Hiện nay, một số chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng đang đưa ra mô hình “nhà đổi nhà” để kích thích việc mua hàng của người tiêu dùng. Đặc biệt là những người có nhu cầu cải thiện cuộc sống nhưng chưa đủ mạnh về tài chính để sở hữu những căn hộ có giá trị.
Theo lý giải của giới BĐS thì đây là mô hình mới có lợi cho người mua nhà và mang lại nhiều tiện ích cho các bên và đã được áp dụng ở nước ngoài như Singapore. Đây có thể coi như làn gió mới cho thị trường BĐS ở Việt Nam.
 |
Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, mô hình này có tiềm ẩn một số rủi ro đối với người tiêu dùng. Tạp chí Kinh tế Môi trường xin giới thiệu bài viết của Luật sư Mai Thảo - Phó Giám đốc TAT Law firm về vấn đề này.
Không được quyền lựa chọn ngân hàng vay
Vấn đề thứ nhất, pháp luật Việt Nam không cho phép trao đổi nhà ở hình thành trong tương lai nên người tiêu dùng sẽ gặp các rủi ro tương tự như mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành.
Theo quy định pháp luật tại Việt Nam, hình thức “trao đổi nhà ở” được quy định theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2020 và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Luật Nhà ở quy định, với giao dịch trao đổi nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện quy định.
Một trong các điều kiện là nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nhưng, nhà ở hình thành trong tương lai không thể thỏa mãn điều kiện này. Do vậy, pháp luật Việt Nam không cho phép trao đổi nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với tài sản hình thành trong tương lai chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện nhất định mới được trao đổi nhà ở.
Đối chiếu với quy định trên thì mô hình này cần áp dụng đối với những dự án của chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện, nếu không người tiêu dùng sẽ gặp những rủi ro tương tự như việc mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành.
Vấn đề thứ 2, đối với hình thức này, khách hàng không được quyền lựa chọn ngân hàng vay. Người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư.
Điều này sẽ bất lợi cho phía khách hàng vì tài sản thế chấp được ngân hàng định giá có thể sẽ không được đảm bảo đúng giá trị như giá thị trường. Với tỉ lệ vay lớn, lên đến 100% giá trị căn nhà, nên khách hàng cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ phương thức cho vay, trả tiền gốc, tiền lãi đối với khoản vay trả góp với ngân hàng.
Có thể thấy phương thức mua bán này rất có lợi cho chủ đầu tư dự án và phía ngân hàng. Chủ đầu tư được nhận đủ đến 100% tiền bán nhà trong khi theo quy định theo Luật Kinh doanh BĐS tối đa là 95% giá trị hợp đồng còn 5% còn lại chỉ nhận khi làm xong “sổ hồng”. Đồng thời lại có quyền xử lý căn nhà thế chấp và có nguồn khách hàng tiềm năng.
Đối với ngân hàng thì cung cấp được các hợp đồng tín dụng cho những khoản vay lớn có tài sản đảm bảo. Việc các chủ đầu tư kết hợp các ngân hàng đưa ra gói ưu đãi mua nhà lãi suất 0% ân hạn nợ gốc từ 18 - 24 tháng đều là hình thức “mỡ nó rán nó”, bởi nếu khách hàng không có nhu cầu vay sẽ được chiết khấu 5 - 10% tùy dự án. Vì vậy để hưởng chính sách ưu đãi lãi suất 0% khách hàng phải trả mức giá đắt hơn cho căn hộ của mình.
Vấn đề thứ 3, hình thức này dễ phát sinh tranh chấp khi chưa có hành lang pháp lý cụ thể quy định về giao dịch “nhà đổi nhà”.
Giao dịch “nhà đổi nhà” sẽ định hướng thị trường BĐS phát triển đa dạng hơn ở giai đoạn mới đang khó khăn vì đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, nếu khách hàng không tìm hiểu kỹ về trình tự, thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch 3 bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua thì rất dễ phát sinh tranh chấp.
Điều này sẽ dẫn đến những bất lợi khi các bên không thỏa thuận được và phải giải quyết tranh chấp tại tòa án. Đơn cử như: Theo điều kiện được chủ đầu tư đưa ra, khách hàng phải đặt cọc (50 triệu đồng) rồi mới được tư vấn mua nhà. Nếu không mua, khách rất dễ mất cọc khi không có thỏa thuận cụ thể.
Đối với điều kiện khách hàng buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng cũng đem lại cho khách hàng một số hạn chế như giá bán nhà theo thỏa thuận hay phải qua thẩm định. Nếu thẩm định, có khả năng khách hàng sẽ phải mất phí cao vì tính theo phần trăm (%) giá trị BĐS.
