Năm 2016, thời điểm trước khi được cổ phần hóa (CPH), với nhiều phương thức khác nhau, Tổng công ty CP sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (TCT Bình Dương) đã bán hơn 188 ha đất công cho hai công ty liên kết với giá rẻ bất thường. Trong đó, có hơn 43 ha (430.000,3 m² đất) được coi là đất “vàng” nhưng bán với giá hơn 581.000 đồng/m². Thậm chí, hơn 145 ha (chính xác là 1.450.101 m²) đất công khác được bán với giá… 6 USD/m², tương đương khoảng 138.000 đồng/m².
Kỳ 1: Định giá đất “vàng” rẻ như... cho!
Góp vốn vào liên doanh bằng đất chưa được giao
Tiền thân là Xí nghiệp sản xuất hàng cao-su 3-2 Sông Bé, TCT Bình Dương được thành lập năm 1982 theo Quyết định của Tỉnh ủy Sông Bé, với chủ trương của Đảng nhằm đóng góp cho ngân sách Đảng bộ địa phương. Sau khi tách tỉnh, Tổng công ty trực thuộc Tỉnh ủy Bình Dương. Năm 2003, Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập và phát triển Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương (Khu liên hợp Bình Dương) tại TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
Đến ngày 29-4-2004, UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định số 3393/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chung Khu liên hợp này. Một năm sau đó, năm 2005, UBND tỉnh Bình Dương đã chấp thuận cho Công ty Sản xuất và Xuất, nhập khẩu Bình Dương (nay là TCT Bình Dương) đầu tư dự án (DA).
Căn cứ Hợp đồng đền bù giải phóng mặt bằng đất đai và đầu tư công trình tạo lực tại Khu liên hợp Bình Dương số 06/HĐ ngày 24-11-2004 và Phụ lục hợp đồng số 01 ngày 12-4-2005, TCT Bình Dương đã tiến hành đền bù cho Ban quản lý Khu liên hợp Bình Dương hơn 414 tỷ đồng, với tổng diện tích hơn 567,3 ha đất. Sau khi trả tiền theo hợp đồng đền bù, TCT Bình Dương được UBND tỉnh Bình Dương giao đất làm nhiều lần.
Cụ thể, ngày 8-10-2010, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 3029/QĐ-UBND giao hơn 1.640.637 m²; ngày 28-9-2012, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 2613/QĐ-UBND giao hơn 430.000 m²; ngày 7-1-2013, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 48/QĐ-UBND giao hơn 1.450.101 m²; ngày 29-3-2013, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 755/QĐ-UBND giao hơn 1.875.535 m²; ngày 15-11-2013, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 890/QĐ-UBND giao hơn 13.417 m².
 |
| Kim Oanh Group đang là doanh nghiệp hưởng lợi từ việc bán 43 ha đất công của Tổng công ty Bình Dương. |
Tổng diện tích được giao thực tế là hơn 5.409.692 m² (hơn 540 ha), đã trừ đi phần diện tích đường đi trong khu liên hợp. Tuy nhiên, trước khi được chính thức giao đất, TCT Bình Dương đã xin chủ trương kinh doanh, ký hợp tác liên doanh với hàng loạt các đối tác khác và được Tỉnh ủy, UBND tỉnh Bình Dương đồng ý.
Theo đó, việc hợp tác liên doanh DA Golf Phú Mỹ theo Công văn phê duyệt số 3594/UBND - KTTH ngày 8-8-2005 về việc chấp thuận cho TCT Bình Dương liên doanh với các đối tác nước ngoài để xây dựng sân golf và khu nhà ở cao cấp; DA Golf Tân Thành theo Công văn phê duyệt số 4808/UBND-KTTH ngày 24-10-2007 về việc phê duyệt chủ trương liên doanh góp vốn với đối tác Hàn Quốc để thực hiện DA sân golf theo tiêu chuẩn quốc tế, khu nhà ở cao cấp và trung tâm thương mại.
Trên tổng số diện tích đất được giao thì TCT Bình Dương đã ký hợp đồng liên doanh với các đối tác để thành lập công ty liên doanh tại Việt Nam với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất đến 3.090.738 m² (hơn 300 ha). Trong đó, ngày 19-10-2005, TCT Bình Dương ký hợp đồng liên doanh với các đối tác nước ngoài gồm: ông Lee Young Man, bà Yeu Jum Sig, ông Lê Ho Duck, ông Lee JooHan thành lập Công ty CP phát triển Phú Mỹ, vốn điều lệ 21 triệu USD, phần vốn TCT Bình Dương chiếm 40%, góp bằng quyền sử dụng đất là 8,1 triệu USD với diện tích hơn 1.640.637 m² và 300.000 USD góp bằng tiền mặt. Và các bên thống nhất sẽ dùng nguồn vốn góp bằng tiền mặt góp giữa các bên để thanh toán tiền đền bù, giải phóng mặt bằng khu đất cho TCT Bình Dương với giá 9 USD/m².
Đến ngày 12-10-2007, TCT Bình Dương tiếp tục ký hợp đồng liên doanh với đối tác là Công ty IC Coporation và K Source Solution thành lập Công ty CP Đầu tư và phát triển Tân Thành (Công ty Tân Thành), vốn điều lệ 30 triệu USD, trong đó, TCT Bình Dương chiếm 30% vốn điều lệ góp bằng quyền sử dụng đất có diện tích hơn 1.450.101 m². Các bên thống nhất dùng khoản vốn góp bằng tiền thanh toán tiền đền bù cho TCT Bình Dương với giá 10USD/m² (?).
