Siết thuế chuyển nhượng nhà đất: Những chiêu trò 'lách luật' và cảnh báo

Hồ sơ bị trả lại nhiều lần

Kể từ sau Tết Nguyên đán tới nay, quá trình làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất đang chậm lại và người giao dịch phải chờ vài tháng để hoàn tất hồ sơ. Theo như phản ánh, khoảng thời gian họ phải chờ có khi lên đến 3 tháng để cơ quan thuế xác định lại giá trị chuyển nhượng, nếu kê khai sai, hồ sơ sẽ bị trả về.

Hoạt động trong lĩnh vực môi giới nhà đất hơn 10 năm nay, anh Phan Phú (Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) nói rằng chưa bao giờ thời gian chờ đợi đăng bộ, sang tên đổi chủ lâu như bây giờ. Theo anh Phú, trước đây tối đa 25 ngày kể từ khi nộp hồ sơ là có sổ đỏ, 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ đỏ. Còn bây giờ, phải chờ mòn mỏi mà không làm xong một bộ hồ sơ.

“Trước đây, một lô đất có giá thị trường 1 tỷ đồng, làm hợp đồng mua bán 400-500 triệu đồng cũng được thông qua. Thế nhưng, từ khi thuế siết việc khai giá giao dịch thì giới đầu tư đã bảo nhau nên khai đúng giá, nếu không sẽ bị trả hồ sơ và chờ rất lâu. Có ngày, tôi phải chờ cả buổi ở cơ quan thuế chỉ để nhận câu trả lời”, anh Phú chia sẻ với báo Kinh tế Sài Gòn.

Thống kê quý 1, Cục Thuế Tp.HCM đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, chiếm 22% (tức cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá). Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỷ đồng, bằng 83% của cả năm 2021. Trong đó, riêng Chi cục Thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỷ đồng.

Là người bị trả hồ sơ đến 3 lần, anh Huỳnh Tấn Tài (Tp.Thủ Đức) cũng cho biết hồ sơ của mình bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, bổ sung vì kê khai giá thấp. Dù đã hai lần điều chỉnh nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu sau khi cơ quan thuế rà soát lại diễn biến giá thực tế.

“Nếu mức kê khai chênh lệch 50% so với giá bán trong khu vực thì chắc chắn bộ hồ sơ đó bị trả về và làm lại. Ngay cả nhưng hồ sơ được bên mua bên bán đưa ra công chứng giá thấp cũng bị cơ quan thuế rà soát lại. Bây giờ bên cơ quan thuế làm rất chặt chẽ nên càng khai chênh lệch thì lại càng mất thời gian làm thủ tục”, anh Tài cho hay.

Bên cạnh những hồ sơ có mức kê khai chênh lệch lớn với giá bán thì các hồ sơ được kê khai với giá hợp lý cũng chịu ảnh hưởng bởi tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan thuế đang trở nên phức tạp hơn. Việc áp dụng nghiệp vụ theo quy định cũng trở nên lúng túng hơn với các cơ quan thuế.

Ông Lê Thành Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp.Thủ Đức thừa nhận, việc đóng thuế chuyển nhượng bất động sản của người dân trên địa bàn đang gặp nhiều khó khăn. Hiện nay việc “tắc” hồ sơ cũng liên quan đến ngành thuế khi mà từ đầu năm đến khoảng giữa tháng 4/2022 có khoảng 8.356 hồ sơ được chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp.Thủ Đức qua Chi cục Thuế Tp.Thủ Đức.

Tuy vậy, chỉ có 5.335 hồ sơ có thông báo nộp thuế, số còn lại người dân vẫn chưa thể đóng thuế được vì nhiều lý do. Trong đó có 715 hồ sơ trả về do giá khai trong hợp đồng công chứng được cho là thấp hơn giá thị trường, 1.238 hồ sơ thiếu thông tin và 1.068 hồ sơ Chi cục Thuế đang tính thuế.

