Đánh trống lảng, tung hỏa mù với khách hàng
Như đã thông tin trong bài: "Khôn" như... Kusto Home, dự án Urban Green do Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona (công ty con của Kusto Home) làm chủ đầu tư, liên tục gây bất ngờ bởi cách hành xử quá “khôn” với khách hàng, khi nhận được đề nghị cung cấp pháp lý liên quan đến vấn đề sở hữu 39 năm hay lâu dài.
Câu chuyện bắt đầu từ ngày 31/10/2022, chủ đầu tư dự án Urban Green bất ngờ trả lại tiền cho một khách hàng tên T, sau khi vị khách này đề nghị công ty cung cấp pháp lý liên quan đến vấn đề sở hữu căn hộ 39 năm hay lâu dài.
Mới đây, phản ánh đến Reatimes, ngày 8/12/2022, thêm 1 vị khách hàng tại dự án này là L.A cho biết, đã gửi Giấy đề nghị cung cấp thông tin pháp lý dự án, đến Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona. Tuy nhiên, bộ phận pháp lý của công ty này nhất quyết không chịu nhận văn bản đề nghị của khách hàng mà yêu cầu khách hàng gửi email và công ty sẽ phản hồi bằng email cho khách hàng.
Theo yêu cầu của nhân viên phía chủ đầu tư dự án Urban Green, chị L.A đã gửi email đề nghị cung cấp thông tin cho Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona. Sau khi nhận những câu hỏi của chị L.A, một người có tên là Pham Thi Thuy An, đã trả lời từ email: [email protected]
Nội dung email phản hồi khách hàng từ cá nhân Pham Thi Thuy An
Tuy nhiên, theo phân tích của Luật sư Nguyễn Việt Quốc, Công ty Luật TNHH Tín An, nội dung của email này không liên quan gì đến dự án, chỉ là một cách thức đánh trống lảng, tung hỏa mù với khách hàng, chứ không nói lên được vấn đề khách hàng đang quan tâm.
Đồng quan điểm, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng, việc trích dẫn quy định thì đúng nội dung. Tuy nhiên, các quy định này có đúng với trường hợp cụ thể mà khách hàng đang hỏi hay không thì không rõ, vì phải dựa trên các văn bản pháp lý của dự án này.
Khách hàng đề nghị làm rõ từng nội dung trong email và công ty phải trả lời bằng văn bản
Trước cách hành xử của chủ đầu tư, khách hàng L.A cho biết, đã phản hồi email: “Đề nghị công ty phản hồi các vấn đề tôi thắc mắc, liên quan đến việc mua bán căn hộ Urban Green bằng văn bản. Nếu không phản hồi bằng văn bản thì đề nghị công ty giải thích lý do. Vì phản hồi bằng email cá nhân chỉ có giá trị trao đổi thông tin giữa 2 các nhân chứ không có giá trị pháp lý liên quan đến hợp đồng giữa tôi và công ty”.
Khách hàng không chấp nhận nội dung phản hồi từ Kusto Home, tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải phản hồi bằng văn bản
Bên cạnh đó, chị L.A cũng phản hồi với chủ đầu tư rằng: “Thông tin phản hồi qua email của An (người có tên là Pham Thi Thuy An, đã trả lời từ email: [email protected] - PV) không đúng câu hỏi tôi đã gửi. Đề nghị trả lời đúng các câu hỏi tôi đã gửi như sau:
1/ Việc bà Nguyễn Thị Mai Trâm, Trưởng phòng kinh doanh của Công ty, đại diện ký hợp đồng đặt cọc, có đúng phạm vi được ủy quyền hay không? Đề nghị cung cấp Giấy ủy quyền số 05/2021-UQ-LDN-Sales, ngày 01/12/2021, do ông Sergey Nam - Tổng Giám đốc ký.
2/ Dự án Urban Green đã đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản chưa?
3/ Theo quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản, đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản, bao gồm: Quyết định 4009/QĐ-UB, ngày 23/8/2011, của UBND TP.HCM; Quyết định số 6174/QĐ-UB, ngày 20/12/2011, của UBND TP.HCM; Quyết định số 3901/QĐ-UB, ngày 4/11/2011, của UBND quận Thủ Đức.
