Dang dở vấn đề quy hoạch
“Nằm trên lô đất BT5 và TM01 khu đô thị Ciputra (phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội), dự án The Lotus Center Tây Hồ được Sông Hồng bao quanh, nằm đối diện Hồ Tây các tuyến giao thông thuân tiện gần vành đai 2 (Võ Chí Công), 2.5 (Nguyễn Văn Huyên kéo dài) và vành đai 3. Có 3 dự án lớn đặt cạnh nhau quy hoạch đồng bộ…”, đó là những lời quảng cáo về dự án The Lotus Center trên Website của Vimefulland.
Được biết, dự án The Lotus Center có tổng diện tích 18,8 ha do Công ty CP Tập Đoàn Dược Phẩm Vimedimex làm chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án là Vimefulland. Dự án này có quy mô 5 tầng hầm và 40 tầng nổi. Trong đó, từ tầng 1 - 5 là shophouse và trung tâm thương mại, còn từ tầng 6 - 40 là khu căn hộ officetel với tổng số khoảng 3.219 căn, tương đương 75 - 93 căn/sàn.
Tại Quyết định số 2870 và 2871/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 của UBND TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết và ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long - Giai đoạn 3, tỷ lệ 1/500, khu đất này có chức năng thương mại - dịch vụ, văn phòng, khách sạn cao cấp… với mật độ xây dựng khoảng 37,2% và cao tối đa 31 tầng.
| |
| Dự án The Lotus Center |
Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc, trong đó theo nhiều nguồn tin là từ việc thiếu vốn, dự án trên khu đất TM1 đã không được liên doanh Ciputra và UDIC thực hiện. Chính vì thế, tới tháng 4/2018, liên doanh này đã phải bán lại lô đất TM1 cho đối tác mới là Vimefulland.
Sau khi tiến hành ký kết hợp đồng thỏa thuận đặt cọc mua lại dự án này, Vimeffuland đã đề nghị phía Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long gửi công văn xin ý kiến Bộ Xây dựng về việc đề xuất điều chỉnh chức năng ô đất TM1 sang căn hộ du lịch, văn phòng lưu trú với cam kết sử dụng kinh doanh lưu trú du lịch ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở; tầng cao công trình tối đa 40 tầng, mật độ xây dựng khối cao tầng tối đa 40%.
Thế nhưng, việc điều chỉnh này sau đó không thực hiện được do khi vấp phải ý kiến phản đối của phần lớn cư dân đang sinh sống tại khu đô thị này vì lo ngại việc tăng số tầng sẽ khiến quy hoạch Khu đô thị kiểu mẫu tại Hà Nội bị phá vỡ. Mật độ dân số và mật độ xây dựng gia tăng trong khi hạ tầng kỹ thuật không thay đổi sẽ khiến khu vực này ngày càng trở nên quá tải.
Cũng trong văn bản phản hồi của Bộ Xây dựng, cơ quan này đã khẳng định việc quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình công trình căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) hiện nay vẫn đang được giao cho Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan tiến hành nghiên cứu để ban hành.
Mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc liên quan tới điều chỉnh quy hoạch tại một số khu đô thị ở Hà Nội. UBND TP Hà Nội cũng đã yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội không xem xét điều chỉnh quy hoạch tại Khu đô thị Ciputra.
Chưa đủ điều kiện mở bán nhưng "lách luật" bằng Hợp đồng kí quỹ
Tại thời điểm hiện tại, dự án The Lotus Center hiện vẫn đang trong quá trình san nền, phần móng của công trình cũng vẫn chưa được hoàn thành. Điều này cho thấy, The Lotus Center vẫn chưa đủ điều kiện để mở bán theo quy định, thế nhưng sản phẩm officetel của dự án này vẫn được Vimefulland ngang nhiên chào bán rầm rộ. Thậm chí, đơn vị này còn tìm cách “lách luật” để huy động vốn, đẩy rủi ro về phía khách hàng bằng những bản hợp đồng mang tên “Hợp đồng ký quỹ”.
