Trong quá trình thực hiện Chuyên đề nghiên cứu: "Kinh doanh bất động sản - Từ chính sách đến góc nhìn thực tiễn", qua nhận định, đánh giá, phân tích trên cơ sở văn bản chính sách và khảo sát thực tế để minh chứng Chuyên đề, Kinh doanh & Phát triển điện tử đã nhận được những thông tin về một số dự án bất động sản huy động vốn không đúng quy định, thậm chí còn tạo ra "giá trị ảo" của dự án.
Điều kiện để mở bán dự án nhà chung cư
Nhà chung cư được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng.
Đặt ra yêu cầu đầu tiên đó là phía bên chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng tại nơi có dự án chung cư đó kèm theo các loại giấy tờ theo quy định và thỏa mãn điều kiện để chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, về bộ hồ sơ dự án, cũng như bản thiết kế chi tiết bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, phù hợp với điều kiện kinh tế hạ tầng của khu vực cũng như năng lực của phía bên chủ đầu tư và đã được tiến hành phê duyệt.
Cùng với đó không thể thiếu đó là Giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải có điều kiện đảm bảo về loại Giấy phép xây dựng, những giấy tờ về vấn đề đối với quy trình nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chuẩn đảm bảo tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp nếu đó là dự án nhà chung cư, các dự án tòa nhà hỗn hợp mà đối với các dự án này được xây dựng có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đối với việc dự án đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Điều kiện ứng tiền trước qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong quá trình thực hiện dự án xây dựng đối với khu nhà ở chung cư, phía bên chủ đầu tư Nhà nước đề ra ưu đãi đối với chủ đầu tư về việc có quyền huy động vốn từ các khoản tiền mua nhà ứng trước hay còn gọi là tiền đặt cọc mua nhà của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu muốn mua nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trong trường hợp này phía bên chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư sẽ tiến hành việc ứng trước tiền thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể rõ ràng tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở.
Để được huy động vốn theo phương thức đặt cọc tiền hay ứng trước tiền mua chung cư từ khách hàng này, thì phía chủ đầu tư phải đáp ứng các vấn đề quy định điều kiện được nêu rõ chi tiết trong quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 9 đó là: Phía bên chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng sau khi đã đáp ứng được điều kiện đó là có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công trình này đã được phía bên chủ đầu tư tiến hành khởi công xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành đầy đủ các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề thực hiện kinh doanh bất động sản và cũng phải đảm bảo đối với việc rằng đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở được xây dựng theo quy định của pháp luật.
Về vấn đề ký kết các hợp đồng huy động vốn cho các dự án phát triển nhà ở thương mại này thì căn cứ theo Điều 19 quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định hưỡng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014 có nêu chi tiết về vấn đề này như sau: đối với vấn đề ký kết những hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại này thì sẽ được áp dụng ký thông qua đối với các hình thức đã được nêu trong khoản 2, khoản 3, và khoản 4 tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp nếu việc tiến hành ký hợp đồng thực hiện công tác huy động vốn mà không thực hiện đúng với các Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại cả trong điều này thì các hợp đồng huy động vốn này sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Nếu phía chủ đầu tư vi phạm về vấn đề ký kết nêu trên thì chủ đầu tư nào tiến hành việc ký hợp đồng huy động vốn đó sẽ bị tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật về sai phạm cũng như phải tiến hành bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho bên phía những khách hàng đã tham gia góp vốn cho dự án nhà ở thương mại đó.
Cùng với đó tại khoản 3, Điều 69, Luật Nhà ở 2014 có quy định về các nguồn vốn được đặt ra nhằm mục đích để phục vụ cho việc phát triển nhà ở thương mại bao gồm các loại tiền như tiền thuê, tiền thuê mua, tiền mua nhà ở trả trước đối với các hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua cũng như nhà ở cho thuê đối với các nhà ở hình thành trong tương lai.
Thủ tục mở bán nhà chung cư của chủ đầu tư
Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như:
+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó( được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
+ Trường hợp đối với những dự án mà dự án đó có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì đối với phía chủ đầu tư sẽ phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc đó là một biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ đối với việc cam kết về vấn đề chịu trách nhiệm trong văn bản trình gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được hồ sơ đề nghị của phía bên chủ đầu tư đối với dự án, Sở Xây dựng phải tiến hành kiểm tra hồ sơ; nếu bộ hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua gửi đến phía bên chủ đầu tư nhận kết quả; còn trường hợp nếu như hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định về một bộ hồ sơ thì phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu bổ sung nếu cần thiết.
