Hàng tồn kho tăng mạnh, người mua trả tiền trước không theo kịp
Đến 31/12/2025, 94 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận 510.554,7 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng hơn 30% so với cuối năm 2024, trong khi người mua trả tiền trước chỉ đạt 176.366,5 tỷ đồng.
Như vậy, hơn 330.000 tỷ đồng tồn kho chưa có tiền ứng trước đi kèm. Phần chi phí đất đai, hạ tầng, xây dựng và lãi vay tương ứng vì thế chủ yếu phải được tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ sở hữu, tiếp tục được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán và tạo ra chi phí vốn cho đến khi dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.
Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô tồn kho, mà còn ở tỷ lệ người mua trả tiền trước so với tồn kho. Bình quân toàn thị trường, người mua trả tiền trước tương đương khoảng 34,5% giá trị tồn kho, nhưng mức phổ biến của đa số doanh nghiệp chỉ quanh 18,1%.
Điều đó cho thấy phần lớn doanh nghiệp có tỷ lệ người mua trả tiền trước ở mức thấp, trong khi con số bình quân bị kéo lên bởi một nhóm nhỏ doanh nghiệp quy mô lớn. Nếu chỉ nhìn vào số bình quân, rất dễ bỏ qua thực tế rằng nhiều doanh nghiệp đang phải gánh phần lớn tồn kho bằng nguồn vốn của chính mình.
Mức chênh lệch giữa các doanh nghiệp cũng rất lớn. Tỷ lệ người mua trả tiền trước so với tồn kho dao động từ vài phần trăm đến trên 100%, tức có trường hợp tiền ứng trước lớn hơn giá trị tồn kho ghi nhận tại thời điểm chốt kỳ.
Trong nhóm khoảng 10 doanh nghiệp có quy mô tồn kho lớn nhất, tỷ lệ này dao động từ 1,4% tại Phát Đạt đến 167,2% tại Sunshine Group. Với cùng một quy mô tồn kho, có doanh nghiệp gần như không có khoản người mua trả tiền trước hỗ trợ, nhưng cũng có doanh nghiệp được khách hàng ứng trước phần lớn. Sự khác biệt này gắn trực tiếp với mức độ phụ thuộc vào nợ vay và vốn chủ, cũng như áp lực chi phí vốn trong giai đoạn triển khai dự án.
Bên cạnh sự phân hóa mạnh, tồn kho và tiền người mua trả trước còn tập trung lớn vào một số doanh nghiệp. Novaland và Vinhomes chiếm hơn một nửa tổng tồn kho của nhóm 94 doanh nghiệp; trong khi khoảng 10 doanh nghiệp lớn nhất nắm hơn 70% tổng giá trị tồn kho.
Ở chiều ngược lại, hai doanh nghiệp đứng đầu chiếm gần 70% tổng số tiền người mua ứng trước toàn thị trường. Dòng tiền từ người mua vì vậy không phân bổ đều mà tập trung mạnh vào một số tên tuổi.
Xét từ các tỷ trọng này, phần lớn doanh nghiệp vẫn phải tự tài trợ tồn kho bằng nợ vay và vốn chủ, trong khi chỉ một số ít nhận được nguồn ứng trước lớn từ khách hàng.
Nhiều doanh nghiệp phải tự nuôi tồn kho bằng nợ vay và vốn chủ sở hữu
Từ năm 2025, dòng tiền ứng trước của người mua không còn nhiều dư địa để dồn mạnh về đầu kỳ như trước. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70%.
Trong khi đó, chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay vẫn tiếp tục được ghi nhận vào hàng tồn kho. Điều này đồng nghĩa nhiều khoản chi chưa thể tạo doanh thu ngay mà tiếp tục nằm trong hàng tồn kho, qua đó kéo dài thời gian ghi nhận doanh thu của dự án.
Đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ người mua trả tiền trước thấp, phần tồn kho vì thế chủ yếu phải được tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ. Trong nhóm nắm giữ tồn kho lớn nhưng khoản người mua trả tiền trước ở mức thấp, Novaland, Kinh Bắc City, Khang Điền, Becamex IDC và Phát Đạt là những trường hợp đáng chú ý.
Riêng Kinh Bắc City, Khang Điền, Becamex IDC và Phát Đạt nắm 89.126,7 tỷ đồng tồn kho, tương đương gần 1/5 tổng tồn kho toàn nhóm, nhưng người mua trả tiền trước chỉ đạt 3.299,6 tỷ đồng. Tỷ lệ tiền và tương đương tiền trên nợ vay bình quân khoảng 0,17 lần, tức mỗi 100 đồng nợ vay đi kèm chưa tới 20 đồng tiền mặt.
Tại Novaland (HoSE: NVL), tồn kho đạt 153.391,6 tỷ đồng, tương đương 61% tổng tài sản, trong khi người mua trả tiền trước chỉ bằng 13% giá trị tồn kho. Tỷ lệ tiền trên nợ vay khoảng 5,6%, phản ánh đệm tiền mặt mỏng so với quy mô đòn bẩy.
Kinh Bắc City (HoSE: KBC) ghi nhận 26.955 tỷ đồng tồn kho, chủ yếu là chi phí dở dang tại các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh; phần chênh lệch so với tiền ứng trước được bù bằng nợ vay và vốn chủ.