Theo trang điện tử Ngày nay, Trong vai khách hàng, PV Ngày Nay được một người tự xưng là Minh – Trưởng phòng kinh doanh số 2 của chủ đầu tư giới thiệu về sản phẩm officetel rằng: căn một phòng ngủ có diện tích 46m2; còn căn hai ngủ có diện tích 65m2; với giá niêm yết là 40-45 triệu đồng/1m2. Hiện tại dự án mới bắt đầu triển khai, đang san nền và làm móng; dự kiến sẽ bàn giao vào năm 2021.
Về pháp lý cụ thể của dự án The Lotus Center, ông Minh cho biết: dự án đã được cấp phép quyết định chủ trương đầu tư, khu đô thị Ciputra cũng đã được lập quy hoạch từ lâu. Tại thời điểm này, khi khách hàng mua sản phẩm officetel thì chưa được ký Hợp đồng mua bán mà sẽ ký Hợp đồng ký quỹ với đơn vị chủ đầu tư. Căn hộ ofificetel thuộc diện đất 50 năm, sau khi hết hạn thì tiếp tục đóng thêm tiền thuế để được tiếp tục sử dụng.
Trên trang Tuổi trẻ thủ đô, cũng đưa thông tin NV môi giới chào bán khách hàng về dự án The Lotus Center như sau: "Dự án này bên em đang chuẩn bị khởi công. Bây giờ mở bán theo hình thức ký quỹ, tức là khách hàng mở một tài khoản tiết kiệm trong ngân hàng BIDV và nhận lãi suất bình thường, với thời hạn một năm. Số tiền này vẫn là tiền của khách hàng, không phải đóng cho chủ đầu tư. Sau một năm gửi tiết kiệm, khi dự án đầy đủ điều kiện pháp lý để bán thì sẽ ký hợp đồng đóng trước 20%...”, nữ nhân viên tư vấn T tại một sàn môi giới nói.
Hợp đồng ký quỹ này sẽ có ba bên cùng tham gia; bên bán - bên mua sẽ tiến hành ký hợp đồng ký quỹ, đồng thời Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) sẽ là ngân hàng cung cấp dịch vụ ký quỹ. Theo hợp đồng này, khách hàng sẽ phải nộp tối thiểu 200 triệu đồng vào một tài khoản ký quỹ có thời hạn do Vimefulland mở tại BIDV.
Hợp đồng ký quỹ sẽ có tác dụng giúp cho khách hàng được đầu tư sớm, được chọn trước vị trí đẹp, mua được sản phẩm officetel với giá rẻ hơn giá niêm yết khi dự án chính thức được mở bán… Tuy nhiên, về điều khoản xử lý khi xảy ra tranh chấp giữa các bên, điều khoản ràng buộc đối với chủ đầu tư khi không hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết tại dự án sẽ ra sao thì tuyệt nhiên không thấy đề cập tới.
Khách hàng cần cẩn trọng kẻo “nếm trái đắng”
Trước thực trạng Vimefulland tìm mọi cách để “chèo kéo” khách hàng bỏ tiền ra đầu tư vào những căn officetel tại dự án The Lotus Center trong khi pháp lý chưa được hoàn thiện, dự án cũng chưa đủ điều kiện mở bán nhằm mục đích huy động vốn đang khiến khách hàng rơi vào thế bất lợi nếu như việc mua bán có xảy ra tranh chấp. Đông thời, điều này cũng làm dấy lên một dấu hỏi lớn về năng lực thực sự của đơn vị chủ đầu tư.
Theo các số chuyên gia bất động sản, việc một dự án chung cư được mở bán cần phải có xác nhận của Sở Xây dựng khi đã hoàn thành mọi thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ đầu tư tìm đủ mọi cách để lách luật bán nhà chui, có thể là qua những hợp đồng đặt cọc hay là hợp đồng giữ chỗ. Đặc biệt, do pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc nên các chủ đầu tư đã lách luật.
Trường hợp, dự án được triển khai một cách thuận lợi sẽ không có gì đáng bàn. Tuy nhiên, qua nhiều vụ lùm xùm đã từng xảy ra ở nhiều dự án, gây xôn xao dư luận, bài học cho thấy khách hàng luôn phải đối mặt với nhiều rủi ro nếu dự án không thể triển khai. Do vậy, nếu khách có ý định xuống tiền chọn mua căn hộ chung cư tại lô đất TM01 của Vimedimex nên cân nhắc, thận trọng kẻo đến lúc phải ngậm đắng nuốt cay.