| |
Đất nền ở các thành phố lớn hút khách
Ở phân khúc thấp, giá BĐS tăng nhẹ, từ 4-5% với lượng giao dịch nhỏ. Đối với căn hộ chung cư, nhà ở thương mại 1-2 phòng ngủ có giá dao động trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng gần như "tê liệt" do ảnh hưởng của dịch cúm Corona.
Nếu năm 2019, tổng nguồn cung thị trường BĐS nghỉ dưỡng vào khoảng 18.425 sản phẩm với số lượng giao dịch thành công 6.697 sản phẩm (36,3%) thì bước sang quý I/2020, dù nguồn cung vẫn dồi dào nhưng tỷ lệ giao dịch lại quá thấp. Hy vọng phục hồi BĐS nghỉ dưỡng chỉ có thể trông chờ vào nửa cuối năm 2020.
Dù không mặn mà với đất nền nhưng các khu đất vùng ven thành phố của các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn có sức hút đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, hạn chế của hầu hết những khu đất này là hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Với tình hình hiện tại, phân khúc này hoàn toàn không phù hợp để đầu cơ, lướt sóng. Nhà đầu tư thứ cấp cần phải tìm kiếm sự ổn định dài hạn tại những khu đất hay khu căn hộ của doanh nghiệp (DN) có uy tín, có chiến lược phát triển rõ ràng.
Riêng đất nền tại những khu trung tâm Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... vẫn tạo ra sức hút đáng kể. Với ưu thế vượt trội về giao thông, dịch vụ đô thị nên phân khúc này ở các thành phố lớn luôn hứa hẹn tạo giá trị gia tăng bền vững cho nhà đầu tư. Bằng chứng cho thấy, giá đất tại các tuyến đường quận 1, TP.HCM như Nguyễn Huệ có giá khoảng 750 triệu đồng/m2, Nguyễn Đình Chiểu 430 triệu đồng/m2, Nguyễn Thị Minh Khai 140-160 triệu đồng/m2.
Vị trí đắt đỏ ở Hà Nội thuộc về phố Triệu Việt Vương, Phan Đình Phùng với mức giá giao động từ 600-700 triệu đồng/m2. Trong các con hẻm nhỏ thuộc quận Ba Đình cũng vào khoảng 85-100 triệu/m2. Mức giá đất cao nhất ở TP. Đà Nẵng khoảng trên dưới 300 triệu đồng/m2; các trục đường 2/9, Nguyễn Văn Linh có giá 130-150 triệu đồng/m2, nhiều con đường lớn khác có giá từ 50-100 triệu/m2. Giá cao như vậy nhưng đất nền ở các thành phố lớn rất khan hiếm.
Vướng mắc thủ tục pháp lý
Theo các chuyên gia BĐS, bước sang năm Canh Tý, thị trường BĐS phải đối mặt với nhiều thách thức mới. Nguồn cung 6 tháng đầu năm 2020 bị hạn chế bởi những vướng mắc về thủ tục pháp lý chưa được giải quyết. Nhiều dự án vẫn trong tình trạng chậm được phê duyệt, cấp phép. DN BĐS và các nhà đầu tư thứ cấp sẽ gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn do chính sách cho vay BĐS bị siết chặt.
Cụ thể, Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước quy định từ tháng 10/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng thương mại giảm từ 40% xuống còn 30%, đồng thời tăng hệ số rủi ro kinh doanh BĐS sản từ 150% lên 200%.
Bên cạnh đó, việc thiếu minh bạch, thiếu thông tin về thị trường, về dự án cũng là cản trở đáng kể đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp cận BĐS tại Việt Nam. Một doanh nhân có thâm niên kinh doanh BĐS khẳng định, phải đến cuối năm 2021, thị trường mới phục hồi trở lại. Nếu đúng như vậy, quả là cơn ác mộng cho cả DN lẫn nhà đầu tư BĐS.
Trước tình huống bất khả kháng do ảnh hưởng của dịch bệnh Corona, nhiều DN BĐS đã chủ động ứng phó bằng cách thay đổi kế hoạch kinh doanh, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án, cắt giảm chi phí vận hành, hướng tới mục tiêu thu hút nguồn vốn FDI vào phân khúc BĐS công nghiệp, bởi năm 2020 nhiều hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam ký kết sẽ có hiệu lực.
Khi đó, đất công nghiệp, nhà kho, xưởng sản xuất có sức hút mạnh với nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, DN phải kết nối tiện ích hạ tầng khu công nghiệp với dịch vụ logistics, giao thông, nguồn nhân lực mới thu hút được dòng vốn FDI.
Hy vọng với lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, những văn bản quy phạm pháp luật mới về đầu tư, xây dựng, nhà ở được ban hành đem đến sự phục hồi và tăng trưởng nguồn cung sản phẩm ở mọi phân khúc, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.
Kiến nghị của HoREA
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một hướng tích cực giải quyết nhu cầu nhà ở của người lao động có thu nhập thấp, người nhập cư và những người lập nghiệp trẻ tuổi.
| |
| Dù không mặn mà với đất nền nhưng các khu đất vùng ven thành phố các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn có sức hút với nhà đầu tư. |
Để tăng cường nguồn cung, kích cầu thị trường sôi động trở lại, mới đây HoREA kiến nghị Ban Kinh tế Trung ương, các bộ, ngành và UBND TP.HCM một số vấn đề cần tháo gỡ như tiếp tục cải cách thể chế, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, tạo điều kiện cho DN cạnh tranh lành mạnh.
Cán bộ, công chức tại các cơ quan quản lý có thẩm quyền phải đối thoại với DN và người dân, giải quyết thỏa đáng những khúc mắc trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, nhà ở.
Đề nghị xem xét ban hành Luật Đất đai sửa đổi vào năm 2021. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở để đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ của văn bản pháp luật.
Chính phủ cần chủ động nguồn vốn để thực hiện chính sách tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014; xem xét sửa đổi, bổ sung các nghị định có liên quan giúp cho thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Đối với DN BĐS nói chung và DN hội viên nói riêng, HoREA khuyến cáo phải đặt mục tiêu phát triển bền vững, tuân thủ pháp luật, tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng; ứng dụng công nghệ mới vào xây dựng, kinh doanh, phát triển BĐS xanh và thông minh, tạo không gian sống trong lành cho cư dân.
| Theo HoREA, thị trường bất động sản thành phố hiện nay nhìn tổng thể về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt do "tổng cầu có khả năng thanh toán" vẫn cao và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019. |
Theo Doanh Nhân Sài Gòn