Công ty CP Đầu tư thương mại BĐS Nhật Nam: `Cạm bẫy` từ bản hợp đồng đầu tư

Từ lời cam kết lợi nhuận khủng

Công ty CP Đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam (tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư thương mại dịch vụ bất động sản Nhật Nam) được thành lập vào ngày 2/7/2019 có địa chỉ đăng ký tại tầng 6, tòa nhà CIC, số 2/219 Trung Kính, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội.

Tới ngày 30/7/2019, Công ty Nhật Nam nhanh chóng chuyển hướng sang mô hình công ty cổ phần, với 3 cổ đông sáng lập là bà Vũ Thị Thúy, ông Vũ Đức Tại và ông Mai Thanh Tùng. Theo đó, vốn điều lệ doanh nghiệp cũng tăng từ 50 tỷ lên 200 tỷ.

Theo lời tự giới thiệu trên website của doanh nghiệp này, Nhật Nam đã xây dựng được nhiều cơ sở kinh doanh trên cả nước và hàng loạt bất động sản trải dài từ Bắc vào Nam như: Hà Nội, Thanh Hóa, Buôn Mê Thuột, Tây Ninh, Phú Quốc. Ngoài ra, Nhật Nam cũng theo lời tự giới thiệu, công ty này xây dựng được hệ thống tòa nhà, văn phòng giao dịch trên nhiều tỉnh thành khắp cả nước nhằm thuận tiện giao dịch hơn cho nhà đầu tư.

Tại các sự kiện ra mắt và trên website của doanh nghiệp, Công ty Nhật Nam đã công bố chương trình hợp tác kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo ngày, với mức cam kết lợi nhuận lên đến 44%/24 tháng, còn được tặng 1 BĐS trị giá tương ứng gói đầu tư. Như vậy, tổng mức lợi nhuận nhà đầu tư nhận được sau 2 năm lên tới 144%. Trong trường hợp nhà đầu tư không nhận bất động sản, Công ty Nhật Nam sẽ quy đổi sang tiền mặt, với mức lãi suất giảm còn 92%/24 tháng.

Các gói đầu tư vào Công ty Nhật Nam dao động từ 20 triệu đồng đến 5 tỉ đồng. Cụ thể, nếu đầu tư gói 1 tỷ đồng, mỗi ngày nhà đầu tư sẽ được phân phối lợi nhuận 3 triệu đồng, sau 24 tháng sẽ nhận tổng lợi nhuận 1,440 tỷ đồng. Ngoài ra, nhà đầu tư còn được nhận 1 bất động sản có giá trị tương đương 1 tỷ đồng sau khi hợp đồng kết thúc.

Đáng chú ý, với mức lãi suất 144%/24 tháng, tương đương 72%/năm, lợi nhuận Công ty Nhật Nam đang trả cho nhà đầu tư cao gấp 10 lần lãi suất hiện tại của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Đây cũng là mức lợi nhuận “trong mơ” với các tập đoàn bất động sản hàng đầu trong nước thời điểm hiện tại. Lưu ý, mức 144% chỉ là lợi nhuận Công ty Nhật Nam chi trả cho nhà đầu tư, chưa tính tới lợi nhuận ròng cho doanh nghiệp!

Đến bản hợp đồng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tuy nhiên, trong bản hợp đồng kí kết với các nhà đầu tư lại tiềm ẩn những rủi ro cực lớn với những điểm không đồng nhất trong hợp đồng như: Tại Điều 1 về lĩnh vực kinh doanh có ghi bên B và bên A hợp tác để xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản như trên và cùng phân chia lợi nhuận.

Tại Điều 3, Điều 4 và Điều 6 cũng nêu việc hợp tác giữa 2 bên là xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản. Nhưng tại Điều 2 của hợp đồng về mục đich sử dụng tiền hợp tác lại không phải là xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản mà lại là xây dựng kế hoạch chiến lược kinh doanh chuỗi dịch vụ và dự án Bất động sản

Có thể thấy mục đích hợp tác không đồng nhất, không rõ ràng. Tại tất cả các điều khoản đều ghi rõ là bên A và bên B hợp tác xây dựng chuỗi dịch vụ và dự án bất động sản, nhưng mục đích sử dụng tiền lại là xây dựng kế hoạch chiến lược kinh doanh chuỗi dịch vụ và dự án Bất động sản.

Hay tại Điều 9 của Hợp đồng: Nếu bên B rút vốn trước sẽ phạt 20% giá trị hợp đồng và phải hoàn trả lại những gì đã nhận. Nhưng lại không có điều khoản phạt bên A khi bên A không thực hiện đúng những quy định trong HĐ?

Liên quan đến vấn đề này, Ths. Luật sư Đặng Văn Cường – Văn Phòng Luật sư Chính Pháp – Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Theo biểu mẫu in sẵn của Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên và phụ lục kèm theo thì mặc dù có tên là Hợp đồng hợp tác kinh doanh nhưng nội dung hợp đồng này giống như một hợp đồng vay tiền không có tài sản đảm bảo. Nói cách khác thì đây là một kiểu huy động vốn trong đầu tư bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật.