4/ Việc môi giới tư vấn khách hàng mua căn hộ tại dự án được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài là đúng hay sai? Căn cứ vào đâu để chủ đầu tư khẳng định như vậy?
Cũng theo chị L.A: “Thông tin phản hồi của An (người có tên là Pham Thi Thuy An, đã trả lời từ email: [email protected] - PV) có 1 số vấn đề không chính xác. Đề nghị An làm rõ các vấn đề sau”:
Công ty căn cứ vào quy định tại Khoản 2-Điều 7 theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có quy định: Trường hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định của pháp luật thì tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
Tuy nhiên, tôi là cá nhân mua nhà, không phải tổ chức, nên Điều Khoản này không áp dụng cho trường hợp của cá nhân tôi.
Công ty căn cứ: Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; và được cấp Giấy Chứng Nhận.
Như vậy, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; và được cấp Giấy Chứng Nhận chứ không phải tôi được cấp Giấy Chứng Nhận. Điều Khoản này không áp dụng cho trường hợp của cá nhân tôi.
Công ty căn cứ: Theo quy định tại Điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Ở đây, mặc dù tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, nhưng thời hạn sử dụng bao lâu thì Điều Khoản này không quy định.
Công ty căn cứ: Theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy Chứng Nhận đối với diện tích đất sử dụng chung (bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư) theo thời hạn ổn định, lâu dài.
Tuy nhiên, quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chỉ áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Vậy dự án Urban Green có thuộc 1 trong 2 trường hợp này không? Căn cứ nào để chứng minh điều này?
Không những vậy, trường hợp dự án Urban Green thuộc 1 trong 2 trường hợp này, thì chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy Chứng Nhận đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định, lâu dài. Còn diện tích căn hộ sử dụng riêng thì Điểm c Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không quy định. Điều Khoản này không áp dụng để xác định thời hạn sử dụng căn hộ, như trường hợp của cá nhân tôi đang hỏi công ty.
Sở Xây dựng TP.HCM liệu có làm đúng chỉ đạo của Bộ Xây dựng?
Như đã phản ánh trong bài Sở Xây dựng TP.HCM rà soát pháp lý dự án Urban Green sau phản ánh, lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM thông tin đang trong quá trình thụ lý, tổng hợp và rà soát pháp lý dự án Urban Green, liên quan đến việc chủ đầu tư và sàn giao dịch không cung cấp pháp lý dự án cho khách hàng.
Trước đó, Bộ Xây dựng vừa chỉ đạo các địa phương khẩn trương thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Đây là thông tin được Bộ Xây dựng đưa ra, trong văn bản số 172/TC-BXD, ngày 24/10/2022. Theo đó, đối với các địa phương, Bộ Xây dựng yêu cầu tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Như vậy, các cơ quan chức năng TP.HCM liệu có thanh tra, rà soát dự án Urban Green để công bố thông tin, làm minh bạch thị trường, theo Chỉ thị số: 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ hay không, vẫn là điều dư luận chờ câu trả lời.
Liên quan đến pháp lý này, trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng sổ đất dự án này có một phần là loại đất ở, tuy nhiên đây là hình thức cho thuê đất ở. Do đó, đây có thể là dự án nhà ở nhưng chỉ được cho thuê 50 năm, chứ không được bán.
“Đối với dự án đất ở, phải có quyết định giao đất thì chủ đầu tư mới được bán và người mua được cấp sở hữu căn hộ. Nếu dự án đang bán căn hộ thì có thể chủ đầu tư đang sai; hoặc chủ đầu tư đã "chạy" về đất, tức là chuyển từ thuê đất sang giao đất.
Khi mua nhà ở, người mua phải xét cả 2 yếu tố. Đó là sổ ghi đất ở, song phải kèm theo quyết định giao đất thì người mua được sở hữu lâu dài. Còn đất ở nhưng thuê dài hạn thì chỉ áp dụng cho một số dự án quy định về cho thuê nhà như nhà ở công nhân, chuyên gia. Đối với dự án nhà ở thương mại mà cho thuê đất 50 năm thì khá hy hữu. Vì vậy, đối với dự án trên, người mua cần xem văn bản phê duyệt xem chủ đầu tư có được cho phép bán hay chỉ được thuê. Nếu chỉ thuê đất mà bán nhà ở lâu dài là sai”, Luật sư Phượng nói.
