Theo BCTC hợp nhất, trong quý II/2026, CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (mã: VPI) ghi nhận 849 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 371% so với cùng kỳ. Trong đó doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 794 tỷ đồng, tăng 667% và chiếm hơn 93% tổng doanh thu.
Theo giải trình, doanh thu tăng chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại dự án Vlasta Thủy Nguyên và khu nhà ở thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú.
Vlasta Thủy Nguyên có quy mô 32,5ha, nằm trên trục đường 359C xã Thủy Đường và xã Hòa Bình, huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng, do Công ty TNHH Union Success Việt Nam (công ty con gián tiếp của Văn Phú) làm chủ đầu tư, với 4 phân khu và 999 sản phẩm biệt thự đơn lập, song lập, villa, shophouse, liền kề kết hợp với căn hộ chung cư cao tầng (nhà ở xã hội, tái định cư).
Còn Liền kề TT39 – TT40 Văn Phú là phân khu thấp tầng cuối cùng được mở bán trong quần thể Khu đô thị Văn Phú – Hà Đông, với 32 căn liền kề
Giá vốn hàng bán tăng 294%, lên 513 tỷ đồng, thấp hơn tốc độ tăng doanh thu. Nhờ đó, lợi nhuận gộp đạt 337 tỷ đồng, tăng 573%. Biên lợi nhuận gộp được cải thiện từ 28% lên 40%.
Kết quả này còn được hỗ trợ bởi khoản hoàn nhập dự phòng giảm giá hàng tồn kho khoảng 130 tỷ đồng, liên quan đến chi phí đầu tư dự án xây dựng tuyến đường kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa - Quốc lộ 1 tại TP HCM theo hợp đồng BT. Khoản hoàn nhập được ghi giảm giá vốn trong kỳ.
Ở chiều ngược lại, chi phí bán hàng tăng 788%, lên 57 tỷ đồng. Trong đó, chi phí hoa hồng môi giới gần 39 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ ở mức không đáng kể. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 14%, lên 65 tỷ đồng.
Chi phí tài chính ghi nhận 14 tỷ đồng, tăng 386%. Riêng chi phí lãi vay tăng 994%, lên 13 tỷ đồng. Phần lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết giảm 95%, còn khoảng 1 tỷ đồng.
Sau khi trừ các chi phí, Văn Phú báo lợi nhuận sau thuế đạt 171 tỷ đồng, tăng 2.466%, tương đương gấp gần 26 lần cùng kỳ. Đây cũng là mức lợi nhuận cao nhất của doanh nghiệp trong 12 quý gần đây, kể từ quý II/2023 Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ 127 tỷ đồng, tăng 1.760%.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 1.137 tỷ đồng, tăng 166% so với cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế đạt 256 tỷ đồng, tăng 46%. Với kết quả này, Văn Phú đã hoàn thành lần lượt hơn 25% kế hoạch doanh thu và hơn 28% mục tiêu lợi nhuận trước thuế cả năm.
Tồn kho chiếm gần 42% tổng tài sản
Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Văn Phú đạt 15.855 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm.
Tiền và các khoản tương đương tiền giảm 62%, còn 265 tỷ đồng. Phải thu ngắn hạn khác giảm 84%, xuống 193 tỷ đồng, chủ yếu do khoản đặt cọc nhận chuyển nhượng vốn trị giá 875 tỷ đồng không còn được ghi nhận tại khoản mục này.
Cùng thời điểm, khoản đầu tư góp vốn vào đơn vị khác tăng lên 875 tỷ đồng, tương ứng khoản đầu tư vào Công ty TNHH Đầu tư Red River. Như vậy, khoản đặt cọc được chuyển sang ghi nhận là khoản đầu tư dài hạn sau khi hoàn tất giao dịch.
Hàng tồn kho đến cuối quý II ghi nhận 6.600 tỷ đồng, tăng 26% và chiếm gần 42% tổng tài sản. Phần lớn hàng tồn kho là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại dự án Vlasta Thủy Nguyên, với giá trị 4.682 tỷ đồng, tăng hơn 1.012 tỷ đồng so với đầu năm.
Ngược lại, chi phí dở dang tại khu nhà ở TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú giảm từ 291 tỷ đồng về 0 đồng sau khi sản phẩm được bàn giao và ghi nhận doanh thu.
Tài sản dở dang dài hạn đạt 3.129 tỷ đồng, chủ yếu nằm tại dự án BT đoạn tuyến Phạm Văn Đồng - Gò Dưa với giá trị gốc 2.670 tỷ đồng. Đầu tư tài chính dài hạn tăng 44%, lên 3.584 tỷ đồng, gồm 2.233 tỷ đồng đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết và 875 tỷ đồng đầu tư vào Red River.
Nợ phải trả chiếm khoảng 64% tổng tài sản, ti hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức 1,77 lần.
Tổng dư nợ vay của Văn Phú ghi nhận 7.399 tỷ đồng, tăng 18% so với đầu năm. Nợ vay ngắn hạn tăng 116%, trong khi nợ vay dài hạn giảm 3%.
Vay dài hạn đến hạn trả trong vòng 12 tháng tăng 155%, lên 1.244 tỷ đồng. Trái phiếu đến hạn trả ngắn hạn 648 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần đầu năm. Tổng hai khoản này khoảng 1.892 tỷ đồng.
Tổng dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp ghi nhận 2.908 tỷ đồng. Lãi suất các lô trái phiếu phổ biến từ 10,5% đến 11,5% mỗi năm hoặc được xác định theo lãi suất thả nổi cộng biên độ từ 4% đến 4,5%.
Trước đó, trong nửa đầu tháng 5, Văn Phú đã huy động tổng cộng 330 tỷ đồng bằng việc phát hành 2 lô trái phiếu. Cả hai lô đều có kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn năm 2029 và lãi suất 11,5%/năm.
Trong năm 2024 và 2025, Văn Phú đã phát hành hơn 685 tỷ đồng trái phiếu. Phần lớn các lô có kỳ hạn 3 năm, lãi suất từ 10%/năm và kèm điều khoản mua lại trước hạn. Thông tin về trái chủ, mục đích sử dụng vốn và tài sản bảo đảm của các lô mới chưa được công bố chi tiết, song phương án phát hành trước đó cho phép dùng cổ phiếu VPI thuộc sở hữu Chủ tịch HĐQT Tô Như Toàn làm tài sản bảo đảm.
Người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm 50%, còn 526 tỷ đồng. Trong đó, số tiền khách hàng ứng trước tại dự án Vlasta Thủy Nguyên giảm còn 294 tỷ đồng, còn tại khu nhà ở TT39-40 Văn Phú giảm còn 8 tỷ đồng.
Trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 1.489 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là dòng tiền dành cho hàng tồn kho tăng thêm 1.723 tỷ đồng.
Đồng thời, Văn Phú thu 3.477 tỷ đồng từ đi vay, đồng thời chi 2.367 tỷ đồng trả nợ gốc. Dòng tiền vay ròng khoảng 1.110 tỷ đồng, tương ứng mức tăng của tổng dư nợ vay trong kỳ.