Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu
Từ đầu năm 2026 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu để bổ sung dòng tiền và tái cơ cấu nợ trong bối cảnh khả năng tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng thu hẹp.
Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An vừa có văn bản gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) công bố kết quả phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Cụ thể, ngày 23/4/2026, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã phát hành 13.000 trái phiếu mã MAD32601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị phát hành 1.300 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/4/2027.
Cùng ngày, doanh nghiệp này tiếp tục phát hành 62.000 trái phiếu mã MAD12602, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương giá trị phát hành 6.200 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 30 tháng và dự kiến đáo hạn ngày 23/10/2028.
Như vậy, chỉ trong một ngày, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An đã huy động tổng cộng 7.500 tỷ đồng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.
Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng công bố hoàn tất phát hành lô trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng vào ngày 24/4 vừa qua, kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào 23/4/2029.
Thông tin từ SaigonRatings, An Gia Hưng là đối tác hợp tác đầu tư với Công ty TNHH Delta Valley - Bình Thuận (chủ dự án NovaWorld Phan Thiet). Trong năm 2026, An Gia Hưng có kế hoạch góp vốn 1.260 tỷ đồng để phát triển dự án này.
Thời gian hợp tác kinh doanh giữa An Gia Hưng và chủ đầu tư theo Hợp đồng BCC là 3 năm, tương ứng với giai đoạn 2026 - 2029. Trong giai đoạn này, SaigonRatings dự báo NovaWorld Phan Thiết sẽ chưa ghi nhận lợi nhuận đáng kể.
Bên cạnh NovaWorld Phan Thiết, An Gia Hưng còn đang hợp tác phát triển thêm dự án Aqua Dona tại Đồng Nai.
Mới đây, CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú đã có văn bản công bố thông tin kết quả đợt chào bán trái phiếu. Theo đó, Văn Phú đã phát hành thành công 1.500 trái phiếu mã VPI12601 ra thị trường trong nước vào ngày 23/4/2026. Với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, lô trái phiếu có tổng giá trị phát hành 150 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/4/2029.
Cũng trong tháng 4/2026, CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc (Tam Tài Lộc) đã huy động thành công 5.700 tỷ đồng từ trái phiếu riêng lẻ. Lô trái phiếu có mã LOC32601, kỳ hạn 1 năm và lãi suất 10%/năm.
Trước đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với giá trị lớn. Trong đó, gây chú ý là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Riêng trong tháng 3, doanh nghiệp này đã phát hành liên tiếp 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 5.600 tỷ đồng. Ngoài các lô mới, công ty còn đang lưu hành một lô trái phiếu trị giá 5.400 tỷ đồng phát hành ngày 26/12/2025, kỳ hạn 30 tháng, với lãi suất kết hợp 11%/năm.
Trường hợp tại Công ty TNHH Đầu tư Marina Center hút thành công hơn 10.195 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất thấp.
Cụ thể, từ ngày 20/3/2026 đến ngày 23/3/2026, Marina Center đã phát hành thành công 101.955 trái phiếu mã MAR12601 với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng giá trị huy động 10.195,5 tỷ đồng. Trái phiếu có này kỳ hạn 10 năm, dự kiến đáo hạn vào ngày 20/3/2036, áp dụng lãi suất kết hợp 4%/năm.
CTCP Thời đại Mới T&T cũng đã hoàn tất phát hành lô trái phiếu riêng lẻ mã NTJ12601 với quy mô lớn, nhằm phục vụ nhu cầu hợp tác đầu tư.
Cụ thể, Thời đại Mới T&T chào bán thành công 80.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị huy động 8.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 48 tháng, phát hành và hoàn tất vào ngày 31/03/2026, dự kiến đáo hạn ngày 31/03/2030.
Trái phiếu áp dụng lãi suất cố định 10,5%/năm, thanh toán lãi định kỳ 6 tháng/lần. Đây là trái phiếu riêng lẻ, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có bảo lãnh, có tài sản bảo đảm.
Thực tế, khi các dự án dở dang chưa thể đem về nguồn thu ngay lập tức, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm đến những nguồn lực bên ngoài để có thêm vốn hoạt động. Đây là lúc thị trường chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của kênh trái phiếu. Thay vì tập trung mở rộng quỹ đất như trước, dòng tiền huy động đang được ưu tiên cho ba mục tiêu chính gồm trả nợ, tái cơ cấu tài chính; triển khai các dự án dở dang và thực hiện M&A có chọn lọc.
Dòng vốn trái phiếu trở thành "phao cứu hộ" với doanh nghiệp?
Theo thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán VPBank (VPBankS), bất động sản là nhóm ngành có giá trị phát hành trái phiếu lớn nhất trong tháng 3/2026.
Trong tháng 3/2026, tổng giá trị phát hành đạt 30.310 tỷ đồng, tăng 76,2% so với cùng kỳ và cao hơn đáng kể so với mức 8.492 tỷ đồng của hai tháng đầu năm cộng lại; trong đó, nhóm bất động sản chiếm tới 78,5% tổng giá trị phát hành toàn thị trường.
Đáng chú ý, xu hướng này trái ngược với cùng kỳ năm ngoái khi phần lớn lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành tập trung ở nhóm ngân hàng và công ty chứng khoán.
Các chuyên gia của VPBankS nhận định, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục duy trì nhịp độ cao trong các tháng tới, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Nguyên nhân là nhu cầu vốn để triển khai dự án và tái cơ cấu các khoản nợ đáo hạn vẫn ở mức lớn. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng đang được kiểm soát thận trọng hơn và dòng vốn ngân hàng cũng được phân bổ chọn lọc đối với lĩnh vực bất động sản.
Theo báo cáo của Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), sau khi tín dụng bất động sản tăng mạnh khoảng 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát đà tăng nóng, với định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15%. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn.
Trong bối cảnh đó, kênh trái phiếu tiếp tục được xem là nguồn huy động vốn quan trọng. Năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 129.000 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước.
VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2026 nhờ nhu cầu vốn lớn của doanh nghiệp và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường được củng cố.
Điều này phản ánh thực tế trái phiếu riêng lẻ vẫn là kênh huy động vốn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản, lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, chu kỳ dài và áp lực dòng tiền cao trong quá trình triển khai dự án.
Riêng trong năm nay, khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn thanh toán, tăng 74% so với cùng kỳ. Không chỉ phục vụ tái cơ cấu nợ, nhiều chủ đầu tư cũng đang tăng huy động vốn qua trái phiếu để triển khai dự án mới.
Ngoài thị trường trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường chứng khoán và hoạt động M&A.
Theo các chuyên gia, áp lực đáo hạn trái phiếu lớn trong giai đoạn 2026-2027 cũng đặt ra yêu cầu tăng cường giám sát thị trường trái phiếu bất động sản, đặc biệt liên quan đến tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn và phân loại rủi ro theo từng nhóm doanh nghiệp.
