Dự án KDC Lộc An Mới: Tỉnh Đồng Nai cấp chủ trương đầu tư trước khi có đất?

Tỉnh Đồng Nai ưu ái doanh nghiệp?

Liên quan đến dự án KDC Lộc An Mới do Công ty CP Thương mại và Dịch vụ Bất động sản Ý Ngọc Bình Thuận (Công ty Ý Ngọc Bình Thuận) làm chủ đầu tư, theo thông tin mà chúng tôi tìm hiểu được, thì những thủ tục pháp lý được phê duyệt của dự án này có nhiều điểm bất thường.

Cụ thể, dự án KDC Lộc An Mới được UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 3116/QĐ-UBND ngày 31/08/2018. Theo Quyết định này, UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho công ty Ý Ngọc Bình Thuận thực hiện đầu tư dự án KDC Lộc An Mới có mục tiêu là đầu tư xây dựng khu dân cư với quy mô dự kiến khoảng 50 căn nhà liên kế.

Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo sơ đồ bản vẽ hiện trạng vị trí thoả thuận chủ trương đầu tư số 1/2018-TTĐĐ tỷ lệ 1/1000 do Công ty TNHH Đào tạo nghề Đầu tư Phát triển Bất động sản Đo đạc Xây dựng Ngân Hà ký thực hiện.

Ngày 04/10/2018, công ty Ý Ngọc Bình Thuận cũng được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép quy hoạch số 27/GPQH để lập dự án đầu tư xây dựng. Theo Giấy phép quy hoạch này, dự án KDC Lộc An Mới được quy hoạch chi tiết gồm 72 lô đất ở (nhà liên kế vườn) với diện tích 7,439,3m2 trên tổng 11,150,1m2 diện tích toàn bộ khu đất. Với mật độ xây dựng (nhà vườn liên kế) là 70% - 80% và tầng cao xây dựng là từ 2 – 4 tầng.

Dù được cấp chủ trương đầu tư vào cuối tháng 08/2018 và giấy phép quy hoạch vào đầu tháng 10/2018, thế nhưng, phải đến cuối tháng10/2018 công ty Ý Ngọc Bình Thuận mới có đất để thực hiện dự án. Cụ thể, ngày 23/10/2018, chủ sở hữu của thửa đất số 18 tờ bản đồ số 9 (khu đất thực hiện dự án KDC Lộc An Mới) là ông Nguyễn Văn Tuấn mới làm giấy cam kết gửi UBND huyện Long Thành, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên & Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Long Thành về việc đồng ý cho công ty Ý Ngọc Bình Thuận thực hiện việc thu hồi đất, xây dựng dự án trên khu đất này.

Tức là, gần 2 tháng kể từ ngày được cấp chủ trương đầu tư và sau 20 ngày có giấy phép quy hoạch, công ty Ý Ngọc Bình Thuận mới có đất và tài liệu để xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.

Vấn đề đặt ra ở đây là, liệu rằng tỉnh Đồng Nai có quá ưu ái cho công ty Ý Ngọc Bình Thuận? Việc chấp thuận đầu tư và cấp giấy phép quy hoạch có đúng theo quy định của pháp luật?

Bởi vì, căn cứ để cấp Quyết định chủ trương đầu tư có để rõ là theo Luật Đầu tư 2014. Tuy nhiên, theo điểm đ khoản 1 Điều 33 của Luật đầu tư 2014 quy định rất rõ về hồ sơ dự án đầu tư phải có: “Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án”.

Công ty Long Phát tự ý bán và thu tiền

Ngay sau khi có Quyết định chủ trương đầu tư và giấy phép quy hoạch dự án KDC Lộc An mới, ngày 10/10/2018, Công ty Ý Ngọc Bình Thuận và Công ty TNHH Kinh doanh Địa ốc Long Phát (Công ty Long Phát) đã ký hợp đồng hợp tác phát triển dự án KDC Lộc An Mới số 05/HĐPTDA/YNBT-LP.

Theo như nội dung trong hợp đồng thì, công ty Ý Ngọc Bình Thuận đồng ý cho công ty Long Phát thực hiện việc tiếp thị và phân phối dự án này. Đồng thời, công ty Long Phát được quyền thay mặt và nhân danh công ty Ý Ngọc Bình Thuận ký kết giấy giữ chỗ, Hợp đồng đặt cọc, nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ với khách hàng có nhu cầu nhận chuyển nhượng các lô đất thuộc dự án.

Dựa vào hợp đồng hợp tác phát triển dự án này, công ty Long Phát đã chào bán dự án đến nhiều khách hàng thông qua “hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng”. Với diện tích mỗi lô đất khoảng từ 110m2, khách hàng sẽ phải bỏ ra tối thiểu 1,3 tỷ đồng để sở hữu một miếng đất tại dự án này. Đến nay, công ty Long Phát đã thu tiền của mỗi khách hàng ít từ 60% giá trị hợp đồng.

Để làm rõ việc công ty Long Phát thu tiền của khách hàng thông qua Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất nền tại dự án KDC Lộc An Mới, mới đây, PV đã liên hệ làm việc với bà Nguyễn Thị Phương Tâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Ý Ngọc Bình Thuận.

Theo đó, bà Tâm cho biết: “Bên chị có ký hợp đồng hợp tác phát triển dự án KDC Lộc An Mới với công ty Long Phát và phân chia lợi nhuận bằng nền đất. Tới lúc nào ra sổ cho khách hàng thì bên chị mới nhận tiền từ Long Phát. Còn việc huy động vốn hay thu tiền 95% giá trị hợp đồng của Long Phát thì bên chị không nắm được, em qua bên Long Phát tìm hiểu thêm”.

Như vậy, nếu theo những gì bà Tâm nói, thì rõ ràng, công ty Long Phát đang qua mặt chủ đầu tư, bán “chui” dự án KDC Lộc An Mới. Hơn nữa, số tiền thu được từ việc bán hàng thông qua “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng” công ty Long Phát không chuyển về cho chủ đầu tư mà sử dụng vào mục đích gì?

Để làm rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi đã liên hệ với công ty Long Phát để có thêm thông tin, tuy nhiên, đến nay công ty Long Phát vẫn chưa có phản hồi về vụ việc.

Như chúng tôi đã thông tin, dự án KDC Lộc An Mới chính là thửa số 18, tờ bản đồ số 9 tại xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai do công ty Ý Ngọc Bình Thuận làm chủ đầu tư.

Từ năm 2018, thông qua “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng”, công ty Long Phát đã chào bán dự án đến nhiều khách hàng. Khi ký “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng” dự án Khu dân cư Lộc An Mới, khách hàng có thể chia thành 11 đợt thanh toán, trong vòng 9 tháng cho công ty Long Phát. Trong đó, đợt đầu tiên, khách hàng phải đóng tối thiểu 40% giá trị lô đất, và sau 3 ngày thì phải thanh toán đủ 60% giá trị hợp đồng. Phần còn lại, sẽ chia ra cho những đợt thanh toán tiếp theo. Sau khoảng 1 đến 6 tháng sau khách hàng sẽ được ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại dự án KDC Lộc An Mới.

Tuy nhiên đến nay, qua tra khảo trên Hệ thống thông tin đất đai tỉnh Đồng Nai (DNAI.LIS) thì thửa đất nói trên vẫn chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép phân lô, tách thửa. Điều này có nghĩa là, đã gần 2 năm kể từ ngày khách hàng đã ký “Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng” với công ty Long Phát, các khách hàng này vẫn chưa nhận được sản phẩm như công ty này đã cam kết theo hợp đồng.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

Hoàng Quyên/Sỡ hữu trí tuệ