Không sở hữu bất động sản nhưng vẫn có doanh thu lớn, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland – CRE) được xem là một trong những doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản lớn đang niêm yết. Không chỉ có vậy, vốn hóa và doanh thu từ “cò nhà đất” này vượt qua nhiều đại gia nổi đình đám trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, ngay khi niêm yết trên sàn chứng khoán, cổ phiếu của đại gia này không được sự đón nhận hào hứng của nhà đầu tư dù xét về mặt cơ bản thì cổ phiếu này đang được định giá khá rẻ.
Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2020 của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ- Cenland vừa công bố mới đây, công ty tiếp tục ghi nhận thêm một kì lưu chuyển tiền thuần âm gần 38,2 tỉ đồng. Mặc dù dòng tiền kinh doanh có sự cải thiện và đạt 20,7 tỉ đồng nhưng dòng tiền từ hoạt động đầu tư và dòng tiền hoạt động tài chính lần lượt âm 26 tỉ đồng và 33 tỉ đồng. Thời điểm cuối năm 2019, công ty cũng ghi nhận lưu chuyển tiền thuần âm 155 tỉ đồng.
Vấn đề về dòng tiền của Cenland, đặc biệt là dòng tiền kinh doanh nhận được được chú ý cổ đông lớn. Tại ĐHĐCĐ năm 2019 của công ty diễn ra vào giữa tháng 4 năm ngoái, đại diện cổ đông ngoại lớn nhất – nhóm quĩ VinaCapital từng có ý kiến về việc dòng tiền kinh doanh âm của Cenland.
Trong Báo cáo tài chính Hợp nhất quý I của Cenland cũng thể hiện rõ, phần khả năng thanh toán ngắn hạn của công ty, người viết tính toán được tỷ số khả năng thanh toán Nợ ngắn hạn đầu quý là 3,2, nhưng đến cuối quý giảm xuống còn 1,9. Như vậy, tỷ số khả năng thanh toán Nợ ngắn hạn giảm đi 1,3 lần cho thấy so với hồi đầu quý. Và do đó, khả năng mà các Tài sản ngắn hạn (TSNH) có thể chuyển đổi thành tiền để hoàn trả các khoản Nợ ngắn hạn hoàn toàn khó khăn hơn. Nếu như ở đầu quý công ty có tỷ số khả năng thanh toán Nợ ngắn hạn đang ở mức cao hơn 2, thì ngay sau đó vào cuối quý tỷ số này nhanh chóng rơi xuống thấp hơn 2. Nguyên nhân có thể là do khả năng chuyển hóa thành tiền của hàng tồn kho kém. Trên thực tế hàng tồn kho cuối quý đã tăng lên 13.869.812.010, tương ứng vs mức tăng 8,9%.
Bên cạnh đó, tỷ số khả năng thanh toán nhanh đầu quý là 1,99; nhưng đến cuối quý là 1,72. Tỷ số khả năng thanh toán nhanh cuối quý so với đầu quý đã giảm 0,27 lần cho thấy khi đã loại bỏ yếu tố hàng tồn kho, khả năng chuyển đổi tài sản ngắn hạn thành tiền của doanh nghiệp ngày càng kém đi. Đặc biệt khi hệ số này ở 2 thời điểm đều lớn hơn 1 thì tình hình thanh toán nợ ko tốt vì các khoản tương đương tiền bị ứ đọng, vòng quay vốn chậm làm giảm hiệu quả sử dụng vốn.
Người viết cũng tính toán được rằng, tỷ số khả năng thanh toán đầu quý là 0,1469 nhưng đến cuối quý là 0,1477. Như vậy, tỷ số khả năng thanh toán ngay của doanh nghiệp đầu quý có giảm nhẹ so với cuối quý. Bên cạnh đó tỷ số này ở cả đầu và cuối quý đều thấp hơn 0,5 rất nhiều chứng tỏ doanh nghiệp đang gặp vấn đề trong thanh toán các khoản Nợ ngắn hạn.
Tỷ lệ vốn vay từ bên ngoài của doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 30%, chứng tỏ doanh nghiệp ít phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài. Tuy nhiên trong bối cảnh tăng trưởng của ngành BĐS và xu hướng xây dựng ngày càng nhiều các khu du lịch, khu chung cư cao cấp… thì doanh nghiệp nên để tỷ số nợ cao hơn để tận dụng được lợi thế của đòn bẩy tài chính này. Tỷ số tự tài trợ Tài sản dài hạn giảm 0,49 so với đầu quý cho thấy mức độ tự tài trợ Tài sản dài hạn bằng nguồn vốn chủ sở hữu càng ít, khả năng tài chính của doanh nghiệp đang kém dần, có thể dẫn đến rủi ro tài chính cao hơn trong tương lai.
