Thị trường BĐS phát triển chưa ổn định, nguy cơ bong bóng
Tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 15/12/2022, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam thời gian qua đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, thị trường này gần đây có một số dấu hiệu phát triển không ổn định, nguy cơ dẫn đến bong bóng.
Cụ thể, nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm. Đến hết quý 3/2022, cả nước có 104 dự án đang triển khai (bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ) và 63 dự án nhà ở thương mại hoàn thành.
Cơ cấu sản phẩm BĐS đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường: Cơ cấu nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi dự án nhà ở giá trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Mất cân đối trong cơ cấu, giá nhà ở vì thế ở mức cao, người dân khó tiếp cận, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý 4/2022.
Về những khó khăn của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, hiện doanh nghiệp khó khăn tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiến cho dự án BĐS dừng thi công. Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã tác động đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản, khiến một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công…
Cuối cùng là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nêu.
Cùng với đó là những vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án, tác động đến thị trường BĐS. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, còn tồn tại khá nhiều như vướng mắc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng dù chính quyền tích cực hỗ trợ doanh nghiệp; định giá đất; quy hoạch sử dụng đất; giao đất thực hiện dự án, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng, chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư…
Cùng với đó là vướng mắc liên quan quy hoạch tác động thực hiện dự án như các dự án được thực hiện quy hoạch chi tiết, đang triển khai nhưng chưa đủ căn cứ pháp lý hoặc pháp lý hết hiệu lực. Bên cạnh đó là những vướng mắc liên quan đến pháp luật về đầu tư, đấu thầu dự án có đất công xen kẽ, về hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… đều tác động, khiến nguồn cung ra thị trường giảm.
Đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trước những khó khăn trên, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt với tinh thần Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp trong khó khăn và tháo gỡ khó khăn. Trong tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ ngành nhằm đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp.
Thời gian qua, Tổ công tác đã làm việc một số địa phương, doanh nghiệp và ghi nhận một số nhóm vấn đề vướng mắc có thể tác động đến thị trường bất động sản. Đó là những vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng có nhiều động thái để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp lĩnh vực BĐS. Tại Diễn đàn, Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho biết, ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu.
Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị. Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ Công tác rà soát chồng chéo do Bộ trưởng Bộ Tư pháp làm Tổ trưởng và Chủ tịch VCCI là tổ phó.
Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho rằng, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới. Chủ động tìm hiểu, tiếp cận các hỗ trợ của chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.
Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Các doanh nghiệp cũng cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần cân nhắc hỗ trợ nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, doanh nghiệp BĐS cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.
Hiện nay, Thủ tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, do đó, doanh nghiệp cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023- ông Lực khẳng định.
Tại Diễn đàn, các diễn giả đã đưa ra những dự báo thị trường năm 2023 và thảo luận những giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Với thị trường 100 triệu dân, kinh tế và mức sống tăng trưởng nhanh, tốc độ đô thị hoá cao, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển tốt và tôi tin rằng thị trường sẽ vượt khó thành công và sớm khởi sắc trở lại- Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công nhấn mạnh.
Tại Diễn đàn, Ban tổ chức chương trình bình chọn “Dự án đáng sống” đã trao giấy Chứng nhận cho 22 dự án được bình chọn là nơi đáng sống nhất Việt Nam.
