Vì sao thị trường đi xuống, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn?

Không phải ngẫu nhiên mà bất động sản đã được mặc định trở thành một kênh đầu tư khó chối từ trong mắt các nhà đầu tư. Nhìn nhận lại quá trình phát triển của lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam, rõ ràng, đây vẫn là kênh đầu tư được nhận định là “an toàn”, “sinh lời tốt”.

“Một lần đón sóng bất động sản… là đủ ấm”

Trong thương trường bất động sản, giới đầu tư vẫn thường truyền tai “thần chú”: “Chỉ cần đón được một đợt sóng bất động sản là cũng đủ “ấm”.” Thực tế, kể từ năm 2001 đến nay, tức gần 20 năm trôi qua, thị trường bất động sản đã đi qua nhiều biến động và thăng trầm. Theo thống kê của batdongsan.com, thị trường bất động sản đã trải qua 3 lần lên sóng.

Lần đầu tiên vào năm 2001 - 2002, khi nền kinh tế phục hồi sau khủng hoảng kéo dài. Thời điểm này dù đất tăng giá, song thị trường ở giai đoạn sơ khai, nên mức độ quan tâm, xuống vốn chưa lớn.

Đến năm 2002 – 2006, thị trường bất động sản đi vào giai đoạn đóng băng. Đây là giai đoạn Luật đất đai (2003) và Nghị quyết 181 chấm dứt tình trạng phân lo bán nền được ban hành Dòng vốn đã bắt đầu dịch chuyển sang thị trường chứng khoán. Đó cũng là những năm, chứng khoán trở thành cơn sốt thịnh hành trong đầu tư.

Tuy nhiên, bước sang năm 2007 – 2008, thị trường bất động sản lên cơn sốt lần 2. Trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng tốt, vốn thặng dư của chứng khoán bắt đầu chuyển sang bất động sản. Thời điểm này, giá đất tăng phi mã. Người người, nhà nhà đổ đi săn bất động sản. Cuộc đón sóng năm đó khiến nhiều nhà đầu tư giàu lên nhanh chóng.

Song, bước sang năm 2009 – 2013, thị trường đi vào suy thoái và đóng băng. Ám ảnh của bong bóng bất động sản tan đã khiến giới đầu tư đầy lo lắng khi sự đổ vỡ domino diễn ra hàng loạt. Nền kinh tế suy thoái với tỷ lệ lạm phát và nợ xấu tăng cao. Bất động sản có sự suy giảm đáng kể về giá trị và số lượng giao dịch. Trước sự đi xuống chạm đáy của thị trường bất động sản, đã có những ý kiến từng cho rằng, cuộc vực dậy lĩnh vực có giá trị vốn hóa cao sẽ trở nên thực sự khó khăn. Sự cảnh giác đầu tư vào lĩnh vực này cũng gia tăng. Nhưng, đó cũng là thời điểm mà không ít những doanh nhân Việt Nam chớp lấy cơ hội gom đất, chuẩn bị cho thời kỳ bung hàng khi thị trường "ấm" trở lại.

Đúng như nhiều dự đoán, bước sang năm 2014, thị trường bất động sản hồi phục và phát triển. Đây cũng được coi là một đợt sóng tiếp theo của thị trường bất động sản. Sự ra đời Luật kinh doanh bất động sản đã cho phép người nước ngoài mua nhà, tạo ra lực cầu lớn trên thị trường. Bất động sản đi vào giai đoạn phát triển cả về chất lẫn lượng khi xuất hiện thêm nhiều loại hình mới: Officetel, condotel, shophouse…

Giới đầu tư cho rằng, thị trường bất động sản luôn có chu kỳ phát triển “đều đặn”. Tuy nhiên, mức độ biến động của các khoảng thời gian là lớn đặc biệt trong giai đoạn, các chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước luôn can thiệp kịp thời. Song, gần 20 năm phát triển với 3 đợt sóng, bất động sản vẫn gieo lên kỳ vọng về cơn sóng giá.

Khoản lợi nhuận lời

Tại một hội thảo, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng ban Nghiên cứu thị trường batdongsan.com.vn đã có tiết lộ khá thú vị về mức tăng giá của bất động sản. Cụ thể trong 16 năm (từ năm 2002 – 2018), giá nhà tại Hà Nội tăng 27 lần, tại TP.HCM tăng 22 lần nhưng giá vàng chỉ tăng 5 lần.

Con số này cho thấy, bất động sản đang là một kênh rót vốn tạo ra mức biên độ co dãn về lợi nhuận cao nhất. Trong khi giá vàng từng là kênh đầu tư an toàn đã phải lui hạng bởi khả năng sinh lời thấp, mức độ biến động chậm. Còn chứng khoán thì được ví như cuộc dạo chơi “5 ăn, 5 thua”, đầy rủi ro. Chưa kể, nhà đầu tư chứng khoán luôn đòi hỏi nền tảng kiến thức tốt.

Nhưng đối với thị trường bất động sản, đây là lĩnh vực mà bất kỳ ai cũng có thể tham gia, không phân biệt về nền tảng kiến thức. Sự biến động về giá khiến các nhà đầu tư tham gia thị trường có thể dễ dàng lướt sóng, kiếm lợi nhuận từ trên đó.

Chưa kể, quan điểm cho rằng “chỉ có dân số gia tăng mà đất không thể nở ra” khiến nhà đầu tư mặc định nghiễm nhiên rằng, giá bất động sản luôn có xu hướng tăng và nếu giảm thì chỉ là mang tính ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Quang Minh (Tổng giám đốc Công ty Hùng Vương Land), "Bất động sản là tài sản hữu hình. Nếu bạn không thể bán ngay kiếm chênh lệch thì vẫn có thể tạo ra dòng tiền đều đặn mỗi tháng từ cho thuê. Tương lai, nhu cầu lớn, đồng tiền mất giá, vàng tăng chậm, chứng khoán bất ổn thì bất động sản vẫn là kênh rót tiền đầy hấp dẫn”.

Ngay cả trong thời điểm bất động sản được dự báo đi xuống, nhiều chuyên gia vẫn khẳng định đây là kênh đầu tư đầy quyền năng và giữ vị trí ngôi vương.

Thực tế trên thế giới và ngay cả ở Việt Nam, những triệu phú, tỷ phú "phất" lên nhờ bất động sản là minh chứng rõ ràng nhất. Tỷ phú nổi tiếng Andrew Carnegie cũng đã từng nói rằng 90% những người giàu có được của cái của họ bằng cách đầu tư vào bất động sản.

Chuyên gia Phạm Chi Lan cũng từng nhận định: "Nếu nhìn vào bảng xếp hạng doanh nhân giàu có nhất của Việt Nam thì hầu hết, những người này đều tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Một doanh nghiệp có thể nổi tiếng về phần mềm công nghệ nhưng chỉ đến thời điểm mở rộng sản xuất sang lĩnh vực bất động sản, nhà lãnh đạo mới được xếp hạng trở thành người giàu có. Điều đó cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp tư nhân đang lựa chọn hay mở rộng ngành nghề sản xuất và kinh doanh sang bất động sản".