Trường hợp đối với việc chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định đó là 15 ngày như đã nêu ở trên mà phía bên Sở Xây dựng không có văn bản thông báo cho bên phía chủ đầu tư mà dự án nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với trường hợp này thì phía bên chủ đầu tư phải đứng ra cam kết việc chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua đối với khu nhà ở thương mại này; còn đối với phía bên Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm đối với vấn đề thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên nếu rơi vào trường hợp đó là sau khi Sở Xây dựng đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, được tiến hành cho thuê mua nhưng phía bên chủ đầu tư lại thực hiện việc bán, việc cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở thương mại này thì việc bán, việc cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp thì đặt ra rằng sẽ chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện về việc bán, thuê mua và yêu cầu phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc cho phép mở bán, cho thuê mua.
Đồng thời ngược lại đối với các tổ chức, cá nhân mà tiến hành thực hiện huy động vốn quy định trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở phải đảm bảo đối với số tiền huy động vốn đó được sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;
Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn mà số tiền huy động lại vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp số tiền huy động vốn được đem ra sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc thực hiện việc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc đó là hành vi huy động vốn vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì yêu cầu phải hoàn lại số tiền đã huy động sai theo quy định, tiến hành bồi thường (nếu trường hợp việc huy động vốn sai gây thiệt hại cho phía khách hàng) và chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Góc nhìn thực tiễn từ dự án Panomax River Villa: Rao bán khống hơn 100 căn hộ?
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cấp phép xây dựng dự án Panomax River Villa (Khu dân cư Bắc rạch Bà Bướm) khu J (05 tầng), tuy nhiên TTC Land đã qua mặt cơ quan chức năng và khách hàng bằng hình thức ký Hợp đồng vay vốn có nhu cầu mua căn hộ tầng 6 và tầng 7 với nhà đầu tư nhằm đẩy rủi ro về phía khách hàng.
Thế nhưng, dự án Panomax River Villa được các website và sàn môi giới bất động sản rầm rộ giới thiệu, chào bán hoàn toàn khác với Giấy phép xây dựng. Theo đó, dự án có tổng diện tích 12.979,66m2 với quy mô 208 căn hộ gồm 2 block J có 83 căn hộ và block K có 125 căn hộ. Dự án có chiều cao gồm 7 tầng căn hộ, 1 tầng hầm bãi xe và tiện ích sân thượng tầng 8. Các căn hộ tại đây có diện tích đa dạng từ 109m2 đến 154m2, đều được thiết kế tối ưu hoá 100% diện tích.
Theo tìm hiểu của PV, trong hồ sơ TTC Land nộp lên Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án Panomax River Villa cũng không hề có Quyết định số 3413/QĐ-UBND của UBND Quận 7 ngày 17/10/2018 về việc phê duyệt hồ sơ điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 lô J, lô K dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm. Thay vào đó là Quyết định số 67/QĐ-UBND của UBND Quận 7 ngày 28/07/2014 về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm.
Theo Quyết định số 67/QĐ-UBND, khu dân cư thấp tầng lô J, lô K được phê duyệt với tổng dân số là 850 người, tổng diện tích sàn xây dựng là 18.211,77m2 + tầng hầm 4.250m2. Đồng thời, chiều cao xây dựng tối đa là 24m với tầng cao tối đa là 5 tầng (gồm: 1 trệt + 4 lầu + hầm). Từ các thông số này và các quyết định khác thì số lượng căn hộ đã được duyệt tại dự án Panomax River Villa là 96 căn hộ.
Như vậy là đã rõ ràng, bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ của dự án Panomax River Villa hiện chỉ cho phép dự án này được triển khai với tầng cao xây dựng tối đa là 5 tầng và cho phép xây dựng 96 căn hộ. Như vậy, số lượng căn hộ chênh lệch giữa rao bán thực tế và Giấy phép xây dựng lên tới 112 căn.
Giá bán của dự án Panomax River Villa hiện nay rơi vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Để sở hữu một căn hộ thô tại dự án này, khách hàng phải chi ra tối thiểu từ 5,5 tỷ đồng. Với phần chênh lệch 112 căn hộ này, nếu giao dịch thành công, TTC Land sẽ “đút túi” tối thiểu 600 tỷ đồng.
Điều đáng nói, mặc dù TTC Land ký Hợp đồng vay vốn với khách hàng, tuy nhiên tại mục căn cứ trên cơ sở “Bên B là chủ đầu tư khu chung cư thấp tầng lô J và lô K (“Panomax River Villa”), thuộc Dự Án Khu Dân Cư Phía Bắc rạch Bà Bướm, đường Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7, TP Hồ Chí Minh (“dự án”); “Bên A (khách hàng) có nhu cầu và mong muốn mua Căn hộ tại Dự án (sản phẩm)”, hợp đồng này được “lách luật” như mua việc mua bán căn hộ.
