Tồn kho lớn, dòng tiền âm nặng, Đất Xanh 'phá vỡ' danh hiệu uy tín?

Hàng tồn kho và khoản phải thu "ăn mòn" lợi nhuận

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) mới đây đã công bố BCTC quý I/2020. Lợi nhuận trong quý I này là mức lợi nhuận thấp nhất quý đầu tiên trong năm mà Công ty ghi nhận kể từ 2014.

Theo đó, doanh thu giảm mạnh chỉ còn gần 602 tỷ đồng, giảm 54% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế 93,7 tỷ đồng, giảm 78% so với cùng kỳ năm 2019; lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 67,5 tỷ đồng, giảm tới gần 240 tỷ đồng, tương ứng giảm 78,04% so với quý I/2019.

Kết thúc kỳ kinh doanh tài chính quý I/2020 tại thời điểm 31/3, tổng tài sản của Đất Xanh tăng 7% lên mức 21.255 tỷ đồng.

Giá vốn chiếm 238 tỷ nên lợi nhuận gộp trong quý 1 chỉ còn 364 tỷ đồng, giảm 52% so cùng kỳ. Kỳ này, Công ty ghi nhận lãi liên doanh liên kết chỉ hơn 500 triệu đồng, trong khi cùng kỳ đến 34 tỷ đồng.

Về tình hình vay nợ, tại thời điểm cuối quý I, Đất Xanh tăng nợ vay tài chính ngắn hạn 164 tỷ đồng, ghi nhận gần 1.228 tỷ đồng. Vay nợ tài chính dài hạn cũng tăng lên 31% con số 4.382 tỷ từ 3.337 tỷ đồng.

Hàng tồn kho cũng tăng 26%, từ 6.791 tỷ đồng lên 8.552 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho tập trung chủ yếu ở các bất động sản dở dang từ các kỳ trước như Gemriverside, Opal Skyview, Tuyên Sơn, Opal City, Sunshine Resident...và khoản tồn kho lớn nhất tập trung tại dự án Khu dân cư Long Thành với hơn 3.200 tỷ đồng.

Ở hạng mục khoản phải thu, hiện khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng chiếm 1.458 tỷ đồng, trong đó khoản lớn nhất là Công ty CP BĐS Linkgroup (161 tỷ đồng) và Công ty TNHHDV Đầu tư và Kinh doanh Địa Ốc Minh Bình (154 tỷ đồng). Khoản phải thu về cho vay tại Công ty Đầu Tư Dầu khí Nha Trang, Công ty Cổ phần Grand property và các tổ chức khác chiếm hơn 5,5 tỷ đồng.

Ngoài ra, Phải thu ngắn hạn cho các nghiệp vụ ký quỹ, ký cược, phân phối dự án BĐS, vốn góp từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh chiếm 5.722 tỷ đồng; Phải thu dài hạn chiếm 172 tỷ đồng.

Tổng các khoản phải thu tại doanh nghiệp lên đến 12.908 tỷ đồng.

Tính đến hết ngày 31/3/2020, tổng lượng hàng tồn kho và khoản phải thu ngốn của doanh nghiệp hơn 21.400 tỷ đồng. Trong khi đó tổng tài sản của Đất Xanh chỉ đạt 21.245 tỷ đồng.

Như vậy, kinh doanh quý I/2020 mặc dù đem lại lợi nhuận nhưng Đất Xanh không thể ghi nhận dòng tiền ở trạng thái 'dương'.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh 'âm' gần 1.500 tỷ đồng

Theo BCTC quý I/2020, dòng tiền kinh doanh của DXG trong tình trạng âm nặng. Dòng tiền kinh doanh âm chủ yếu do sự tăng mạnh của các khoản phải thu, hàng tồn kho, lãi vay…

Nợ phải trả của doanh nghiệp cũng tăng gần 2.000 tỷ đồng, lên mức 12.244 tỷ đồng (tăng 15%). Trong đó, cả nợ ngắn hạn và nợ ngắn hạn đều tăng từ 32 - 39%.

Dòng tiền thuần trong năm vẫn ghi nhận âm hơn 26.800 tỷ đồng. Riêng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm đến 1.485 tỷ đồng, trong khi đó quý I/2019, dòng tiền này vẫn ghi nhận ở trạng thái dương đạt 261 tỷ đồng.

Trước đó, theo BCTC 6 tháng đầu năm 2019, dù kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt song dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh Group vẫn âm gần 653,5 tỷ đồng do tăng khoản phải thu cuối kỳ 2.498 tỷ đồng, tăng 30% cùng kỳ năm 2018. Đối với các khoản phải thu ngắn, dài hạn chiếm tới 51% tổng tài sản.

Trong kỳ này, DGX không trích dự phòng giảm giá hàng tồn kho, trong khi đầu năm trích hơn 16 tỷ đồng. Đồng thời, công ty này tăng cường huy động vốn vay để tăng vốn hoạt động trong năm vừa qua do có nhiều dự án chậm tiến độ.

