“Núi” tồn kho tăng mạnh
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Công ty Khang Điền) ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề. Trong khi “núi” tồn kho tăng vọt, đạt mức cao kỷ lục; lợi nhuận sụt giảm, công ty vẫn phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo để rót vốn vào công ty thua lỗ.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022, tại ngày 31/12/2022, chỉ tiêu hàng tồn kho tại Khang Điền “leo” thẳng lên 12.441 tỷ đồng, tăng 4.708 tỷ đồng, tương đương 60,9% so với cuối năm 2021. Đây là mức cao chưa từng có.
Trong 5 năm trước đó, chỉ tiêu này lần lượt là 7.733 tỷ đồng (năm 2021), 7.338 tỷ đồng (năm 2020), 7.037 tỷ đồng (năm 2019), 5.817 tỷ đồng (năm 2018) và 4.858 tỷ đồng (năm 2017).
Khu dân cư Tân Tạo có giá trị hàng tồn kho lớn nhất, lên đến 5.316 tỷ đồng. Đây là dự án khu đô thị có quy mô lớn nhất 320ha nằm ở địa phận quận Bình Tân, Tp.HCM. Dự án cung cấp ra thị trường các sản phẩm biệt thự, nhà phố, căn hộ và các công trình tiện ích dịch vụ thương mại.
Khu nhà ở Đoàn Nguyên đứng thứ hai với giá trị hàng tồn kho đạt 3.258 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 0 đồng hồi cuối năm 2021. Đây là dự án khá đặc biệt. Trước kia vào năm 2018, Khang Điền bán dự án cho CapitaLand với giá 1.380 tỷ đồng. Sau 4 năm, đến giữa năm 2022, Khang Điền mua lại với giá gần 3.200 tỷ đồng. Khu nhà ở Đoàn Nguyên là nguyên nhân chính khiến “núi” tồn kho tại Khang Điền tăng vọt và lập kỷ lục.
Ngoài ra, Khang Điền còn có 1 dự án khác có giá trị hàng tồn kho đạt ngàn tỷ là Bình Trưng Đông với 1.078 tỷ đồng. Cả 3 dự án này cùng với Khu dân cư Bình Hưng 11A đều đã bị Khang Điền mang đi thế chấp tại ngân hàng để vay vốn.
Kinh doanh sụt giảm, dòng tiền âm nặng, nợ tăng phi mã
Trong khi hàng tồn kho chất cao như núi, chiếm 57,5% tổng tài sản, hoạt động bán hàng của công ty trở nên khó khăn hơn. Năm 2022, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tại Khang Điền giảm 772 tỷ đồng, tương đương 20,6% so với năm 2021 xuống 2.974 tỷ đồng.
Trong năm, Khang Điền nỗ lực cắt giảm chi phí bán hàng. Chỉ tiêu này chỉ còn 103 tỷ đồng sau khi giảm 102 tỷ đồng, tương đương 49,8%. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế năm 2022 giảm nhẹ, giảm từ 1.205 tỷ đồng xuống 1.081 tỷ đồng.
Công ty rơi vào tình cảnh âm nặng dòng tiền. Hồi cuối năm 2022, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền là âm 1.824 tỷ đồng, tăng so với con số âm 1.600 tỷ đồng hồi cuối năm 2021; lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 19,7 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nhờ hoạt động tài chính, mà cụ thể là đi vay nên Tiền và tương đương tiền cuối kỳ là 2.752 tỷ đồng. Trong năm, công ty trả nợ gốc vay 1.208 tỷ đồng nhưng lại vay thêm 4.209 tỷ đồng. Vì vậy, tại ngày 31/12/2022, Nợ phải trả của Khang Điền tăng vọt, tăng 5.687 tỷ đồng, tương đương 137% so với cuối năm 2021. Trong đó, Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng từ 815 tỷ đồng lên 1.028 tỷ đồng; Vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng từ 1.738 tỷ đồng lên 5.743 tỷ đồng.
Phát hành trái phiếu rót vốn vào công ty thua lỗ
Có thể thấy, hồi cuối năm 2022, tổng nợ vay tại Khang Điền đạt 6.771 tỷ đồng, tăng 4.218 tỷ đồng, tương đương 165%. Bên cạnh vay ngân hàng, Khang Điền mạnh tay phát hành trái phiếu.
Trong quý 3/2022, Khang Điền đã hoàn tất đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị 800 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu phát hành theo hình thức phát hành riêng lẻ, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi suất trái phiếu cố định 12%/năm. Như vậy, tính đến cuối năm 2022, tổng giá trị trái phiếu của Khang Điền lên đến 1.100 tỷ đồng.
Theo kế hoạch sử dụng vốn từ đợt phát hành, Khang Điền sẽ dùng số vốn huy động được để tăng quy mô hoạt động thông qua hình thức góp thêm vốn nhằm tăng vốn điều lệ của Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế. Nhà Khang Điền góp 99,9% vốn điều lệ tại công ty này. Trong khi đó, Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế lại dùng tiền này để góp thêm vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng.
Công ty Quốc tế cũng là cổ đông chiếm đa số với tỷ lệ cổ phần lên tới 99,9% vốn điều lệ tại Bình Trưng. Đáng chú ý, Khang Điền rót thêm vốn vào Công ty Tư vấn Quốc tế trong bối cảnh công ty này ghi nhận doanh thu lao dốc và thua lỗ triền miên.
Công ty Tư vấn Quốc tế thành lập ngày 30/10/2000 với người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Đức Hưng. Trước đây, công ty có nhiều năm gặt hái doanh thu trăm tỷ. Trong giai đoạn 5 năm gần đây, 2018 là năm “đỉnh cao” khi công ty đạt doanh thu 324 tỷ đồng, tăng mạnh so với 198 tỷ đồng của năm 2017.
Tuy nhiên, sau đó, công ty “lao dốc” không phanh. Doanh thu “rơi” mạnh xuống 38,9 tỷ đồng (năm 2019), 3,1 tỷ đồng (năm 2020) và 2,6 tỷ đồng (năm 2021).Như vậy, doanh thu năm 2021 của Tư vấn Quốc tế giảm 321,4 tỷ đồng, tương đương 99,2% so với 2018.
2018 là năm đạt đỉnh doanh thu nhưng lợi nhuận của công ty lại giảm nhẹ từ 83,5 tỷ đồng xuống 80,6 tỷ đồng. Sau đó, công ty chìm trong thua lỗ với các khoản lỗ là 25,7 tỷ đồng (năm 2019), 22,8 tỷ đồng (năm 2020) và 23,5 tỷ đồng (năm 2021).
Có thể thấy, Khang Điền phát hành trái phiếu “3 không” để rót vốn vào Tư vấn Quốc tế. Tư vấn Quốc tế dùng số tiền đó rót vốn cho Công ty Bình Trưng. Nhưng cần phải nhấn mạnh, Tư vấn Quốc tế bết bát, còn Bình Trưng thì cũng không hơn.Công ty Bình Trưng thành lập năm 2014.
Tuy nhiên, trong 5 năm gần đây (2017-2021), Bình Trưng liên tục ghi nhận doanh thu 0 đồng. Hoạt động của công ty gần như không đáng kể nên Bình Trưng hoặc lãi nhỏ hoặc thua lỗ nhẹ.