Tên là Hợp đồng Hợp tác kinh doanh nhưng không ghi rõ các bên chủ đầu tư, không ghi rõ tài sản mà các bên góp vào để đầu tư, thời hạn đầu tư, phương thức quản lý, phương thức phân chia lợi nhuận... Theo nội dung của Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên thì rất nhiều điểm không rõ ràng nên tìm ẩn rất nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Luật sư Cường cho biết thêm, dưới góc độ pháp lý: Khoản 9 Điều 3 Luật đầu tư 2014 quy định: “Hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi là hợp đồng BCC) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập tổ chức kinh tế."

Theo đó, đây là loại hợp đồng để đầu tư mà không thành lập pháp nhân mới, trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên vẫn giữ nguyên tư cách pháp lý của chính mình, nhân danh mình để thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.

Chủ thể của hình thức đầu tư theo hợp đồng BCC là các nhà đầu tư bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Hợp đồng có thể bao gồm đại diện của hai bên chủ thể hoặc nhiều bên, nó phụ thuộc vào số lượng đại diện muốn tham gia hợp tác kinh doanh, muốn trực tiếp được thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Nhà đầu tư (không phân biệt quốc tịch của họ) có thể trở thành chủ thể của hợp đồng hợp tác kinh doanh được quy định tại Khoản 13, Khoản 14 và Khoản 15 Luật đầu tư 2015 như sau:

+ Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.

+ Nhà đầu tư trong nước là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.

Với những hợp đồng hợp tác kinh doanh thông thường thì sẽ ghi rõ số phần vốn của mỗi bên có vào, ghi rõ một hoặc một vài lĩnh vực đầu tư cụ thể, ghi rõ thời gian góp vốn, ghi rõ phương thức quản lý, chế độ kế toán, các chi phí hợp lý, cách phân chia lợi nhuận và các nội dung khác trong hợp tác kinh doanh... Đối với loại hình hợp đồng hợp tác kinh doanh thì sẽ theo nguyên tắc “lời ăn, thua chịu”. Nếu hoạt động kinh doanh có lãi thì sẽ phân chia theo tỉ lệ góp vốn sau khi đã nộp thuế phí cho Nhà nước, còn nếu thua lỗ thì có thể mất cả vốn...

Tuy nhiên, với biểu mẫu hợp đồng nêu trên thì chỉ ghi số tiền đầu tư của nhà đầu tư mà không ghi rõ những tài sản đang có của bên A là BĐS Nhật Nam, không ghi rõ trách nhiệm của bên A và lĩnh vực đầu tư cụ thể. Phụ lục thì ghi về tiền lãi, lãi suất... bởi vậy với biểu mẫu hợp đồng này và phụ lục hợp đồng thì đây không phải là một hợp đồng hợp tác kinh doanh đơn thuần mà nội dung hướng đến việc huy động vốn bằng hình thức vay không có thế chấp. Chính vì vậy những người tham gia ký kết hợp đồng này sẽ không được nắm giữ tài sản đảm bảo, sẽ không được quản lý việc sử dụng tiền, thậm chí phạm vi đầu tư kinh doanh rất rộng, chỉ biết đưa tiền nhưng không biết đồng tiền của mình sẽ sử dụng như thế nào. Trong trường hợp nếu Doanh nghiệp này nhận tiền sau đó phá sản hoặc không đầu tư đúng mục đích dẫn đến mất vốn thì rủi ro hoàn toàn thuộc về các tổ chức cá nhân góp tiền vào đây.

Trong trường hợp hoạt động góp tiền để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thì hành vi huy động vốn kiểu này có thể là huy động vốn trái phép. Các cơ quan chức năng có thể vào cuộc xác minh làm rõ các giao dịch này để đảm bảo minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như đảm bảo quyền lợi của những người dân đã tham gia góp tiền vào các dự án như thế này, tránh những hệ lụy xấu có thể xảy ra trong xã hội như các hoạt động kinh doanh đa cấp hoặc có thể xảy ra hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản như các vụ án đã bị khởi tố trong thời gian gần đây.

Từ những phân tích bản hợp đồng “Hợp tác kinh doanh” của Nhật Nam, các nhà đầu tư cần cân nhắc, thận trọng trước khi xuống tiền để tránh tình trạng “tiền mất tật mang”. Bởi Nhà đầu tư đừng quên rằng, lợi nhuận khủng thường đi đôi với rủi ro lớn. Lợi nhuận càng hấp dẫn, mức độ thận trọng càng cao.

Để tiếp tục đưa thông tin tới bạn đọc, PV đã liên hệ với cơ quan chức năng để xác minh thêm thông tin về sự việc này.

TƯỜNG VY/SHTT