Lời tòa soạn: Thực tế, thời gian qua, condotel đã gây ra nhiều tranh cãi về pháp lý cũng như cam kết đầu tư. Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư Condotel l ở Việt Nam, tại diễn đàn bất động sản du lịch ven biển được tổ chức vừa qua, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. Ông Lee Pearce – đại diện Tập đoàn Accor Hotel cũng từng cảnh báo, loại hình condotel là tích cực, bùng nổ tại Mỹ những năm 2002 đến năm 2006. Tuy nhiên người mua cũng cần ý thức được một số cạm bẫy từng xảy ra trong lịch sử để tránh rủi ro.Ông chỉ ra thực trạng, nhiều trong số các nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm “Take money and run - Kiếm được tiền và chạy”.Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư. Lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12-15% là quá khó khăn. Từ khi loại hình này được du nhập hàng loạt định chế nhà băng cũng tham gia đồng loạt cấp vốn. Những hệ quả khó lường từ việc các doanh nghiệp bỏ ngoài tai cảnh báo của Nhà quản lý và cơ quan chức năng đã khiến loại hình này trở thành mối ẩn họa tiềm tàng trong chuỗi phát triển nền kinh tế hiện nay. Bài học chúng ta rút ra ở đây qua câu chuyện này là gì?
Tiềm ẩn nguy cơ từ lâu
Hồi năm ngoái, tại “Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018”, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - đưa ra nhận định: “Nhà chung cư hiện tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu cũng rất căng thẳng về bảo trì, sở hữu. Condotel cũng gần giống mô hình nhà chung cư, nhưng quản lý vận hành thì người chủ sở hữu lại ủy quyền cho nhà đầu tư vận hành. Việc bảo trì các căn hộ condotel thế nào, quản lý ra sao, mô hình chia sẻ lợi nhuận… đều chưa có quy định của Nhà nước. Chúng tôi đề nghị các cơ quan nhà nước, như Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch nên phối hợp để xây dựng và ban hành các quy định và văn bản hướng dẫn để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển du lịch bền vững”.
Thời điểm đó, các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra ý kiến: condotel - căn hộ nghỉ dưỡng - đang chiếm tới 81% tổng nguồn cung các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, số lượng condotel hiện ứ đọng cũng rất lớn, lên đến hàng chục nghìn căn. Thế nhưng, các công ty phát triển bất động sản khi rao bán luôn lấy mức cam kết lợi nhuận cao để câu khách.
Trên thực tế, hầu hết ở các địa phương, vùng miền hiện nay, lượng condotel bị tồn đọng quá nửa. Pháp lý không rõ ràng (không có sổ đỏ riêng) là một trong những nguyên nhân khiến các nhà đầu tư ngại ngần. Tuy nhiên, còn một lý do lớn khác là giữa lời cam kết miệng về lợi nhuận đầu tư “có thể” từ 12-15%/năm với thực tế lại một trời một vực. Tại diễn đàn đó, ông Michael Piro - Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation - còn cho rằng, cam kết mức lợi nhuận đầu tư condotel từ 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.
Cần nói thật về tình trạng condotel hiện nay cũng có nghĩa là cần đưa ra cảnh báo cho các nhà đầu tư chứ không thể để nhân viên bán hàng của các chủ đầu tư, sàn môi giới địa ốc muốn thổi hồng thế nào cũng được.
Cần sớm hoàn thành khung pháp lý và ngăn chặn làn sóng tranh chấp
Theo Hiệp hội Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa, những năm qua, các dự án căn hộ chung cư và condotel như Panorama, Gold Coast, Nha Trang Center, Ariyana, Ocean Gate, AB Central Square, Napoleon, Mường Thanh... không có nhiều giao dịch.
“Một số dự án mở bán mới như Sciena Bay (đường Phạm Văn Đồng) vào hồi đầu năm 2018, HUD Building (đường Nguyễn Thiện Thuật) và Swisstouches La Luna hướng đường Phạm Văn Đồng giữa năm 2018, hay The Costa trên đường Trần Phú vào cuối năm có lượng giao dịch không đáng kể, phần vì pháp lý chưa rõ ràng, phần vì giá cao, chỉ dành cho các nhà đầu tư lâu dài và tài chính tốt, với những ai có ý định lướt sóng thì sẽ vất vả khi tìm người sang tay” - ông Nguyễn Xuân Thùy - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa cho biết.
Không chỉ căn hộ condotel mà nhiều loại hình căn hộ khác như căn hộ du lịch tại Khánh Hòa cũng xảy ra tranh chấp khó xử lý hậu quả giữa chủ đầu tư và người mua. Điển hình là vụ tranh chấp về cam kết lợi nhuận hiện chưa hồi kết xảy ra tại khách sạn Bavico International Nha Trang (số 2, Phan Bội Châu, Nha Trang, Khánh Hòa).
Ngày 27.12.2017, Sở Tư pháp tỉnh Khánh Hòa có báo cáo 161 gửi UBND tỉnh Khánh Hòa, phân tích việc mua bán căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico Nha Trang của Công ty Bạch Việt thiếu căn cứ pháp lý, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản nên nội dung mua bán này có thể bị coi là vô hiệu.
Trong khi đó, theo ông Trần Việt Trung - Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa, mới đây, Cụm thi đua Sở Du lịch các tỉnh phía Nam (trong đó có Khánh Hòa) đã đề nghị Bộ VHTTDL ban hành cơ chế, quy định thống nhất công tác quản lý, vận hành căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê...; Đề xuất Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại hình bất động sản du lịch, như condotel, resort villa, officetel…
Trước những nguy cơ mà condotel đang đối mặt, cụ thể là tình trạng ở Cocobay Đà Nẵng có thể kéo theo hiệu ứng domino trong việc đầu tư loại hình này thì yêu cầu hoàn thành khung pháp lý càng trở nên cấp thiết.
Cuối tháng 10.2019, Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng trong năm 2019 phải ban hành quy định sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình căn hộ du lịch (codoltel), biệt thư du lịch (resort villa)... Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thành nội dung nêu trên là trong năm 2019. Ngoài ra, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm kiểm soát chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành loại hình condotel.
Sự thoái trào của condotel đã được cảnh báo cách đây 2 năm
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Tuy nhiên, cũng theo số liệu của VARs, bắt đầu từ quý III/2018, lượng tồn kho condotel cả nước đã lên tới 20.000 căn, trong khi lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm. Và trong 6 tháng đầu năm 2019, sự “khủng hoảng” về sức mua của phân khúc này thật sự rõ rệt khi thống kê của VARs cho thấy tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt 2.967 căn. Sự thoái trào của loại hình condotel đã được cảnh báo từ chính ở thời điểm mà loại hình này khuấy đảo thị trường cách đây hơn 2 năm.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã - Văn phòng luật sư DBS - kinh nghiệm từng làm việc với nhiều tập đoàn lớn trên thế giới trong quản lý mô hình condotel cho thấy, điều đáng lo nhất của phân khúc này ở Việt Nam đó là sự phát triển nóng của thị trường trong khi đó vẫn chưa làm rõ tính pháp lý của condotel thì làm sao có thể đảm bảo có thể phát triển loại hình này một cách lành mạnh. BẢO CHƯƠNG