Sở dĩ có tình trạng này, theo ông Phương là do chưa ban hành quy chế phối hợp liên thông thuế điện tử giữa Chi cục Thuế và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Tp.Thủ Đức. Hồ sơ chuyển thuế nếu quá 15 ngày kể từ ngày Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đi nếu có thông báo thì hệ thống không tự động cập nhật mà văn phòng phải truy vấn thủ công. Trường hợp quá thời gian thực hiện liên thông thuế theo quy định nhưng hệ thống không có thông báo về tình trạng hồ sơ như thế nào.

Bên cạnh đó, một lý do khách quan nữa đến từ việc ngành thuế đang quá tải thủ tục nhà đất khiến tiến trình giải quyết hồ sơ chậm lại. Tình trạng này cũng được ghi nhận ở nhiều địa phương lân cận có lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An…

Phát sinh chiêu “lách luật” mới

Chị Kim Khánh (Tp.HCM) cho hay vừa thỏa thuận mua một lô đất tại Long An. Trước khi xuống cọc, môi giới gợi ý hai bên thỏa thuận sau khi xuống cọc 30 ngày thì bên mua - bên bán sẽ không ra công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền, nhanh gọn, chỉ mất vài trăm ngàn và 15 phút sau cầm sổ về.

"Bên môi giới nói hợp đồng công chứng ủy quyền giá trị đến 10 năm, có thể ủy quyền đến 2 lần lại không phải chờ đợi. Bù lại, bên bán gửi lại tôi tiền thuế TNCN nên tôi cũng không thiệt thòi gì", chị Kim Khánh chia sẻ với Tuổi trẻ.

Anh Lập, một môi giới đất khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận, cho biết nếu không bị trả hồ sơ thì khoảng 20 ngày sau khi công chứng sẽ ra được sổ cho người mua, còn nếu trả hồ sơ thì phải hơn 1 tháng.

"Một số khu vực có tỷ lệ trả về đến 70%, có nơi một nửa. Do vậy tôi thường tư vấn khách làm hợp đồng ủy quyền, còn nếu ra công chứng chuyển nhượng thì phải khai bằng 70 - 80% giá trị thật mới được cho qua", anh Lập nói.

Theo thông tin của báo Tuổi trẻ, thời gian gần đây sau khi cơ quan thuế siết việc "xác định giá đúng", nhiều trường hợp bên mua - bán bắt tay nhau làm theo cách này, nhất là những trường hợp chỉ dự định mua lướt vài tháng sau bán chốt lời vì họ cho rằng ít khả năng xảy ra rủi ro (như trường hợp người ủy quyền qua đời, xuất cảnh hoặc không chịu ký ủy quyền tiếp...).

Ngoài ra, theo một số môi giới, bên bán đã tính thêm khoản này vào trong giá bán và đẩy giá bán tăng tương ứng hoặc thỏa thuận chuyển nghĩa vụ này sang cho người mua.

Cơ quan thuế đặt nghi vấn có thể đây là hình thức lách thuế mới vì theo quy định hiện nay nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành.

Hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 - 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn, do vậy có khả năng họ lách theo cách này vì thấy có lợi hơn so với nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thực tế.

Sửa quy định để bịt lỗ hổng

Trao đổi với Tuổi trẻ, luật sư Trần Xoa - Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang - cho biết Nghị định số 12/2015 của Chính phủ và Thông tư số 92/2015, Thông tư số 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định "bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức giá tại bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng chuyển nhượng".

Trong khi đó, theo ông Xoa, bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ chiếm khoảng 15 - 25% so với giá thị trường.

"Suốt nhiều năm qua, không phải cơ quan thuế không biết cái "lệ" kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là "lọt cửa", ông Xoa nói và cho rằng việc cơ quan thuế siết tình trạng hai giá trong kê khai giá chuyển nhượng nhằm lách thuế TNCN là đúng, đồng thời đề nghị Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cần đề xuất để sửa quy định này.

Tại văn bản báo cáo UBND Tp.HCM về việc tăng cường công tác quản lý thuế trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn Tp..HCM mới đây, Cục Thuế Tp.HCM cũng thừa nhận thực trạng người nộp thuế kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế theo giá thị trường để giảm số thuế TNCN và lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, theo Cục Thuế Tp.HCM, do vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, lệ phí trước bạ nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường nên gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế.