Cũng trong BCTC Hợp nhất quý I cho thấy, khả năng thanh toán lãi tiền vay của doanh nghiệp giảm mạnh, tương ứng vs 98%. Nguyên nhân là do lợi nhuận trước thuế giảm 45,77%, chi phí lãi vay tăng so với đầu quý cho thấy trong quý 1 doanh nghiệp hoạt động không mấy hiệu quả.
Doanh thu Cenland đạt gần 275 tỉ đồng trong quí I/2020, giảm 29% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, doanh thu môi giới bất động sản sụt giảm mạnh từ 312 tỉ đồng còn 221 tỉ đồng, đây cũng là khoản thu chiếm tới 80% tổng doanh thu của công ty.
Ngoài ra, các khoản thu từ mảng đầu tư bất động sản, dịch vụ quảng cáo, tổ chức sự kiện hay dịch vụ cho thuê văn phòng đều ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt.
Nhìn chung, khả năng thanh toán ngắn hạn của Cenland ngày càng kém cho thấy tiềm lực tài chính chưa vững vàng, hoạt động giảm sút một cách báo động trong quý I.
Ngoài ra, dịch bệnh Covid-19 cũng có những ảnh hưởng nhất định đến hoạt động môi giới bán hàng của CenLand. Theo đó, doanh thu thuần trong kỳ đạt gần 270 tỉ đồng giảm 30% so với cùng kỳ, trong đó doanh thu môi giới BĐS giảm 29% xuống 221 tỉ đồng và doanh thu dịch vụ quảng cáo, tổ chức sự kiện giảm mạnh từ gần 20 tỉ đồng xuống còn 908 triệu đồng, sau khi trừ giá vốn lợi nhuận gộp đạt 107 tỉ đồng giảm 28% so với quý I/2019.
Với tình hình kinh doanh không mấy khởi sắc cùng dòng tiền thuần âm trong thời gian dài, giá cổ phiếu CRE của Cenland cũng liên tục giảm sâu trong 6 tháng qua. Trước khi niêm yết cổ phiếu CRE được giới đầu tư kỳ vọng rất nhiều bởi kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng và mức giá niêm yết khá hấp dẫn. Cụ thể, với mức giá tham chiếu ngày niêm yết là 50.000 đồng/cổ phiếu thì chỉ số giá cổ phiếu trên thu nhập mỗi cổ phần chỉ có khoảng 5 lần, chỉ số giá trên giá trị sổ sách khoảng 2 lần. Tuy vậy, khác với nhiều cổ phiếu trong phiên giao dịch đầu tiền khi niêm yết thường được đẩy giá tăng kịch trần để “lấy hên” thì CRE lại liên tục giảm.
Một động thái mới nhất vào ngày 24/4/2020, theo tin từ Sở GDCK TP.HCM (HoSE), quỹ đầu tư nước ngoài Dragon Capital đã “cắt lỗ” sau 2 năm đầu tư vào CenLand.
Sau giao dịch này, nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý (gồm VEIL và Amersham Industries Limited) chỉ còn nắm giữ 3,9 triệu cổ phiếu CRE, tương ứng tỷ lệ sở hữu 4,88% và không còn là cổ đông lớn tại CenLand.
Lần thoái vốn đáng chú ý nhất gần đây là quĩ lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam - Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL) vừa công bố thông tin đã bán ra 2,5 triệu cổ phiếu CRE trong phiên 24/4. Sau giao dịch, quĩ này chỉ còn sở hữu 2,82 triệu cổ phiếu CRE, tương đương 3,525% vốn điều lệ của công ty.
Về phía nhóm quĩ ngoại còn lại là VinaCapital cũng từng thông qua quĩ thành viên Vietnam Master Holdings 2 Limited bán bớt một phần sở hữu cổ phiếu CRE trong tháng 2/2019, giảm tỉ lệ nắm giữ từ 12% còn 11,76% vốn điều lệ.
