Có nên đầu tư vào farmstay?

Rất khó để thành công trong vòng 5-10 năm

Khởi đầu ở châu Âu sau đó lan rộng khắp thế giới, farmstay - hình thức trải nghiệm cuộc sống nông trại kết hợp nghỉ dưỡng - đã mang lại lợi ích lớn cho nhiều vùng nông thôn, rừng núi.

Tại Việt Nam, farmstay đã manh nha và âm thầm hình thành, phát triển nhiều năm qua tại các địa phương như Ba Vì, Sapa, Sóc Sơn hay miền Tây Nam Bộ……

Tuy nhiên, nhận thấy sức hút của farmstay, các chủ đầu tư đã bắt đầu hoạt động “thương mại hóa”, “bất động sản hoá” đua nhau phát triển “dự án bất động sản farmstay” thông qua việc lập dự án nông trại, sau đó phân lô, bán nền, chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư và farmstay cũng biến tướng.

Tại tọa đàm “Bất động sản thời kỳ mới: đầu tư vào đâu?” diễn ra mới đây, các chuyên gia cho rằng, đầu tư nông trại nghỉ dưỡng kết hợp làm du lịch (farmstay) ẩn chứa nhiều rủi ro do chi phí vận hành lớn, trong khi phần lớn đất dự án loại hình này có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm.

Theo Zing, nhìn nhận về loại hình bất động sản mới này, TS Đinh Thế Hiển cho biết, hiện nay giá đất tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An tăng rất nhanh, khi đó môi giới bất động sản tạo ra câu chuyện về mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng, tức là mua để nghỉ dưỡng vào cuối tuần và chờ tăng giá.

Nhưng theo ông Hiển, rất khó để thành công với mô hình này vì trong vòng 5-10 năm qua, giá đất tại những khu vực này đã tăng rất mạnh, trong khi hồ sơ chủ yếu là đất nông nghiệp. Cách đây chừng 10 năm, từng có trào lưu mua 5-10 ha để làm nhà vườn nhưng sau đó họ nhận ra mua đất rồi phải xây nhà, bảo trì nhà khá tốn kém, trong khi về ở xung quanh không có tiện ích.

“Câu chuyện về làn sóng đầu tư nông trại nghỉ dưỡng đang ‘sống lại’ một lần nữa với nhà vườn diện tích nhỏ hơn, khoảng 1.000 - 2.000 m2. Tôi nghĩ các nhà đầu tư sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn”, ông Hiển nói.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, phân loại nhà đầu tư farmstay thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là những người “bỏ phố về vườn” để làm nông và sống trong môi trường gần gũi với thiên nhiên. Thay vì chi nhiều tiền vào nông trại nghỉ dưỡng, những nhà đầu tư này tận dụng cơ hội kiếm tiền từ nông nghiệp. Nếu thất bại, họ còn đường lùi là giá đất có cơ hội tăng gấp hai gấp ba lần sau 5-10 năm.

Nhóm thứ hai là giới đầu tư nông trại nghỉ dưỡng để có một nơi nghỉ ngơi, thư giãn vào cuối tuần. Điểm khác biệt với nhóm thứ nhất là nhà đầu tư mua theo cảm xúc và sẽ phải chi nhiều tiền để vận hành loại tài sản này.

Ông Quang khẳng định việc quản lý mô hình nông trại nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn. Từ việc trồng cây, chăm bón đến xây nhà, duy tu bảo dưỡng, rất kỳ công và tốn kém. Và nếu không về thăm thường xuyên, hay tăng chi phí duy trì nông trại nghỉ dưỡng, khả năng nhà đầu tư bán tài sản này rất cao.

“Nếu không thể chuyển đổi lên thổ cư, tuyệt đối không mua đất nông nghiệp vì rủi ro rất lớn. Cuối cùng, nên xem mình có nhu cầu tài sản này hay không? Đôi khi mua không bao giờ dùng, không bao giờ đến là một sự lãng phí”, ông Quang phân tích.

Số phận farmstay lại “lênh đênh” như condotel?

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nếu những dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc đầu tư vào farmstay lúc này là vô cùng mạo hiểm và đầy rủi ro. Do chưa có khung pháp lý điều chỉnh các dự án nên rất có thể số phận của farmstay lại “lênh đênh” như condotel, officetel.

Đa phần các dự án farmstay hiện nay được thực hiện trên đất nông nghiệp nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Ngoài ra, cam kết mua lại farmstay với mức 124% giá ban đầu thì chính người mua cũng gặp thiệt thòi, vì số tiền chênh lệch 24% đó không bằng tiền gửi tiết kiệm, hay đầu tư vào kênh bất động sản khác (như nhà đất, căn hộ chung cư…).

Hà Linh (T/H)/SHTT