Khang Điền (HoSE: KDH) có 23.264 tỷ đồng tồn kho, tương đương 68,3% tổng tài sản, trong khi người mua trả tiền trước chỉ bằng 2,8% tồn kho; vòng quay tồn kho 0,21 lần cho thấy tốc độ chuyển hóa còn chậm.
Becamex IDC (HoSE: BCM) có 22.193 tỷ đồng tồn kho, trong đó khoảng 90% là chi phí dở dang; tỷ lệ tiền trên nợ vay khoảng 0,07 lần, còn chi phí lãi vay tương đương gần 19,8% doanh thu.
Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận 16.714,7 tỷ đồng tồn kho, trong đó 94% là chi phí dở dang, nhưng người mua trả tiền trước chỉ bằng 1,4%; vòng quay tồn kho 0,09 lần và chi phí lãi vay chiếm hơn 26% doanh thu.
Trong nhóm doanh nghiệp này, tiền ứng trước từ người mua chiếm tỷ trọng nhỏ so với tồn kho. Bởi vậy, chi phí vốn và nhu cầu vốn trong giai đoạn triển khai sẽ bộc lộ rõ hơn khi tiến độ bàn giao kéo dài hoặc điều kiện tín dụng thay đổi.
Nhiều doanh nghiệp có tiền ứng trước của người mua đi kèm tồn kho
Trong khi nhiều doanh nghiệp phải tự tài trợ phần lớn tồn kho bằng nợ vay và vốn chủ, một số chủ đầu tư lại ghi nhận tỷ lệ người mua trả tiền trước cao hơn mặt bằng chung.
Ở các trường hợp này, một phần chi phí dự án được khách hàng ứng trước, qua đó thu hẹp phần tồn kho phải tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ. Tuy nhiên, đi cùng với khoản tiền ứng trước đó là nghĩa vụ bàn giao theo tiến độ và chất lượng. Do đó, nếu dự án chậm triển khai, áp lực dòng tiền và nghĩa vụ bàn giao có thể gia tăng đáng kể.
Đến cuối năm 2025, Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận 134.792,7 tỷ đồng tồn kho và 94.377,3 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tương đương khoảng 70% giá trị tồn kho. Quy mô tiền ứng trước lớn cho thấy một phần đáng kể chi phí dự án đã được khách hàng tài trợ từ sớm. Nhờ vậy, doanh nghiệp thu hẹp được phần tồn kho phải tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ trong giai đoạn triển khai.
Đất Xanh (HoSE: DXG) có 15.658,3 tỷ đồng tồn kho và 6.219,4 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tương đương gần 40%. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với Vinhomes, song vẫn cao hơn mặt bằng của nhiều doanh nghiệp khác trong nhóm khảo sát. Bởi vậy, khoản tiền ứng trước từ khách hàng vẫn giữ vai trò đáng kể trong cấu trúc tài trợ cho hàng tồn kho của doanh nghiệp.
Sunshine Group (HNX: KSF) ghi nhận 14.687,1 tỷ đồng tồn kho, trong khi người mua trả tiền trước đạt 24.556,7 tỷ đồng, tương đương 167% giá trị tồn kho. Theo đó, số tiền người mua trả tiền trước lớn hơn giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối kỳ. Phần chênh lệch này được phản ánh ở các nghĩa vụ thực hiện hợp đồng trong các kỳ sau, đồng thời cho thấy doanh nghiệp đang có quy mô nghĩa vụ bàn giao lớn tương ứng với lượng tiền đã thu từ khách hàng.
Nam Long (HoSE: NLG) có 8.677,6 tỷ đồng tồn kho và 2.588,1 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tương đương gần 30%. Mức này cho thấy dòng tiền ứng trước từ khách hàng đã tham gia vào quá trình tài trợ tồn kho, dù chưa chiếm tỷ trọng áp đảo. So với nhóm có tỷ lệ rất thấp, Nam Long vẫn thuộc nhóm doanh nghiệp có mức người mua trả tiền trước tương đối đáng kể.
Taseco Land (HoSE: TAL) ghi nhận 7.305,4 tỷ đồng tồn kho, trong đó người mua trả tiền trước chiếm hơn 33%. Tỷ lệ này cho thấy khoảng một phần ba giá trị tồn kho đang đi kèm với dòng tiền ứng trước từ khách hàng. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp phải dựa đáng kể vào nợ vay và vốn chủ, đây vẫn là một tỷ lệ tương đối nổi bật.
Tính gộp, 5 doanh nghiệp gồm Vinhomes, Đất Xanh, Sunshine Group, Nam Long và Taseco Land nắm hơn 35% tổng tồn kho toàn nhóm nhưng chiếm gần 74% tổng người mua trả tiền trước. Theo đó, tỷ lệ bao phủ tồn kho bằng tiền khách hàng đạt khoảng 72%, tức khoảng 72% giá trị hàng tồn kho được tài trợ bằng tiền người mua trả tiền trước. Cơ cấu này cho thấy dòng vốn ứng trước đang tập trung mạnh vào một nhóm nhỏ chủ đầu tư.