Hoàn tất “quy trình” chuyển nhượng đất công
Đến ngày 29-7-2016, Tỉnh ủy Bình Dương đã có Văn bản số 407-CV/TU gửi TCT Bình Dương về việc phê duyệt chi tiết phương án sử dụng đất của TCT. Theo đó, Thường trực Tỉnh ủy Bình Dương đồng ý chuyển giao năm lô đất cho TCT Bình Dương (trong đó, có khu đất diện tích 1.450.101,8 m² tại phường Phú Hòa và Khu đô thị Thương mại Dịch vụ Phú Mỹ thuộc Khu liên hợp Bình Dương); Đồng thời, đồng ý chuyển giao 59 khu đất cho Công ty TNHH MTV Đầu tư và Quản lý DA Bình Dương gồm 18 khu đất với tổng diện tích 5.885.978,7 m² đang được quản lý bởi các công ty con của TCT Bình Dương và 41 khu đất đối với tổng diện tích 5.611.960,96 m² đang được quản lý trực tiếp bởi TCT Bình Dương. Thực tế, sau khi có được chi tiết phương án sử dụng đất ngay trong năm 2016, TCT Bình Dương đã ký hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai khu đất với tổng diện tích lên đến hơn 1.880.101 m² (hơn 188 ha) cho hai doanh nghiệp là công ty liên doanh, liên kết.
Cụ thể, tại Bút lục số 36 trong báo cáo tài chính hợp nhất (cho đến năm tài chính kết thúc ngày 31-12-2016), TCT Bình Dương đã chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Thành. Cụ thể, năm 2007, TCT liên doanh với bên nước ngoài là K Source và International Construction để thành lập Công ty Tân Thành với mục đích đầu tư và khai thác DA “Câu lạc bộ sân golf & Khu nghỉ dưỡng Đảo Hồ Điệp” tại khu đất thuộc Khu liên hợp Bình Dương. Hai đối tác này đã chuyển nhượng lại phần vốn góp này cho Công ty TNHH Phát triển và Công ty CP Hưng Vượng trong năm 2011.
Nghĩa là hai công ty này sẽ kế thừa các nghĩa vụ pháp lý trong điều khoản của hợp đồng liên doanh đã ký. Các bên thống nhất định giá với tổng giá trị khu đất 24 triệu USD, trong đó, 9 triệu USD là giá trị vốn mà TCT góp bằng quyền sử dụng đất, còn 15 triệu USD là giá trị còn lại khu đất sẽ được Công ty Tân Thành hoàn trả TCT Bình Dương cho các chi phí mà TCT đã chi đối với khu đất ngoại trừ chi phí đất.
Cũng trong năm 2016, TCT Bình Dương và Công ty Tân Thành đã ký Biên bản thỏa thuận thống nhất tổng khu đất của TCT bàn giao là 1.450.101,8 m², mỗi m² của khu đất sẽ có giá là 16 USD (trong đó, 6 USD là giá trị quyền sử dụng đất, 10 USD còn lại là giá trị hạ tầng TCT đã đầu tư trên khu đất).
Tổng giá trị quyền sử dụng đất của khu đất là hơn 8,7 triệu USD tương đương hơn 139,2 tỷ đồng sẽ được công ty góp vốn vào Công ty Tân Thành, phần giá trị còn lại thiếu so cam kết sẽ được TCT góp bằng tiền mặt; giá trị TCT đã đầu tư trên khu đất là hơn 14,5 triệu USD tương đương hơn 275,5 tỷ đồng được cấn trừ với khoản Công ty Tân Thành đã ứng trước cho TCT. TCT Bình Dương cũng đã xuất hóa đơn phần giá trị hạ tầng cho Công ty Tân Thành, doanh thu và giá vốn có liên quan được ghi trên kết quả kinh doanh của năm 2016.
Như vậy, có thể hiểu rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa TCT Bình Dương đã được hoàn thành với tổng diện tích hơn 145 ha với giá 6 USD/m², tương đương khoảng 138.000 đồng/m²?
Và cũng trong năm 2016, TCT Bình Dương đã chuyển nhượng khu đất với tổng diện tích 430.000 m² tại Khu liên hợp Bình Dương, phường Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cho Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Tân Phú (Công ty Tân Phú) theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 8-12-2016, tổng giá trị chuyển nhượng là hơn 250 tỷ đồng (tương đương hơn 581 nghìn đồng/m² đất). Ngày 12-12-2016, TCT đã lập biên bản bàn giao cọc mốc, ranh giới địa chính cho Công ty Tân Phú, doanh thu và giá vốn có liên quan đến việc chuyển nhượng được ghi nhận trên kết quả kinh doanh của năm 2016.
Trong khi đó, theo Quyết định số 66/2015/QĐ-UBND ngày 23-12-2015 của UBND tỉnh Bình Dương về việc ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn, giá đất ở đô thị khu vực TP Thủ Dầu Một (các phường Chánh Mỹ, Chánh Nghĩa, Định Hòa, Hiệp An, Hiệp Thành, Hòa Phú, Phú Cường, Phú Hòa, Phú Mỹ, Phú Tân, Phú Lợi, Phú Thọ, Tân An, Tương Bình Hiệp) mức giá chuẩn tại vị trí 1 là 24,57 triệu đồng/m². Với một con tính đơn giản, diện tích đất kể trên nằm dọc theo đường Phạm Ngọc Thạch thuộc vào vị trí 1 sẽ có giá cao gấp hơn 42,2 lần so giá đã được chuyển nhượng. (Còn nữa).
Chi tiết xem trên báo Thời nay - Ấn phẩm báo Nhân dân.