Việc nhà đầu tư không hào hứng với cổ phiếu CRE có thể bắt nguồn từ sự ảm đạm của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Tuy nhiên, còn một nguyên nhân khác khiến cho CenLand không hấp dẫn là cổ đông của công ty này khá đậm đặc. Cụ thể, tính đến ngày 31/12/2019, Cenland là công ty con của Cen Group, vốn điều lệ 500 tỷ đồng, trong đó Cen Group nắm 51,1% cổ phần, Cán bộ công nhân viên sở hữu 12%, Ban lãnh đạo và các bên liên quan 3,1%, Cổ đông khác 8,8%. Như vậy, số cổ phiếu tự do chuyển nhượng chiếm tỷ lệ có 8,8%, tương đương với 4,4 triệu cổ phiếu. Việc cổ phiếu tự do chuyển nhượng khá thấp đồng nghĩa với việc sẽ không có quá nhiều nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu này. Do đó giá cổ phiếu cũng khó tăng đột biến trong ngắn hạn.
 |
| --Cơ cấu cổ đông của Cenland khá cô đặc |
Nhìn vào hoạt động của Cenland, có thể thấy, bản chất hoạt động của Cenland không dừng lại ở vai trò môi giới, mà đã cơ bản chuyển sang hình thức đầu tư thứ cấp kết hợp môi giới.nếu giả định lựa chọn đầu tư thứ cấp của Cenland là đúng, điều gì khiến nhà đầu tư cần quan tâm với Cenland? Nhiều nhà đầu tư chia sẻ, đó là các giao dịch với bên có liên quan của Công ty.
Mỗi doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong nhóm công ty hoặc trực thuộc một nhóm công ty có mô hình tập đoàn, thì việc phát sinh các giao dịch với các bên liên quan là điều có thể hiểu được. Trong nhiều trường hợp, đây chính là thế mạnh giúp doanh nghiệp có thêm sức mạnh trong kinh doanh.
Tuy nhiên, việc phát sinh các giao dịch với các bên có liên quan với giá trị lớn, trong một số tình huống có thể tiềm ẩn nguy cơ xung đột lợi ích hoặc có thể dẫn đến việc phản ánh không khách quan chất lượng doanh thu mà doanh nghiệp phản ánh.
Hơn nữa, khi xét đến tương lai của thị trường bất động sản rất nhiều người vẫn còn e ngại. Nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản đã đạt đỉnh nên mức độ giao dịch sôi động thời gian tới sẽ giảm. Điều này cũng đồng nghĩa với việc Cenland khó lấy lại được kỳ tích tăng trưởng doanh thu lẫn lợi nhuận cao như những năm vừa qua. Do đó triển vọng của Cenland cũng không được đánh giá cao và cổ phiếu cũng sẽ không thu hút được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư.
Tổng kết lại, với tình hình tài chính có thể đánh giá là kém, việc nhóm quỹ lớn thoái vốn bớt khỏi CRE và đặt những nghi ngờ về doanh nghiệp này cũng là điều dễ hiểu. Do đó, có nhiều khuyến cáo các nhà đầu tư trong nước cũng nên cân nhắc khi bỏ vốn vào CRE. Phải chăng đây cũng chính là lý do cổ phiếu CRE của Cenland mãi vẫn không thể "ngóc đầu" lên được?
Một điểm rất đáng chú ý, Cenland cũng là một sàn giao dịch lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nhưng thời gian gần đây những tên tuổi đã gắn bó với Cenland lại lần lượt rời đi mà không rõ nguyên do, như ông Nguyễn Thọ Tuyển rời ghế Tổng Giám đốc. Cùng thời điểm này trên facebook được cho là của ông Lê Xuân Nga – Phó Tổng giám đốc của Cenland cũng viết dòng status đầy ẩn ý. Nhiều người cho rằng ông Nga cũng nghỉ việc tại Cenland.
Trước đó, ông Cấn Công Việt – Phó tổng giám đốc Cenland cũng nghỉ việc sau nhiều năm gắn bó.
Câu hỏi đặt ra, những “công thần” đã gắn bó với Cenland thời gian dài như vậy tại sao lại đột ngột nghỉ việc liệu có phải do bất đồng hay nội bộ tập đoàn đang có vấn đề? Hơn nữa, động thái bán cổ phiếu của CRE của nhóm quỹ ngoại diễn ra trong bối cảnh hàng loạt lãnh đạo của Cenland bán ra cổ phiếu này trong thời gian gần đây.
Cũng dễ hiểu, nhìn vào tình hình kinh doanh và cơ cấu nội bộ của CRE, ai am hiểu thì cũng nhận ra được việc các lãnh đạo từng gắn bó lâu năm rời đi ắt là họ đã nhìn ra được điểm yếu gì đó của Cenland, mà chỉ những người trong nội bộ mới nắm được!
MINH QUÂN
