Xu hướng mở rộng, phát triển bất động sản
Trên Forbes Việt Nam thông tin, trong phiên thảo luận cuối cùng của Hội nghị Bất động sản 2019 của Forbes Việt Nam với chủ đề "Lựa chọn khôn ngoan", các diễn giả đã cùng nhau phân tích các rủi ro trong kinh doanh đồng thời bàn về những hình thức đầu tư có sẵn trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại.
Mở đầu phiên thảo luận, hầu hết các diễn giả đều đồng tình về tình trạng thị trường hiện tại dù đang trải qua chu kỳ tăng trưởng nhưng đây đã là điểm cuối trong chặng đường đi lên của thị trường.
Ông Phạm Thanh Hưng (hay thường gọi là Shark Hưng), Phó Chủ tịch Tập đoàn Cengroup Holdings dẫn chứng bằng việc đất nền các tỉnh lân cận thành phố lớn, chẳng hạn như Bình Dương, Bình Phước và Long An đang thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư.
“Đây là xu hướng mở rộng của phát triển bất động sản, đồng thời là dấu hiệu cho thấy chúng ta đang ở cuối chu kỳ phát triển của thị trường”, ông Hưng nói.
Người Đồng hành dẫn lời Shark Hưng cho hay, sự sôi động đất nền vùng ven là hợp lý vì tính “nóng lạnh” của thị trường có hiệu ứng vết dầu loang.
“Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cuối chu kỳ thì dòng tiền thường đổ về vùng ven và đất nền lên giá. Nhà đầu tư vốn ít khoảng 300 triệu đồng cũng có thể tham gia là tín hiệu của giai này”, Phó Chủ tịch CenGroup nhận định.
 |
| Ông Phạm Thanh Hưng (hay thường gọi là Shark Hưng), Phó Chủ tịch Tập đoàn Cengroup Holdings |
Thực tế đất nền tăng giá do nhu cầu tăng cao và dòng vốn đổ về rất nhiều. Ông Hưng cho rằng, nhu cầu đầu tư đất nền lớn bởi vì kỳ vọng tăng giá và tỷ suất sinh lời cao hơn, khi không cần bỏ thêm vốn để xây dựng như bán sản phẩm hoàn chỉnh.
Phó Chủ tịch CenGroup chia sẻ rằng đất nền là một kênh đầu tư rất thú vị nhưng mất thời gian rất dài có thể lên đến hàng chục năm. Các nhà đầu tư này phải chấp nhận một chu kỳ dài để có thể thu hồi vốn.
Chia sẻ thêm về quan điểm huy động vốn qua trái phiếu, lãnh đạo CenGroup nói rằng các chủ đầu tư yêu cầu phải có vốn chủ sở hữu ít nhất 20% tổng mức đầu tư, phần vốn còn lại sẽ được huy động qua các kênh khác nhau trong đó có phát hành trái phiếu.
Ban đầu, khi dự án chưa các điều kiện thế chấp, vay vốn thì doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu nhằm giải quyết nút thắt vốn đầu tư (để thực hiện đền bù, nộp chi phí sử dụng đất…). Khi xây dựng được hạ tầng và bán hàng sẽ có dòng tiền để chi trả vốn huy động.
Ông Hưng cho rằng điều các trái chủ khi mua trái phiếu ngoài chú ý đến vốn chủ sở hữu tại dự án, còn quan tâm rất lớn đến uy tín của chủ đầu tư và đơn vị bảo lãnh phát hành.
Nói về rủi ro, lãnh đạo CenGroup cho biết trái phiếu phát hành cho dự án là trái phiếu để đầu tư, không phải trái phiếu chuyển đổi sang cổ phần, do đó rủi ro lớn nhất liên quan đến hoạt động đầu tư như chậm cấp phép, giá vật liệu tăng, dự án chậm bàn giao… dẫn đến khó trả lãi vay và tiền gốc theo hợp đồng.
Khổ sở vì quá trình thẩm định dự án kéo dài
Một rủi ro khác đáng bàn tới là chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. "Cao trào của thương chiến chắc chắn sẽ gây hại cho tất cả, vậy nên một quốc gia nhỏ với vị trí địa lý liền kề Trung Quốc như Việt Nam rất cần phải thận trọng, " ông Võ Sỹ Nhân, CEO của Empire City khuyến nghị.
Ông Nhân cũng chia sẻ thêm, trong quá trình làm việc với các nhà sản xuất nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật, Đài Loan, Mỹ thuộc những ngành nghề yêu cầu sử dụng nhiều lao động, ông nhận thấy nhu cầu của họ rất lớn. Tuy nhiên rút kinh nghiệm từ tình trạng giá thuê bất động sản tăng tại thị trường Trung Quốc, những tay chơi này sẽ có nhu cầu mua đứt bất động sản cho nhà máy, nhà xưởng cũng như những căn hộ cao cấp cho nhân viên cấp cao đến Việt Nam làm việc.
 |
| Các diễn giả tham gia tại sự kiện |
Chia sẻ về định hướng đầu tư, ông Wyeren Yap Vooi Soon, tổng giám đốc Gamuda Land, đơn vị sở hữu dự án Celadon City cho biết hiện tại doanh nghiệp của ông vẫn đang tìm kiếm quỹ đất tại trung tâm và vùng phụ cận các thành phố lớn để xây dựng các dự án tiếp theo. Đây là cũng là chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường Việt: phát triển những khu đô thị phức hợp có diện tích lớn tại những thành phố hạt nhân, đặc biệt ưu tiên những nơi có hạ tầng ổn định, sân bay và khí hậu ôn hòa.
Đáp trả lại nhận định chi phí vốn của nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam thường thấp, ông Wyeren cho rằng quan điểm này vẫn chưa hoàn toàn chính xác. Trên thực tế, các nhà phát triển bất động sản nước ngoài còn phải cân nhắc tới những yếu tố có thể ảnh hưởng tới chi phí vốn, chẳng hạn như biến động tỷ giá và các rủi ro địa chính trị khác. Bên cạnh đó, chi phí pháp lý cũng là một vấn đề khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài bận tâm.
“Họ đang khổ sở vì quá trình thẩm định dự án kéo dài, tốn rất nhiều chi phí”, ông Võ Sỹ Nhân chỉ ra.
Đại diện đến từ Malaysia cũng đồng tình với quan điểm này: "Chúng tôi mong chính phủ có thể giải quyết nút thắt này, nhất là khi chu kỳ phát triển gần kết thúc và cần cú hích để thị trường tiếp tục tiến lên," ông Wyeren bày tỏ.
T.Hà (T/H)/Sở hữu Trí tuệ