Một lãnh đạo Cục Thuế Tp.HCM cho biết khi giải quyết các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, các chi cục thuế trên địa bàn vẫn có tham khảo giá nhà, đất theo giá thị trường để đấu tranh, song song đó là vận động, tuyên truyền người nộp thuế kê khai trung thực giá chuyển nhượng.

Ngoài ra, cơ quan thuế cũng phối hợp với các văn phòng công chứng để cung cấp thông tin liên quan đến nhà, đất các bên đang giao dịch, phối hợp với các ngân hàng thương mại để yêu cầu cung cấp dữ liệu dòng tiền giao dịch của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng...

"Việc đấu tranh giải quyết các vấn đề kê khai giá chuyển nhượng thực tế còn gặp nhiều khó khăn và chậm, cũng như việc phối hợp với sở ngành, đơn vị có liên quan ảnh hưởng đến thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định, dẫn đến tình trạng tồn đọng hồ sơ. Kiến nghị Tổng cục Thuế sớm ban hành quy trình hướng dẫn cụ thể trình tự cách xử lý, trách nhiệm của cơ quan thuế trong trường hợp người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế", vị này kiến nghị.

Cần quản chặt giá bất động sản

Trả lời phỏng vấn Thời báo Tài chính Việt Nam về những biện pháp chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp (Học viện Tài chính) cho biết, cái gốc cần chú trọng chính là giá bất động sản.

Nếu muốn không còn chế độ 2 giá, không muốn việc thị trường bất động sản bị thổi giá, làm giá… thì cần quản chặt giá bất động sản.

Theo ông, có một số đề xuất, thứ nhất, mua bán bất động sản phải giao dịch thanh toán qua ngân hàng, về mặt lâu dài muốn mua tài sản có giá trị lớn phải chứng minh thu nhập hợp pháp, đảm bảo tính minh bạch của thị trường.

Thứ hai, việc mua bán phải được ghi chép đầy đủ, áp dụng công nghệ số, thành lập kho dữ liệu như mua bán từng mảnh đất, ngày, tháng rõ ràng thì việc tính thuế được chính xác và giá bán chính xác.

Thứ ba, cơ quan công chứng phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn xác với giá thị trường, nếu không cơ quan thuế cần kiểm tra, yêu cầu công chứng lại hợp đồng theo đúng giá trị mua bán của thị trường. Cơ quan thuế có hệ thống tổ đội cán bộ thuế đến tận thôn, xóm, xã, phường thì việc xác định giá đất ở đầu phố đến cuối phố để tính giá đất theo giá thị trường là hoàn toàn khả thi.

Tiếp đến, phải công khai, minh bạch và ổn định lâu dài quy hoạch ở các địa phương nhằm tránh hiện tượng môi giới, “cò đất” làm giá, thổi giá thì giá đất khó có thể tăng vọt, tạo nên “sóng giá”, sốt giá ảo ở các địa phương.

Trong luật, theo quy định của Nhà nước là khung giá đất 5 năm sẽ được Chính phủ thay đổi một lần và UBND các tỉnh căn cứ vào khung giá đất được Chính phủ ban hành để xác định các khung giá đất theo khu vực địa bàn, theo loại đất. Điều này làm cho khung giá đất không phù hợp với giá thị trường. Nhưng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản, trong mua bán đất, người mua bán được yêu cầu phải kê khai theo giá thị trường, nếu giá thị trường thấp hơn khung giá Nhà nước quy định thì lúc đó lấy khung giá của Nhà nước.

Biện pháp cuối cùng là dựa vào tổ dân phố, trong đó có các tổ chức quần chúng. Người dân tại khu vực hay tổ dân phố nơi có phát sinh việc mua bán nhà đất hiểu rất rõ, nắm chắc giá cả bất động sản nơi họ sinh sống. Cơ quan thuế dựa vào đó buộc người mua bán kê khai đúng giá mua bán trên thị trường. Từ đó, một thời gian sau tạo thành thói quen bắt buộc người dân kê khai đúng giá bán. Nếu chúng ta biết kết hợp nhiều tổ chức, nhiều sức mạnh thì dứt khoát sẽ kiểm soát được việc chống kê khai và mua bán bất động sản 2 giá.