Nhiều tranh cãi quanh mức thu thuế cho thuê nhà

Sẽ nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế

Thời gian qua, nhiều ý kiến cho rằng ngưỡng thuế cho thuê nhà hiện nay đang quá lạc hậu. Cụ thể, mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm không những đối với cho thuê nhà mà cả các lĩnh vực, ngành nghề khác cũng quá thấp. Đồng thời, cần cho phép người thuê nhà nói riêng cũng như cá nhân, hộ kinh doanh nói chung được khấu trừ một số chi phí (tiền mua bất động sản, lãi vay...) trước khi tính doanh thu chịu thuế.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính vừa có ý kiến phản hồi. Theo đó, quy định của Luật thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10% (GTGT 5%, TNCN 5%).

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí.

Trong khi đó, dịch vụ lưu trú không bao gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

Bộ Tài chính cho biết, mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản). Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành - sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

Việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai. Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...).

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể: Thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế TNCN của cá nhân là 5% trong khi thuế TNDN của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ (-) chi phí).

Bộ Tài chính cho biết, sẽ xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế Giá trị gia tăng trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Cần tính toán lại trên cơ sở thực tiễn

Việc siết thuế cho thuê nhà thời điểm này được các chủ nhà phản ánh là không phù hợp bởi hoạt động cho thuê thời gian qua bị ảnh hưởng nhiều bởi đại dịch Covid-19, khách thuê ít và giá cho thuê giảm so với những năm trước.

Trong khi đó, một số chuyên gia cũng cho rằng mức thuế 10% cho các cá nhân có thu nhập từ 100 triệu đồng/năm trở lên là không phù hợp với tình hình hiện tại.

Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, quy định doanh thu từ cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm đã được ban hành cách đây 6 năm. Đến nay, quy định này đã không còn phù hợp bởi mức sống của người dân nâng lên rất nhiều, chi phí đầu tư mua nhà cũng ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân, mức giảm trừ gia cảnh hiện cũng đã tăng lên so với trước đây.

Vị chuyên gia cho rằng, ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà phải từ 130-150 triệu đồng/năm trở lên mới hợp lý. Bởi lẽ, nếu so với mức thuế khoán cho hộ kinh doanh trong các ngành nghề, lĩnh vực khác là khoảng 4,5-7%/tổng doanh thu, thì rõ ràng, thuế suất đối với hoạt động cho thuê nhà là 10% là quá cao.

Mặt khác, lãi suất tiền gửi ngân hàng cao hơn tiền thu nhập từ cho thuê nhà, vậy mà cho thuê nhà tính thuế 10% trong khi tiền lãi tiền gửi ngân hàng lại không thu thuế là bất hợp lý.

Theo ông Thịnh, trong bối cảnh hiện tại, cần xem xét mức thuế phù hợp hơn để khuyến khích người cho thuê nhà chủ động đăng ký, kê khai và nộp thuế, việc đánh thuế quá cao, o ép quá sẽ dẫn tới tình trạng cố tình trốn tránh thuế, gây thất thu ngân sách.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, 5% thuế TNCN trong 10% thuế mà người có nhà cho thuê phải nộp chưa tính đến những trường hợp như: Người cho thuê chỉ có một căn nhà và chịu cảnh ở chật để có phòng trống cho thuê, đồng thời họ cũng không có thu nhập nào khác, trong khi có mẹ già, con cái... Thuế TNCN là tiền thuế mà người có thu nhập phải trích nộp sau khi đã tính các khoản được giảm trừ. Vì vậy, việc mặc định đó là khoản thu thêm để tính thuế TNCN là chưa hợp lý, chưa kể nếu người đó vay lãi ngân hàng để xây nhà cho thuê.

Theo ông Nguyễn Minh Phong, thu thuế là cần thiết nhưng cơ quan chức năng cần tính toán lại trên cơ sở quy định của pháp luật và phù hợp với thực tiễn.

Mới đây, Cục Thuế Hà Nội đã yêu cầu các cơ quan thuế trên địa bàn triển khai các biện pháp chống thất thu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. Thiết nghĩ, thu thuế cho thuê nhà là cần thiết nhưng chính sách nên điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn, khi đó, người có nhà cho thuê chắc chắn sẽ đồng thuận, tự giác nộp thuế, việc thực thi chính sách sẽ khả thi, hiệu quả hơn.

Theo Tạp chí Kinh tế Môi trường