Lật kèo với đối tác môi giới
Mặc dù Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chỉ cho phép dự án Panomax River Villa của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) xây dựng 5 tầng (1 trệt + 4 lầu và 1 hầm) với khu J, nhưng TTC Land lại ủy quyền cho phép Công ty Long Điền môi giới, chào bán, giữ chỗ (booking) tới 7 tầng.
Theo Công ty CP Bất Động Sản Long Điền (Công ty Long Điền), ngày 17/10/2019, Long Điền có ký kết 1 hợp đồng môi giới với Tập Đoàn TTC Land số: 77A/2019/TTCLAND/HDMG để phân phối 83 căn hộ tại 7 tầng thuộc dự án Panomax River Villa tại đường Đào Trí, Quận 7 dựa theo sa bàn, bản thiết kế. Đồng thời trong hợp đồng, Long Điền phải ký quỹ 15 tỷ đồng.
Khi phía Long Điền có thắc mắc về việc trên Giấy phép xây dựng, TTC Land chỉ được phép xây dựng 5 tầng lầu, tuy nhiên TTC Land lại giao Long Điền chào bán tới tới lầu 7. Lý giải điều này, TTC Land cung cấp văn bản Quyết định điều chỉnh 1/500 của UBND Quận 7 số: 3413/QD-UBND cấp ngày 17 tháng 10 năm 2018 cho phép xây dựng 1 trệt 7 lầu 1 hầm và thông báo rằng: "UBND Quận 7 đã chấp thuận cho xây 7 tầng, hiện bên CĐT sắp có GPXD mới, nên Long Điền cứ nhận giữ chỗ (booking), trước ngày mở bán bên CĐT sẽ đưa GPXD mới".
Vì tin tưởng vào CĐT và Quyết định điều chỉnh 1/1500 số 3413/QD-UBND nên Long Điền đã chuyển 10 tỷ cho TTC Land theo hợp đồng môi giới. Phía Long Điền cho rằng tại thời điểm đó, TTC Land vẫn chưa chính thức cung cấp GPXD tới tầng 7 nên Long Điền giữ 5 tỷ còn lại cho tới khi pháp lý hoàn thiện.
Ngày 21/12/2019 là ngày TTC Land tổ chức mở bán, nhưng tới thời điểm này TTC Land vẫn không cung cấp cho bên Long Điền được GPXD tới tầng 7. Điều này dẫn đến khách hàng lo lắng về tính pháp lý của dự án và không mua sản phẩm do Công ty Long Điền đã nhận giữ chỗ trước đó. Do đó, Long Điền không thể bán hết 83 căn theo như cam kết và không hoàn thành chỉ tiêu theo như hợp đồng môi giới trên giữa TTC Land và Long Điền. Long Điền chỉ bán được 12 căn khách hàng đã giữ chỗ đặt mua, trong đó bán thành công 10 căn tầng 1 và 1 căn tầng 5, 1 căn tầng 6 (có 2 khách đặt cọc mua lầu 1 đã bỏ cọc 100 triệu).
Ngày 25/12/2019, Công ty Long Điền đã liên hệ TTC Land để xử lý về vấn đề tiền ký quỹ cũng như phí môi giới. Sau nhiều lần yêu cầu, Long Điền nhận được thư phúc đáp từ TTC Land số 99/2022/CV-TTCLAND ký ngày 03/6/2022 do ông Võ Quốc Khánh – Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín ký, với nội dung: Như quý công ty đã biết, trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới quý công ty đã không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ chuyển tiền ký quỹ, cũng như không đạt chỉ tiêu số lượng sản phẩm môi giới theo cam kết. Theo đó căn cứ theo quy định tại Điều 2.2 và Điều 2.4 Phụ lục 2 và điều 5.2 của Hợp đồng Môi giới, Quý công ty đã mất toàn bộ hợp đồng tiền ký quỹ thực chuyển, ngoài ra, quý công ty còn phải bồi thường thiệt hại cho TTC Land với số tiền 10 tỷ đồng.
Hiện trên website của TTC Land (https://ttcland.vn/vi/du-an/panomax-river-villa.html), dự án Panomax River Villa được giới thiệu “số lượng giới hạn chỉ 43 căn (block J)” như vậy tương ứng với Giấy phép xây dựng đã được cấp. Trong khi đó website riêng của dự án Panomax River Villa (https://panomaxrivervilla.vn/) được dẫn trong website của chính TTC Land thì không hoạt động?!.