Đa chiều thị trường bất động sản Hà Nội

Thị trường nhà phố, biệt thự sôi động

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, lũy kế 9 tháng đầu năm 2019 phân khúc nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định và hút dòng vốn đầu tư, thanh khoản đạt mức 3.853 căn, cao hơn 1,5 lần thanh khoản cả năm 2018. Riêng trong quý III/2019, có 879 căn mở bán mới, thanh khoản đạt 873 căn, tăng 3% theo quý và 67% theo năm nâng tổng nguồn cung mới tương đương 4.120 căn trong 9 tháng đầu năm.

Thị trường biệt thự, liền kề tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển của nguồn cung với các dự án mở bán mới tại các quận Hoài Đức, Hà Đông và huyện Đan Phượng. Số căn mở bán mới ghi nhận tại 3 quận/huyện này trong 9 tháng đầu năm đóng góp khoảng 25% tổng nguồn cung mới của thị trường.

Đa phần nguồn cung này thuộc các khu đô thị mới nằm xung quanh khu lõi trung tâm Hà Nội chừng 10 km.

Ngoài ra, ở một số khu vực vệ tinh trung tâm Hà Nội như tại Sơn Tây, Hòa Lạc,...cũng xuất hiện nguồn cung đáng kể.

CBRE cho biết, giá biệt thự, liền kề trung bình trên thị trường thứ cấp đạt quý III đạt 4.157 USD/m2 đất (bao gồm thuế VAT và chi phí xây dựng), tăng 2% so với quý trước và 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái; giá chào bán thứ cấp cải thiện tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại cụm dân cư mới ở các quận Gia Lâm, Hoài Đức và Hà Đông.

Giá căn hộ chung cư tăng mạnh

Ở phân khúc chung cư, nếu trước kia các dự án chung cư cao cấp có mặt bằng giá chung ở mức 30-40 triệu đồng/m2, phân khúc hạng sang 50 - 80 triệu đồng thì nay không hiếm các dự án cao cấp có giá lên 50 - 70 triệu đồng/m2 và có những chung cư hạng sang có giá đến vài trăm triệu trên mỗi m2.

Có thể kể đến những cái tên như Tổ hợp căn hộ cao cấp King Palace, số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân của Công ty CP Bất động sản Hoa Anh Đào có giá bán khoảng 60 triệu đồng/m2, có những căn hộ tại dự án này lên đến trên 10 tỷ đồng. Dự án căn hộ cao cấp The Zei (Mỹ Đình) vừa được Chủ đầu tư HD Mon Holdings chào bán gần đây cũng có giá lên đến 60 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn 1 của dự án mức giá chỉ khoảng trên 30 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, thị trường cũng ghi nhận giá bán dự án T-Place ngay gần Hồ Gươm cao kỷ lục 300 triệu đồng/m2, căn hộ lớn nhất tại đây có giá đến 30 tỷ đồng hay như dự án căn hộ khách sạn Hanoi Golden Lake gần gồ Giảng Võ cũng có giá ở mức cao ngất ngưởng 150 triệu đồng/m2, thấp nhất khoảng 7 tỷ đồng/căn.

Lý giải nguyên nhân, giá căn hộ đội lên chóng mặt nhiều chuyên gia cho biết cùng với khan hiếm quỹ đất thì việc các chủ đầu tư đua nhau tăng giá cũng là một trong những nguyên nhân chính. Đợt mở bán sau giá cao hơn đợt mở bán trước, dự án xây dựng sau cũng tăng giá đáng kể so với dự án xây dựng trước.

Đặt vấn đề tại sao giá bán căn hộ tăng 10 - 20% chỉ sau một năm công bố dự án ra thị trường, Tổng Giám đốc một công ty bất động sản đang triển khai một số dự án nhà ở cao cấp tại Hà Nội thừa nhận không thể bán rẻ hơn, cũng không thể không tăng giá bán khi giá bất động sản ở khu vực xung quanh đều tăng 20 - 30%.

Nhà giá rẻ "mất tích" trên thị trường

Một phân khúc khác cũng rất được quan tâm chính là nhà ở giá rẻ. Theo các chuyên gia, quỹ đất khu vực trung tâm TP. Hà Nội không còn, trong khi đó giá đất lại được đẩy lên cao hơn gấp nhiều lần so với mặt bằng chung, để có được lợi nhuận thì các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp hoặc hạng sang. Trong khi đó ở khu vực ngoại thành và vùng ven, các chủ đầu tư lại chưa thực sự ưu tiên cho phân khúc này, họ tập trung khai đất nền, vì vậy phân khúc nhà ở giá rẻ trở nên khan hiếm nguồn cung.

Quan sát thực tế trên thị trường số dự án giá rẻ được ra mắt trong năm 2019 hầu như không có dự án mới. Số lượng căn hộ hiếm hoi đã khiến các dự án này trở thành hàng hot trên thị trường, xuất hiện tình trạng cò mồi, giá chênh. Có thể kể đến sự kiện nhà ở xã hội EcoHome 3 cháy hàng trong ngày tiếp nhận hồ sơ. Sau đó, do nhu cầu mua quá lớn, nhiều đối tượng cò mồi đã lợi dụng đẩy giá bán chênh.

Ngoài EcoHome 3, cuối năm 2019 thị trường cũng đang ghi nhận sự sôi động tại dự án Eurowindow River Park tại Đông Anh, với mức giá từ 18,6 triệu đồng/m2. Được biết, ra mắt thị trường từ đầu năm 2018 nhưng mãi đến thời gian gần đây Eurowindow River Park mới tạo được sức nóng do ăn theo hàng loạt đại dự án chuẩn bị triển khai tại khu vực Đông Anh.

Nhận định về phân khúc căn hộ giá rẻ trên thị trường hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản thừa nhận tình trạng từ đầu năm thị trường Hà Nội vắng bóng căn hộ giá rẻ, thậm chí còn không có dự án thương mại mới nào được mở bán. Một số dự án nhà xã hội mới tung ra thị trường nhưng số lượng ít, người mua phải chấp nhận giá chênh cao. Còn nếu mua căn hộ thương mại, khách thường phải mua lại của nhà đầu tư thứ cấp.

Theo ông Đính, tình trạng nguồn cung mới ở thị trường Hà Nội giảm sút trong một năm trở lại đây và phân khúc nhà giá rẻ lại càng khan hiếm bởi quỹ đất hạn hẹp, việc thực hiện các thủ tục đầu tư kéo dài cũng như thiếu sự hỗ trợ chính sách, ưu đãi cho chủ đầu tư.

Theo TBCK