Khi ngân hàng giải ngân 30%, thì khách hàng phải ký bán nhà hay thế chấp ngân hàng cũng cần phải làm rõ. Nếu ký bán thì sẽ bị mất nhà, không được nhận tiền mà vẫn phải trả lãi. Nếu thời gian bàn giao nhà kéo dài nhiều năm, ngân hàng tính thời gian lãi quá hạn, siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán khách hàng sẽ thiệt thòi.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án đến cùng, ngân hàng không hoàn trả nhà cũ cho khách hàng và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho chủ đầu tư thì khách hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Mua 1 nhưng nguy cơ mất 2
Vấn đề thứ 4, mô hình "nhà đổi nhà" khiến khách hàng xuống tay vay 100% bằng hợp đồng tín dụng với ngân hàng.
Như vậy, bản chất của mô hình nhà đổi nhà là khách hàng thế chấp nhà đang ở thuộc quyền sở hữu của mình và vay tiền ngân hàng để mua dự án cao cấp hơn của chủ đầu tư.
Đây là việc mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp nhà. Theo đó, khách hàng thế chấp căn nhà cũ tại ngân hàng bằng với 30% trên tổng giá trị căn hộ mới tại các dự án được triển khai từ chủ đầu tư. Phần 70% còn lại được ngân hàng hỗ trợ thế chấp chính căn hộ mới.
Đối với giao dịch này được thiết lập thông qua hợp đồng trên cơ chế thỏa thuận nên quyền và nghĩa vụ của khách hàng đối với ngân hàng sẽ thiết lập bằng hợp đồng tín dụng.
Đây là quan hệ hoàn toàn độc lập với chủ đầu tư. Như vậy, có thể khẳng định việc mua nhà theo hình thức "nhà đổi nhà" khi người mua được vay trả góp gần như 100% và phải có 1 BĐS cũ để thế chấp hoàn toàn dựa vào sự thỏa thuận của các bên và chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật điều chỉnh vấn đề này.
Khi khách hàng đã tham gia vào chương trình nhà đổi nhà và ký kết hợp đồng với ngân hàng thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của khách hàng sẽ dùng để bảo đảm khách hàng thực hiện nghĩa vụ thanh toán hàng tháng gồm cả tiền gốc và lãi cho phía ngân hàng.
Trong trường hợp khách hàng không đủ điều kiện thanh toán dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì các tài sản này hoàn toàn có thể bị ngân hàng xử lý theo điều 299 Bộ luật Dân sự 2015.
Vì thế, người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà như thế này cần nghiên cứu kỹ. Trong trường hợp người mua không đủ tài chính chi trả thì ngân hàng có quyền giữ 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gồm nhà cũ và nhà mới. Do đó, nguy cơ khách hàng mất cả 2 căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.
Vấn đề thứ 5, hình thức này tiềm ẩn rủi ro liên quan đến mức độ triển khai dự án dựa trên năng lực và uy tín của chủ đầu tư.
Đây không chỉ là tiêu chí chung đối với bất kỳ giao dịch BĐS thông thường nào mà đối với mô hình nhà đổi nhà càng được lưu tâm. Bởi vì, khách hàng không chỉ mua 1 căn hộ mới mà còn “thế chấp” căn nhà cũ của mình để vay tiền ngân hàng. Nếu dự án chậm tiến độ hoặc dự án bị treo thì khách hàng sẽ lâm vào tình trạng "tiến thoái lưỡng nan" khi vừa không có nhà ở, vừa phải trả nợ ngân hàng.
Ngoài ra, còn những rủi ro khác người mua nên cân nhắc là khả năng thanh toán hàng tháng dựa vào nguồn thu ổn định từ đâu, khả năng trả nợ và thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp nguồn thu không như dự tính, lãi suất khi vay nợ ngân hàng nhiều, thời gian phải thanh toán hết toàn bộ giá trị căn nhà. Đây là những vấn đề người mua hoàn toàn có thể dự báo và tính toán được để có sự lựa chọn thông minh và phù hợp với tình hình tài chính.
Vì vậy, giữa lúc thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn từ dịch bệnh Covid-19, người mua nhà cần có sự tỉnh táo để đưa ra quyết định tránh các rủi ro về tài chính. Đặc biệt, tại các dự án mà giá nhà được chào bán cao hơn giá trị thực nhiều lần, để bảo vệ quyền lợi ích của chính mình, khách hàng cần cẩn trọng tìm hiểu kỹ.
Khách hàng cần thiết phải có sự tham vấn các chuyên gia pháp lý khi mua nhà dự án theo chính sách nói trên, tránh cái lợi trước mắt là “bề nổi của tảng băng” mà không nhìn thấy những tồn tại, bất ổn khi chưa có quy định pháp lý rõ ràng để hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.
