Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng về việc cung cấp thông tin chuẩn bị cho hội nghị trực tuyến do Thủ tướng Chính phủ chủ trì nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Trong đó, VNREA chỉ ra sáu vấn đề lớn của thị trường bất động sản 2019.
Thị trường bất động sản sẽ có sáu vấn đề lớn
Đánh giá chung về thị trường bất động sản nhà ở năm 2019, VNREA chỉ ra sáu vấn đề.
Thứ nhất, tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó, nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án.
Thứ hai, so với năm 2018, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi nguyên nhân: hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá bất động sản có chiều hướng tăng; tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.
Tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường xuất hiện nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.
| |
| Tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. |
Thứ ba, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước.
Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá > 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn).
Thứ tư, sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, ngày càng khan hiếm nhà ở giá rẻ, bình dân dành cho người có thu nhập thấp. Phân khúc căn hộ cao cấp phát triển mạnh, phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn số lượng căn hộ tại mỗi dự án dành cho nhóm khách hàng này.
Tại một số địa phương, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.
Thứ năm, lực cầu trong năm luôn duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp… Tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70-80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.
Thứ sáu, giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy: cơ quan nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sự sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường bất động sản.
Bất động sản 2020 sẽ đi về đâu?
Dự báo về thị trường bất động sản nhà ở năm 2020, VNREA cho rằng, lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.
Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả hai thành phố này và nhiều địa phương khác vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới.
Giá nhà ở và đất nền có thể sẽ tiếp tục tăng, nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.
| |
| Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả hai thành phố này và nhiều địa phương khác vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới. |
Động thái siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng.
Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ tiếp tục diễn ra sôi động trong năm 2020.
Lam Vy (TH)/SHTT