Cho đến thời điểm hiện tại, DXG đang nợ rất nhiều các ngân hàng gồm: Ngân hàng Thương mại CP CT Việt Nam (VietinBank); Ngân hàng TMCP Ngoại thượng Việt Nam (Vietcombank); Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam (Techcombank); Tiên Phong bank; Ngân hàng TM CP Sài Gòn…

Lùm xùm tại hàng loạt dự án

Có thể nói trong năm 2018, 2019, Tập đoàn Đất Xanh là đơn vị dính nhiều lùm xùm nhất trong làng bất động sản tại TP.HCM. Các vụ tai tiếng của Đất Xanh Group liên quan đến pháp lý các dự án, huy động vốn trái phép, “phù phép” đất công.

Tuy nhiên, đơn vị này vẫn vượt qua mọi tâm bão để đem về cho mình hàng loạt giải thưởng. Nhiều người trong giới bất động sản bất ngờ khi một doanh nghiệp siêu lầy lội như Tập đoàn Đất Xanh mà nhận được các giải thưởng uy tín như: “Doanh nghiệp bất động sản của năm”; “Nhà phát triển bất động sản tiêu biểu”…

Đơn cử như việc bàn giao căn hộ tại dự án Opal Riverside và dọa phạt khách hàng trả chậm khi dự án này còn ngổn ngang. Hay việc nhận chuyển nhượng khu đất công 9.125m2 tại phường Phú Thuận, quận 7, TP HCM từ Công ty Cổ phần Kim khí TP.HCM để xây Dự án Lux Garden không đúng trình tự phê duyệt.

Dự án Luxgarden của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) do ông Lương Trí Thìn làm Chủ tịch HĐQT dính vào lùm xùm mua đất công với giá rẻ từ Công ty CP Kim khí TP.HCM. Trong khi khái toán dự án có tổng mức đầu tư là 974 tỷ đồng thì Tập đoàn Đất Xanh chỉ phải mua với giá 102 tỷ.

Mức giá này được cho là rẻ so với giá thị trường. Văn phòng UBND thành phố cho rằng việc chuyển nhượng khu đất này không thông qua đấu giá, có dấu hiệu bán đất công của Nhà nước với giá rẻ.

Theo đó, ngày 5/7, Văn phòng UBND TP.HCM đã có văn bản số 7059/VP gửi Công an TP, Thanh tra TP, các sở, ngành liên quan đề nghị làm rõ thông tin việc chuyển nhượng đất của Công ty cổ phần Kim Khí TP.HCM và sai phạm tại khu dân cư Bắc Rạch Chiếc.

Ngoài ra, dự án Gem Riverside do Đất Xanh Group làm chủ đầu tư cũng dính nghi vấn “Tự thay đổi quy hoạch, “đẻ” thêm đất dự án để bỏ túi hàng nghìn tỷ đồng”.

Theo tìm hiểu, vào ngày 8/7/2018, Đất Xanh cùng đơn vị phân phối là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển du lịch Khang Hưng đã tổ chức mở bán dự án Gem Riverside dưới hình thức “giới thiệu dự án”.

Theo thông tin phía công ty tại buổi giới thiệu này, đã có gần 98% số căn hộ đã được bán cho khách hàng. Hình thức mua bán được ký kết dưới dạng các hợp đồng “thoả thuận tư vấn bất động sản” với khách hàng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, công trường dự án Gem Riverside vẫn chỉ là bãi đất trống, không hề có dấu hiệu xây dựng.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, qua kiểm tra, đến nay Sở chưa tiếp nhận và chưa giải quyết hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Gem Riverside của Tập đoàn Đất Xanh.

Như vậy, có nghĩa rằng đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư dự án Gem Riverside hoàn toàn không có khả năng ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng như cam kết của một số sàn môi giới.

Tại dự án Golden Hill (huyện Trảng Bom, Đồng Nai) cũng nhiều phốt khiến khách hàng lo lắng. Theo đó, khách hàng bỏ tiền mua dự án Gold Hill đã căng băng rôn đòi sổ đỏ khi đã mua đất đã gần 3 năm.

Ngoài ra, Tập đoàn Đất Xanh của ông Lương Trí Thìn còn nhận được "biên bản công bố công khai quyết định thanh tra của Tổng cục Thuế về việc xử lý vi phạm về thuế qua thanh tra việc chấp hành pháp luật thuế, thời kỳ thanh tra năm 2017".

Theo quyết định, tổng số tiền truy thu thuế, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí, tiền phạt vi phạm hành chính và tiền chậm nộp thuế hơn 3 tỷ đồng.

Nhìn lại chặng đường Công ty cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh đã và đang đi có thể thấy, Đất Xanh là thương hiệu bất động sản lớn tại Việt Nam luôn khẳng định sứ mệnh tiên phong trong cuộc cách mạng hành vi mua bán BĐS. Qua một số lùm xùm đã nêu trên, nhận thấy rằng Đất Xanh đang có nhiều vấn đề bất ổn, vi phạm pháp luật. Vậy phải chăng vì thiếu tiền nên làm liều?

Trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các doanh nghiệp buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo dòng tiền hoạt động, đầu tư, về lâu dài sẽ thành rủi ro cho doanh nghiệp. Có chăng Đất Xanh đang mang dự án ra làm mồi nhử để thu một lượng tiền nhằm cải thiện tình hình tài chính?

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin.

Phương Lê/ Môi trường Đô thị