảm bảo giao dịch đối với lô đất tại dự án dưới bất kỳ phương diện nào.
Vấn đề này, Luật sư Bùi Khắc Toản - Giám đốc Công ty luật TNHH 4.1 và cộng sự - đoàn LS tp Hà Nội cho biết Dự án khi chưa hoàn thiện về pháp lý theo quy định mà có huy động bằng bất cứ hình thức nào đều là sai pháp luật.
Trong trường hợp chủ đầu tư, hoặc đơn vị phân phối đã vi phạm điều cấm đó thì tất cả những Hợp đồng đầu tư vốn dưới bất kỳ hình thức nào vào dự án đều có dấu hiệu sẽ bị vô hiệu. Rủi do thường là những nhà đầu tư (người tham gia mua sản phẩm).
Khách hàng mua, góp vốn hay đầu tư phải sản phẩm từ các dự án khi chưa hoàn thiện cơ sở pháp lý sẽ bị lạm dụng vốn, nguy cơ dự án sẽ không có hạn định để trả sản phẩm cho khách hàng. Luật sư Toản cho biết thêm.
Dòng tiền âm, Đất Xanh đang gặp khó về tài chính?
Được biết, Tập đoàn Đất Xanh đã nợ rất nhiều các ngân hàng gồm: Ngân hàng Thương mại CP CT Việt Nam (VietinBank); Ngân hàng TMCP Ngoại thượng Việt Nam (Vietcombank); Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam (Techcombank); Tiên Phong bank; Ngân hàng TM CP Sài Gòn…
Kết thúc năm 2019, tổng dư nợ vay của Đất Xanh ở mức 4.400 tỷ đồng, tăng 53% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay chủ yếu là vay ngân hàng dài hạn để mua tài sản với 1.311 tỷ đồng và trái phiếu để đầu tư dự án, bổ sung vốn lưu động với tổng giá trị 2.025 tỷ đồng.
Theo BCTC quý I/2020, dòng tiền kinh doanh của DXG trong tình trạng âm nặng. Dòng tiền kinh doanh âm chủ yếu do sự tăng mạnh của các khoản phải thu, hàng tồn kho, lãi vay…
Nợ phải trả của doanh nghiệp cũng tăng gần 2.000 tỷ đồng, lên mức 12.244 tỷ đồng (tăng 15%). Trong đó, cả nợ ngắn hạn và nợ ngắn hạn đều tăng từ 32 - 39%.
Dòng tiền thuần trong năm vẫn ghi nhận âm hơn 26.800 tỷ đồng. Riêng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm đến 1.485 tỷ đồng, trong khi đó quý I/2019, dòng tiền này vẫn ghi nhận ở trạng thái dương đạt 261 tỷ đồng.
 |
| Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Đất Xanh. Nguồn: Báo cáo tài chính quý I/2020 Đất Xanh Group. |
Tính đến hết ngày 31/3/2020, tổng lượng hàng tồn kho và khoản phải thu ngốn của doanh nghiệp hơn 21.400 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho tập trung chủ yếu ở các bất động sản dở dang từ các kỳ trước như Gemriverside, Opal Skyview, Tuyên Sơn, Opal City, Sunshine Resident...và khoản tồn kho lớn nhất tập trung tại dự án Khu dân cư Long Thành với hơn 3.200 tỷ đồng.
Trong khi đó tổng tài sản của Đất Xanh chỉ đạt 21.245 tỷ đồng. Như vậy, kinh doanh quý I/2020 mặc dù đem lại lợi nhuận nhưng Đất Xanh không thể ghi nhận dòng tiền ở trạng thái "dương".
Trước đó, khi dự án Gem Sky World bị nghi ngờ đang huy động vốn trái phép, để bằng mọi giá tạo ra nguồn thu cho Đất Xanh, thì theo nhận định của các chuyên gia tài chính, việc việc thu tiền 50 triệu đặt trước để mua dự án Gem Sky World của Tập đoàn Đất Xanh nhằm cải thiện vấn đề tài chính cho Tập đoàn Đất Xanh vì hiện nay thị trường chứng khoán đang đi xuống và giá cổ phiếu Tập đoàn Đất Xanh không có tín hiệu khả quan trong ngắn hạn.
Việc thu 50 triệu đồng có lẽ không nhầm mục tiêu triển khai dự án mà là một cách để Tập đoàn Đất Xanh bán cổ phiếu cho khách hàng thay vì bán cổ phần qua sàn không ai mua. Và cho đến thời điểm hiện tại thì Green City Thanh Hóa cũng đang "lách luật" để huy động vốn bằng Phiếu đăng ký tư vấn trị giá 100 triệu đồng. Câu hỏi đặt ra là, có hay không câu chuyện Tập đoàn Đất Xanh đang mang dự án ra làm mồi nhử để thu 1 lượng tiền nhằm cải thiện tình hình tài chính?
Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ
