Dù hoàn thành 95% nghĩa vụ tài chính và sinh sống ổn định nhiều năm, thế nhưng sổ hồng vẫn chỉ là "món nợ" vô thời hạn. Điều đáng nói, việc cấp giấy chứng nhận tại dự án này không bị "đóng băng" toàn bộ.
Đại đa số cư dân trong cùng tòa nhà, cùng dự án đã được cấp sổ từ lâu, duy chỉ có hơn 100 hộ dân này bị bỏ lại phía sau.
Thứ duy nhất mà các cư dân này cầm trên tay sau hàng chục lần vác đơn đi gõ cửa đòi quyền lợi, chỉ là những tấm biên bản tiếp nhận nằm phủ bụi cùng những lời hứa suông kéo dài theo năm tháng.
Hơn 1.000 căn hộ tại dự án SG, phần lớn các gia đình đã cầm trên tay tấm sổ hồng. Dẫu vậy, hơn nửa thập kỷ qua, hơn 100 hộ dân còn lại vẫn mỏi mòn ngóng chờ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của chính mình.
Đến cuối năm 2025, khi chủ đầu tư thông báo nộp hồ sơ, anh Nguyễn Mạnh Sơn – một trong những hộ dân chưa được cấp sổ – tưởng nút thắt đã được tháo gỡ sau nhiều lần “gõ cửa” đòi quyền lợi. Thế nhưng, gần một năm trôi qua, gia đình anh cùng hàng trăm nhân khẩu lại rơi vào một "vòng lặp" chờ đợi mới.
Anh Sơn bức xúc: "Mình mua trực tiếp chủ đầu tư, thanh toán 95% tiền thẳng. Nhưng tận cuối 2025 chủ đầu tư mới thông báo nộp giấy tờ để làm sổ đỏ... Từ 2021 đến 2025, mình lên trên trụ sở Sunshine rất nhiều lần, gặp rất nhiều cán bộ phòng sổ đỏ để yêu cầu tiến hành làm thủ tục nhưng không có kết quả.
Các bạn cứ hứa hết lần này đến lần khác. Mỗi lần lên gặp lại là một lượt nhân viên mới, lại ghi nhận biên bản tiếp nhận rồi hứa phản hồi sau 2 tuần, nhưng hết 2 tuần cũng chẳng có phản hồi chính thức nào qua email hay điện thoại".
Không chỉ những người mua trực tiếp từ giai đoạn đầu, cả những cư dân mua bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng cũng rơi vào cảnh "tiền mất, quyền bị treo”. Anh Đỗ Quang Minh chia sẻ: "Nhà mình về đây từ tháng 12/2023, đến nay là gần 3 năm. Mình mua chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán khi chưa có sổ. Đến tháng 11/2025 chủ đầu tư mới có thông báo làm sổ. Mình nộp hồ sơ ngay từ thời điểm đó vẫn chưa thấy thông tin gì.
Chỗ tiếp nhận của SG bảo dự kiến khoảng 6 tháng là có sổ, nhưng đến nay 11 tháng rồi, thậm chí hồ sơ còn chưa được gửi sang Phòng Quản lý đất đai để tiến hành các bước tiếp theo..."
Sự chậm trễ vô lý này đang đẩy nhiều gia đình vào thế khó. Một cư dân khác bức xúc nói: "Việc đòi sổ kéo dài nhiều năm rồi nhưng đến nay chúng tôi vẫn chưa nhận được, rất ảnh hưởng đến các kế hoạch riêng. Thời gian tới, tôi cùng các hộ dân sẽ gửi đơn kiện đến cơ quan chức năng".
Theo phản ánh của cư dân, trong hợp đồng mua bán quy định rõ, trong thời hạn 90 ngày kể từ khi bàn giao hoặc khi khách hàng hoàn tất thanh toán, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nghĩa vụ này đang bị chây ỳ.
Bị “trói buộc” về kinh tế
Ở góc độ pháp lý, luật sư, Thạc sĩ, Kỹ sư xây dựng Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý độc lập chuyên sâu trong lĩnh vực đầu tư, quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam khẳng định:
"Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải thực hiện đúng theo các quy định trong hợp đồng mua bán đã ký với người mua. Nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này, chủ đầu tư phải có trách nhiệm thông báo, giải trình với khách hàng. Trong trường hợp bất khả kháng chưa thể cấp sổ, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai. Nếu không thực hiện, khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư, yêu cầu Toà án giải quyết".
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng dựng nhà ở thương mại trong đó có dự án chung cư thương mại, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, chủ đầu tư cần tuân thủ theo đúng quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:
"Quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng là quan hệ hợp đồng nhưng nguyên tắc là chủ đầu tư khi thực hiện pháp luật phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Trong đó, có quy định của Luật kinh doanh bất động sản, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng.
Như vây, việc chậm trễ này khách hàng hoàn toàn có quyền khiếu nại với cơ quan quản lý nhà nước để cơ quan quản lý kiểm tra và lập biên bản xử phạt chủ đầu tư".
Vì sao đại đa số các căn hộ khác đã cầm trên tay sổ hồng, mà hơn 100 hộ dân này – dù cùng thực hiện nghĩa vụ tài chính như nhau, cùng sống dưới một mái nhà – lại bị ngâm hồ sơ suốt nhiều năm? Vướng mắc thực sự nằm ở đâu? Sai phạm phát sinh từ phía chủ đầu tư, hay bên thứ ba? Việc thiếu nh bạch thông tin từ phía chủ đầu tư khiến cư dân chỉ biết đặt câu hỏi trong vô vọng.
Và khi căn nhà – tài sản tích góp cả đời – rơi vào trạng thái "vô hình" về mặt pháp lý, người dân không chỉ bị ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp mà còn bị “trói buộc” về kinh tế. Không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc không thể mua bán, chuyển nhượng, không thể thế chấp vay vốn, linh hoạt dòng tiền:
"Căn hộ là tài sản duy nhất của tôi. Không có giấy chứng nhận, không thể vay thế chấp ngân hàng. Không vay thế chấp được,vốn tự có không có nhiều, lãi suất phải chịu rất cao. Trong kinh doanh cá nhân, tôi đã lỡ mất rất nhiều cơ hội".
"Việc có sổ là điều tất nhiên để khẳng định quyền sở hữu. Thứ hai là việc mua bán chuyển nhượng hay muốn thế chấp vay vốn làm ăn, tính công việc đều gặp rất nhiều trở ngại, khó khăn nếu không có sổ..."
Chỉ đạo của Thành ủy Hà Nội
Như vậy, một nghịch lý đang tồn tại: người mua là người bỏ tiền, nhận nhà và sử dụng căn hộ; nhưng khi dự án phát sinh sai phạm về pháp lý hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người mua nhà lại là người phải chờ đợi để được xác lập quyền sở hữu.
Điều này tạo ra sự thiếu công bằng như khẳng định của ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản: "Thiệt hại rất lớn cho ngừoi mua . Cần đảm bảo an cư cho người dân. Lỗi do các bên liên quan khác không phải ngừoi mua nhà mà cuối cùng, hậu quả người mua nhà phải chịu. Nó không đảm bảo sự công bằng. Do đó, cần phải xem xét để bảo vệ quyền lợi cho ngừoi dân đã hoàn thành đủ nghĩa vụ tài chính".
Để giải quyết vấn đề này, vừa qua, Thường trực Thành ủy yêu cầu Đảng ủy UBND thành phố lãnh đạo UBND thành phố tập trung chỉ đạo triển khai các nhiệm vụ trọng tâm. Trong đó, thành phố phải tổng rà soát toàn diện kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các dự án chung cư trên địa bàn.
Trên cơ sở kết quả rà soát, các cơ quan chức năng phải đề ra giải pháp xử lý dứt điểm tình trạng nợ đọng, đồng thời đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đối với những dự án đã đủ điều kiện. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định:
"Tôi cho rằng, chỉ đạo của Thành uỷ là đúng đắn và cần thiết bởi việc cấp giấy chứng nhận là quyền của người dân và là nghĩa vụ của chủ đầu tư. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Tôi cho rằng, từ chỉ đạo này, cán bộ Nhà nước có yêu cầu phải giải quyết thủ tục nhanh, rà soát nhanh để thực hiện thủ tục này. Nếu dự án gặp vướng mắc nào phải thực hiện rà soát, xem vi phạm nào cần khắc phục và có những chính sách đặc thù để tháo gỡ để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Người dân cũng cần thực hiện quyền kiến nghị của mình để cơ quan nhà nước có sự kiểm tra".
Cần "tách" quyền lợi chính đáng của cư dân ra khỏi các vướng mắc của doanh nghiệp
Yêu cầu báo cáo kết quả trong tháng 9/2026 của Thành ủy Hà Nội đang đặt ra kỳ vọng rất lớn cho các hộ dân, giúp họ được sáng tỏ cho các câu hỏi đau đáu từ nhiều năm: Căn hộ của tôi đang vướng ở đâu? Ai chịu trách nhiệm tháo gỡ? Bao giờ được cấp sổ? Nếu chưa thể cấp thì lý do gì và phương án xử lý thế nào?
Người dân đang chờ đợi những chuyển biến thực chất để quyền sở hữu tài sản hợp pháp của mình sớm được bảo đảm. Đây được xem là cơ hội đối với người dân như nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn:
"Giai đoạn này, Hà Nội đang giám sát mạnh như vậy là cơ hội thực sự hiểu vấn đề đang nằm ở đâu để có thể hành động cả về mặt pháp lý, trách nhiệm đối với từng đối tượng tham gia trong quá trình này để đảm bảo quyền lợi.
Bởi khi chúng ta đã làm đúng hợp đồng, hoàn thiện tài chính thì bây giờ trách nhiệm là của chủ đầu tư, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người dân".
Mọi sai phạm về mặt pháp lý, tài chính hay thủ tục hành chính – dù xuất phát từ chủ đầu tư hay bất kỳ bên thứ ba nào khác – đều phải được xử lý nghiêm nh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không thể lấy vi phạm của các bên liên quan để "gánh" lên vai người mua nhà. Một khi người dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao tài sản hợp pháp, quyền sở hữu của họ phải được tôn trọng và bảo vệ.
Đã đến lúc chính quyền và các cơ quan chức năng cần có biện pháp kiên quyết, "tách" quyền lợi chính đáng của cư dân ra khỏi các vướng mắc của doanh nghiệp, trả lại sự công bằng và tấm sổ hồng hợp pháp cho hơn 100 hộ dân đang mòn mỏi chờ đợi.
