Trong đó, bất động sản chiếm áp đảo và duy trì vai trò “xương sống” trong cấu trúc tài sản đảm bảo, phản ánh sự gắn kết chặt chẽ giữa hoạt động ngân hàng và thị trường địa ốc.
Quy mô tài sản nhận thế chấp tại các ngân hàng tiếp tục phình to trong năm 2025, trong đó bất động sản vẫn giữ vai trò áp đảo, chi phối cấu trúc tài sản đảm bảo của toàn hệ thống.
Theo số liệu từ báo cáo tài chính của 5 ngân hàng lớn nhất gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank và MB, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu tính đến cuối năm 2025 đạt gần 16 triệu tỷ đồng, tăng 20,4% so với mức 13,3 triệu đồng cuối năm 2024.
Đi sâu vào cơ cấu, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo. Tổng giá trị bất động sản thế chấp tại Big5 đạt hơn 11,6 triệu tỷ đồng, tăng 22,1% so với cuối năm 2024 (9,5 triệu đồng), qua đó nâng tỷ trọng từ khoảng 72% lên 73% tổng danh mục.
Xét theo từng ngân hàng, mức tăng trưởng tài sản đảm bảo đều ghi nhận ở mức hai chữ số, nhưng có sự phân hóa nhất định.
Agribank tiếp tục là ngân hàng có quy mô lớn và mức độ tập trung cao nhất. Tổng tài sản thế chấp đạt hơn 3,7 triệu tỷ đồng, tăng 17,2% so với cuối năm 2024. Trong đó, riêng bất động sản đạt gần 3,4 triệu tỷ đồng, tăng 15,3%, duy trì tỷ trọng trên 90%.
VietinBank ghi nhận mức tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung khi tổng tài sản thế chấp đạt gần 3,9 triệu tỷ đồng, tăng 18,0% so với cuối năm 2024. Riêng bất động sản đạt 2,8 riệu tỷ đồng, tăng 17,9%, chiếm khoảng 71% tổng giá trị.
Tại BIDV, tổng tài sản đảm bảo đạt hơn 3,7 triệu tỷ đồng, tăng 11,9% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, bất động sản tăng 10,4%, đạt trên 2,6 triệu tỷ đồng, tiếp tục là trụ cột chính trong danh mục.
Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng tài sản của Vietcombank đảm bảo đạt hơn 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 11,0%. Trong đó, bất động sản tăng mạnh 9,2%, lên mức 1,9 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý nhất là MB – ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất trong nhóm. Tổng tài sản thế chấp đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng tới 35,9% so với cuối năm 2024. Trong đó, bất động sản tăng mạnh 31,1%, đạt trên 1 triệu tỷ đồng, cho thấy xu hướng mở rộng đáng kể tài sản đảm bảo trong năm qua.
Việc tỷ trọng bất động sản duy trì ở mức cao phản ánh đặc thù của thị trường tín dụng Việt Nam, nơi tài sản đảm bảo vẫn là yếu tố then chốt trong kiểm soát rủi ro. Đồng thời, quy mô tuyệt đối lên tới gần 11,64 triệu tỷ đồng cũng cho thấy mức độ liên thông chặt chẽ giữa hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản.
Trong cấu trúc tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam, bất động sản từ lâu đã giữ vai trò trung tâm trong danh mục tài sản đảm bảo. Thực tế từ báo cáo tài chính của các ngân hàng lớn cho thấy, loại tài sản này không chỉ chiếm tỷ trọng áp đảo mà còn mang tính “xương sống” trong hoạt động cấp tín dụng.
Một trong những lý do cốt lõi khiến các ngân hàng ưu tiên nhận thế chấp bằng bất động sản nằm ở quy mô và tính ổn định của tài sản. So với các loại tài sản khác như máy móc thiết bị hay hàng tồn kho, bất động sản thường có giá trị lớn, phù hợp với các khoản vay trung và dài hạn. Biên độ biến động giá của bất động sản, dù có chu kỳ, nhưng ít mang tính đột biến trong ngắn hạn, giúp ngân hàng dễ kiểm soát tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo.
Bên cạnh đó, hành lang pháp lý đối với bất động sản tương đối hoàn thiện cũng là yếu tố quan trọng. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được đăng ký rõ ràng, cho phép ngân hàng thiết lập quyền ưu tiên khi xử lý tài sản nếu phát sinh nợ xấu. So với nhiều loại tài sản khác, việc thu giữ và phát mại bất động sản có quy trình cụ thể và khả thi hơn trong thực tế.
Khía cạnh khả năng thu hồi vốn cũng là điểm then chốt. Trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ, bất động sản thường là tài sản có thanh khoản tốt hơn so với các tài sản chuyên dụng. Ngân hàng, với vai trò là chủ nợ có bảo đảm, có thể bán đấu giá hoặc chuyển nhượng để thu hồi phần lớn giá trị khoản vay, đặc biệt nếu việc định giá ban đầu được thực hiện thận trọng.
Ngoài ra, việc định giá và tái định giá bất động sản tương đối thuận lợi nhờ có thị trường tham chiếu. Các giao dịch mua bán, khung giá đất, cũng như hệ thống công ty thẩm định giá giúp ngân hàng có cơ sở để xác định giá trị tài sản đảm bảo và cập nhật lại theo thời gian. Điều này góp phần quan trọng trong việc quản trị rủi ro tín dụng.
Ở góc độ thị trường, cấu trúc tín dụng tại Việt Nam cũng khiến bất động sản trở thành lựa chọn gần như “mặc định”. Phần lớn các khoản vay lớn của doanh nghiệp và cá nhân đều gắn với nhà đất – từ vay mua nhà, vay phát triển dự án đến vay sản xuất kinh doanh có tài sản đảm bảo là đất đai. Điều này tạo nên sự gắn kết chặt chẽ giữa tăng trưởng tín dụng và thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, việc phụ thuộc lớn vào bất động sản cũng đặt ra không ít thách thức. Khi thị trường địa ốc bước vào giai đoạn trầm lắng, thanh khoản suy giảm, quá trình xử lý tài sản đảm bảo có thể kéo dài, thậm chí phải chấp nhận mức chiết khấu lớn. Đồng thời, tỷ trọng bất động sản quá cao cũng làm gia tăng rủi ro tập trung, khiến chất lượng tài sản của ngân hàng chịu ảnh hưởng mạnh từ biến động của một thị trường duy nhất.