Thị trường bất động sản lao dốc từ 2022 và tiếp tục trầm lắng trong 2 quý vừa qua của năm 2023. Cả cung, cầu đều sụt giảm khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản chìm trong khó khăn.
Trong bối cảnh đó, để có tiền hoạt động doanh nghiệp ở trong tình thế buộc phải tái cơ cấu để phục hồi.
Nỗ lực tái cơ cấu nhằm cải thiện dòng tiền
Theo báo cái tài chính riêng giữa niên độ năm 2023 của PDR, ngày 17/4/2023, Công ty đã chuyển nhượng toàn bộ 27,86% cổ phần trong CTCP Địa ốc Sài Gòn - KL cho nhà đầu tư khác với giá trị chuyển nhượng là 1.058,7 tỷ đồng. Sau thương vụ này, Phát Đạt ghi nhận khoản lãi 527,3 tỷ đồng vào doanh thu hoạt động tài chính.
Công ty cũng không còn ghi nhận CTCP Kinh doanh và dịch vụ BĐS Phát Đạt là công ty con mà ghi nhận công ty này vào công ty liên kết. Do, vào ngày 14/2/2023, ĐHĐCĐ của Kinh doanh và dịch vụ BĐS đã thông qua việc tăng vốn điều lệ bằng hình thức phát hành thêm 15 triệu cổ phần cho cổ đồng hiện hữu, nâng tổng vốn điều lệ của Kinh doanh và Dịch vụ BĐS Phát Đạt từ 168 tỷ đồng lên 318 tỷ đồng.
Theo đó, Công ty mẹ chỉ mua thêm 18.000 cổ phần tương đương 180 triệu đồng trong tổng số 15 triệu cổ phần phát hành thêm, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu và quyền biểu quyết của Công ty trong Kinh doanh và Dịch vụ BĐS Phát Đạt từ 51% xuống 27%, Kinh doanh và Dịch vụ BĐS Phát Đạt trở thành công ty liên kết của Công ty kể từ ngày này.
Ngoài ra, PDR cũng tăng vốn tại CTCP Đầu tư Bắc Cường thêm 297 tỷ đồng thông qua việc mua thêm cổ phần vào tháng 2/2023, tuy nhiên tỷ lệ sở hữu không thay đổi (99% vốn).
Tiếp nữa, ngày 31/3/2023, Công ty đã hoàn tất việc mua thêm 31,8% quyền sở hữu trong KCN Phát Đạt từ cổ đông không kiểm soát với giá mua thêm là 636 tỷ đồng, nâng tỷ lệ sở hữu của Công ty tại KCN Phát Đạt từ 68% lên 99,8%.
Không chỉ PDR, nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng phải bán bớt công ty con hoặc tái cấu trúc toàn diện để có dòng tiền trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn.
Hồi tháng 3, một tập đoàn bất động sản lớn đã bán toàn bộ vốn góp 11.400 tỷ đồng tại 2 công ty vừa thành lập trước đó một thời gian ngắn.
Trong cảnh tương tự, Hải Phát Invest (MCK: HPX) quyết định bán hoặc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp đang nắm tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang, giá trị hơn 176 tỷ đồng, tương ứng 78% vốn điều lệ.
Kinh doanh không hiệu quả, lợi nhuận ‘đi lùi’ gần 65%
Tại báo cáo tài chính riêng bán niên 2023 của PDR, doanh thu thuần của công ty mẹ PDR đạt 194,7 tỷ đồng, giảm tới 86,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng nhà đất đạt 189 tỷ đồng, giảm 87,2%,
Giá vốn cũng cùng chiều giảm 89,1%, về 21,2 tỷ đồng. Qua đó, lợi nhuận gộp của công ty mẹ PDR giảm 86,5%, về mức 173,5 tỷ đồng.
Kỳ này, doanh thu tài chính của PDR đạt 528,2 tỷ đồng ( giảm 44,8% so với cùng kỳ). Tuy doanh thu tài chính trong kỳ giảm nhưng chi phí tài chính của PDR lại tăng thêm 10,4%, ở mức 268,3 tỷ đồng do tăng chi phí lãi vay và tăng chi phí phát hành trái phiếu.
Chi phí quản lý doanh nghiệp trong kỳ của PDR ở mức xấp xỉ 78 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, kỳ này, doanh nghiệp ghi nhận khoản chi phí khác và lỗ khác tăng đột biến lên mức trên 10 tỷ đồng. Khoản chi phí khác tăng do ghi nhận khoản lãi trả chậm ước tính 10,7 tỷ đồng.
Kết quả, bán niên 2023, công ty mẹ BĐS Phát Đạt báo lãi ròng giảm 64,8%, về còn 254,1 tỷ đồng.
Tính đến ngày 30/6/2023, tổng tài sản của công ty mẹ Phát Đạt đang ở mức 23.402,7 tỷ đồng, giảm nhẹ 4,1% so với hồi đầu năm. Trong đó, phần lớn là tài sản dài hạn với 14.265,4 tỷ đồng. Nguyên nhân tổng tài sản giảm chủ chủ yếu do giảm khoản phải thu ngắn hạn các bên liên quan.
Tới cuối quý II, công ty đang có 228,9 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng. Giá trị hàng tồn kho ở mức 5.017,5 tỷ đồng, trong đó chiếm tỷ trọng lớn nằm chủ yếu ở dự án The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng), dự án The EverRich 3 (877,2 tỷ đồng).
Tại thời điểm cuối tháng 6/2023, tổng nợ phải trả của công ty mẹ BĐS Phát Đạt đang ở mức 14.927,3 tỷ đồng, giảm 1.260 tỷ đồng so với đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu do công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng 27,86% cổ phần còn lại trong Sài Gòn-KL nên không còn ghi nhận khoản người mua trả trước ngắn hạn liên quan đến Sài Gòn-KL số tiền 938 tỷ đồng mà chỉ ghi nhận khoản nhận ứng trước của khách hàng theo hợp đồng mua căn hộ và đất nền ở dự án Nhơn Hội - Bình Định 192,8 tỷ đồng, giảm hơn 105 tỷ đồng so với đầu năm.
Nợ vay tài chính của công ty đang ở mức 3.091 tỷ đồng, giảm 843 tỷ đồng so với đầu năm; dư nợ trái phiếu của công ty còn 1.456,7 tỷ đồng. Trong tháng 5 công ty đã mua lại trước hạn 45,6 tỷ đồng, tháng 7 và tháng 8 công ty đã mua lại 2 lô trái phiếu đến hạn tổng giá trị 271,9 tỷ đồng; nợ vay ngân hàng của công ty mẹ PDR là 273,5 tỷ đồng. Trong đó, vay Ngân hàng Vietinbank- Chi nhánh 11 TP.HCM 223,6 tỷ đồng để tài trợ dự án toà nhà văn phòng tại quận 3 TP.HCM; vay Ngân hàng Vietcombank 49,8 tỷ đồng để tài trợ nhu cầu vốn lưu động.
Ngoài ngân hàng và kênh trái phiếu, Phát Đạt còn cả nghìn tỷ dư nợ từ các bên khác như vay ACA Vietnam Real Eastate III LP 30 triệu UDS tương đương 711,9 tỷ đồng để tài trợ các dự án của công ty con; vay CTCP Đầu tư và Quản lý khách sạn AKYN 410 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động…
Theo kế hoạch 2023, Phát Đạt sẽ triển khai hơn 13.000 sản phẩm tại các thị trường đang có nhu cầu lớn như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Đà Nẵng… Các dự án này kỳ vọng đem lại doanh thu hơn 30.000 tỷ đồng.
