Mua bán nhà tái định cư thế nào cho đúng luật?

Việc mua bán nhà ở tái định cư hiện không còn trở lên xa lạ. Nếu muốn mua nhà tái định cư chỉ cần lên mạng Internet, vào các thanh công cụ tìm kiếm như Google là có đầy đủ số điện thoại người giao bán, thông tin dự án trên khắp các diễn đàn, trang web môi giới nhà đất và mức giá chênh có thể lên đến vài trăm triệu đồng.

Giao dịch thông qua phiếu bốc thăm là vi phạm pháp luật

Khi hỏi giá nhà tái định cư ở khu Hoàng Cầu, Hà Nội, một người môi giới nhà đất có số điện thoại 0963133XXX cho biết, nhà ở khu này có giá 31- 32 triệu đồng/ mét với căn hộ có diện tích 60 đến 70 mét và đến cuối năm người mua mới được nhận nhà. Người môi giới này cho biết thêm, đối với người mua căn hộ này thì việc mua bán cũng chỉ bằng hợp đồng ủy quyền, và phải trả tiền chênh khoảng 60% giá trị căn nhà.

“Sau khi mua được suất nhà đó thì người mua giữ hợp đồng gốc của căn nhà. Cuối năm, người mua nhà mang tiền gốc đi đóng cho nhà nước rồi lấy chìa khóa. Tuy nhiên, suất nhà đó vẫn là tên của chủ cũ. Người mua cầm hợp đồng ủy quyền và giấy tờ nhà gốc đi đóng tiền cho nhà nước, lấy chìa khóa và làm sổ đỏ. Lúc làm sổ đỏ thì tên vẫn là tên chủ cũ, khoảng nửa tháng sau thì sẽ sang tên cho chủ mới” - môi giới này cho biết.

Tất cả giấy tờ mang tên chủ cũ, trong khi người mua chuyển nhượng phải đóng toàn bộ tiền như vậy cũng là khá rủi ro nếu không may xảy ra tranh chấp. Và trên thực tế, nhiều người còn không rõ tiêu chuẩn nhà ở tái định cư được quy định ra sao và pháp luật quy định thế nào về việc mua bán cũng như chuyển nhượng các suất nhà ở tái định cư.

Về vấn đề này, luật sư Hoàng Trọng Giáp, công ty Luật Trường Sa cho biết, người được tiêu chuẩn mua nhà ở tái định cư là người được mua một suất căn hộ với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước sau khi bị thu hồi đất hoặc nhà đang sử dụng. Sau khi mua nhà ở tái định cư và chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư thì người mua nhà có quyền thực hiện giao dịch

Đối với một số cá nhân liên quan đến việc mua nhà tái cư, tức là giao dịch bằng phiếu bốc thăm, theo luật sư Giáp, pháp luật đã quy định rất rõ là chỉ được giao dịch khi được nhà nước công nhận có số thứ tự cũng như có một suất rõ ràng, cụ thể thì mới được giao dịch. Đối với việc giao dịch thông qua phiếu bốc thăm thì đó hoàn toàn vi phạm pháp luật. Hậu quả của nó rủi ro pháp luật dành cho các bên liên quan là rất lớn.

“Và khi xảy ra tranh chấp thì bên mua và bên trả tiền để mua là bên chịu rủi ro cao nhất vì khi pháp luật đã không công nhận xảy ra tranh chấp khi ra đến tòa án để chứng minh được cái hành vi và những lần chuyển tiền cho bên bán là rất khó. Có thể bên bán sẽ phủi tay, lật kèo ngay là họ không nhận tiền, hoặc tôi nhận tiền đấy không phải để bán suất bốc thăm...”- Luật sư Giáp cho biết thêm.

Trường hợp bên bán lật kèo thì họ hoàn toàn chịu trách nhiệm

Đối với các trường hợp mua bán theo hình thức đặt cọc, vị luật sư này cho rằng, trong giao dịch liên quan đến nhà ở, chúng ta chỉ đặt cọc tiền nếu hợp đồng và giao dịch đặt cọc đó được pháp luật công nhận. Trong trường hợp, nếu bên bán lật kèo, bên mua hoàn toàn có cơ sở đòi lại tiền.

“Theo quy định đặt cọc, nếu bên bán vi phạm việc đặt cọc, thì bên bán phải trả lại tiền và bị phạt cọc bằng gấp đôi số tiền đã đặt cọc. Nhưng điều đó chỉ xảy ra với điều kiện là hợp đồng đặt cọc đó phải được thực hiện theo quy định của pháp luật bằng văn bản và có chữ ký xác nhận của các bên và pháp luật cũng không quy định Hợp đồng đặt cọc phải công chứng mà chúng ta chỉ có quy định bằng giấy viết tay”- luật sư Giáp nói.

Đối với các hình thức biến tướng thành các hình thức khác như hợp đồng mua bán trao tay, hợp đồng ủy quyền được các đơn vị công chứng thực hiện, luật sư Giáp cho rằng, suất mua tái định cư là suất dành cho các đối tượng cá nhân bị thu hồi nhà đất và được Nhà nước, các cơ quan tổ chức liên quan ưu tiên để có suất mua. Và Luật Nhà ở đã quy định tại khoản 9 điều 6, mọi trường hợp thực hiện các giao dịch về nhà ở trong đó có nhà ở tái định cư không đúng quy định của pháp luật đều bị cấm. Do vậy đối với những hành vi mua bán suất tái định cư, hình thức thực hiện hành vi này như hợp đồng mua bán viết tay, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng có công chứng, chứng thực đều là trái pháp luật.

Khi xảy ra tranh chấp những hợp đồng như giao dịch bằng giấy viết tay, bằng văn bản và có công chứng đối việc mua bán suất định cư, theo vị luật sư này, khi văn phòng công chứng đã ký đóng dấu vào văn bản này thì những văn phòng công chứng phải chịu trách nhiệm liên đới. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, những văn phòng công chứng ở thành phố HN cũng như ở các thành phố lớn thì không có văn phòng nào có thể công chứng hành vi mua bán suất tái định cư. Các văn phòng công chứng có thể phải dùng các từ ngữ, hoặc lách sang từ ngữ khác.