Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên được tổ chức hồi tháng 11 vừa qua, các chuyên gia bất động sản đã đưa ra một vài nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2020 sắp tới và điểm qua về tình hình thị trường trong năm 2019.
Phát biểu tại diễn đàn, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng cho hay, “trầm lắng” là nhận định chung về thị trường bất động sản 2019. Nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại.
Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý III-2019, thị trường bất động sản đi theo chiều hướng giảm, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, so với quý II-2019, tổng sản phẩm mới được chào bán giảm hơn 2.200 căn và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018. Tại thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có 5 dự án được mở bán mới so với con số 20-30 dự án mỗi năm trước đó. Ở các tỉnh, thành phố lân cận với Hà Nội, dù được đánh giá như những “miền đất hứa” nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan...
| |
| Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn. |
Mặc dù trầm lắng, nguồn cung nhà ở giảm nhưng theo Tổng Thư ký VNREA, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ nhà ở rất tốt; giá nhà không biến động nhiều. Sự trầm lắng này là khoảng lặng cần thiết để cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận, đánh giá lại các bất cập trong văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành, từ đó có sự điều chỉnh kịp thời. Các chủ đầu tư có thời gian nhìn nhận, điều chỉnh định hướng đầu tư, chiến lược phát triển. Người dân nhìn nhận lại, cân nhắc lựa chọn loại hình sản phẩm phù hợp... Qua đó góp phần đưa thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững.
Vì sao thị trường BĐS rơi vào giai đoạn trầm lắng?
Theo VTCNews, nhận định tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch VNREA cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn khi chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản luật trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như các luật: Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản…
Một vấn đề nữa là những khó khăn về thủ tục hành chính và sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Theo ông Nam, việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm.
“Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt, trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao. Điều này đã từng được Chính phủ nhắc nhở việc các cơ quan quản lý nhà nước còn có hiện tượng né trách nhiệm, dẫn đến sự chậm trễ trong việc phê duyệt, triển khai dự án và thu hút đầu tư”, ông Nam nói.
Ngoài ra, theo Chủ tịch VNREA, việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn; điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở còn nhiều vướng mắc; chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập,... cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Thị trường vẫn thiếu hụt dự án
Theo Vneconomy, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền.
Với tình trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng 2020 sẽ vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thị trường vẫn thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm cao…
"Giá bất động sản liên tục thay đổi do hệ số K liên tục được điều chỉnh, năm sau luôn cao hơn năm trước. Ví trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% giá thành nhưng đến nay, Hà Nội tính hệ số K tại các quận nội thành bằng 1,85 đến 2,3 thì giá đất tăng hơn gấp đôi. Ngoài ra, ở Hà Nội còn xem xét đến tỷ suất lợi nhuận có thể đạt được của dự án để tăng thêm hệ số K ngoài phần quy định trong Nghị định 188.
| |
| Pháp lý chính là một trong những cản trở. Ảnh minh họa. |
Như vậy có thể thấy giá đất hiện đã rất cao, thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, tôi cho rằng thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều", ông Hiệp nhận định.
Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản thì cho rằng: tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, không chỉ làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp mà còn làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây mất niềm tin của các nhà đầu tư.
Song những vướng mắc này khó có thể được giải quyết ngay được, bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản ngày càng bị thắt chặt, khiến dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này sẽ sụt giảm.
Bởi vậy, trong năm tới, tình khó khăn của thị trường bất động sản vẫn còn tiếp tục.
Bảo My (T.H)/Sở hữu Trí tuệ