Nhận diện những "nút thắt" trong công tác phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân đồng thời đề ra các giải pháp nhằm phát triển các loại hình nhà ở này, đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng và thực hiện hiệu quả các gói hỗ trợ theo Nghị quyết 11 của Chính phủ là những nội dung chính tại Tọa đàm "Gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân".
"Điểm nghẽn" trong phát triển NƠXH
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho nhân dân là một trong những vấn đề quan trọng, thường xuyên được Đảng và Nhà nước quan tâm, chỉ đạo.
Trong những năm qua, hệ thống pháp luật về nhà ở ngày càng được hoàn thiện. Nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đã được ban hành nhằm khuyến khích phát triển NƠXH cho các đối tượng chính sách, khó khăn về nhà ở trong đó có công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp. Các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay ưu đãi lãi suất thấp...
Có nhiều nguyên nhân khiến doanh nghiêp "ngại" tham gia phát triển NƠXH.
Với các chính sách đã ban hành, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 275 dự án NƠXH với quy mô khoảng 147.000 căn hộ (khoảng 7,35 triệu m2 sàn) và đang tiếp tục triển khai 339 dự án với quy mô khoảng 371.500 căn hộ, tương đương khoảng 18,58 triệu m2 sàn, qua đó giúp cho hàng trăm ngàn hộ gia đình là công nhân, người thu nhập thấp có điều kiện nâng cao chất lượng nhà ở. Tuy vậy, đại diện Bộ Xây dựng thừa nhận kết quả trên vẫn chưa đạt được kỳ vọng.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, nguyên nhân là do tình trạng thiếu quỹ đất để xây dựng NƠXH, vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; thiếu nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa thực chất, chưa đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH.
Cụ thể, vướng mắc đầu tiên phải kể đến khi phát triển loại hình này là khó khăn về nguồn vốn. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ cho vay phát triển NƠXH và nhà ở thương mại từ 2013-2016 đã hoàn thành việc giải ngân gần 100%. Vì thế, sang đến giai đoạn 2016-2020, nguồn vốn này không còn.
Trong khi đó, Ngân hàng chính sách xã hội chỉ được phân bổ 27% ngân sách cho phát triển NƠXH, còn các ngân hàng thương mại lại không được phân bổ gói vốn này, từ đó dẫn đến công tác phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân gặp nhiều trở ngại về dòng tiền.
Tiếp đến là tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Theo ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, kết quả khảo sát tổng nhu cầu phát triển NƠXH của Tp.Hà Nội sau năm 2020 là khoảng 6,8 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, trong kế hoạch từ 2021-2025, thành phố chỉ phát triển được khoảng 1,250 triệu m2 sàn, thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu thực tế, nguyên nhân chủ yếu do quỹ đất để phát triển NƠXH đang rất hạn chế.
Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội nêu rõ, Nghị quyết 188 năm 2013 của Chính phủ quy định dành 20% diện tích đối với các dự án nhà ở để xây dựng NƠXH, nhưng các dự án đã được lựa chọn chủ đầu tư từ trước giai đoạn này. "Như vậy chỉ có các dự án bị thu hồi để bàn giao cho chủ đầu tư khác thì mới phải bố trí tiếp NƠXH. Từ thực tế này, dự án bố trí NƠXH trên địa bàn thành phố không nhiều", ông Phương cho biết.
Dưới góc độ doanh nghiệp gần 10 năm tham gia vào đầu tư phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân ở Tp.HCM, ông Lễ Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng Thương mại Lê Thành cũng chia sẻ thực tế nan giải khi mất khoảng 4-5 năm vẫn chưa xong thủ tục và vướng mắc nhiều khâu. Trong khi đó lợi nhuận của NƠXH còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm nên nhiều doanh nghiệp không mặn mà.
"Xây dựng NƠXH lợi nhuận thấp chỉ từ 10-15% và thấp hơn nhiều so với lợi nhuận của các dự án nhà ở thương mại, trong khi triển khai một dự án phải mất thời gian đến 5 năm. Như vậy, nếu chia ra mỗi năm lợi nhuận chỉ 2%, thấp hơn tiền gửi ngân hàng nên rất ít doanh nghiệp mặn mà phát triển NƠXH", ông Nghĩa chia sẻ.
Theo đại diện doanh nghiệp này, khi tham gia phát triển NƠXH các doanh nghiệp thường quan tâm đến pháp lý, những chính sách ưu đãi của Nhà nước để hạ giá thành sản phẩm và thủ tục của người dân khi mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay, thủ tục xin thực hiện dự án NƠXH còn vướng bởi các luật còn "vênh nhau". Ví dụ, về thuế, Luật Nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định, doanh nghiệp làm NƠXH được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng trong Luật Thuế chưa có quy định, việc này làm các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn.
Giải pháp khơi thông
Để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH, theo đó cơ bản đã giải quyết được những bất cập, hạn chế thời gian qua. Nghị định đã quy định cụ thể, chi tiết hơn về quy mô dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH.
Đồng thời hướng dẫn chi tiết việc lựa chọn chủ đầu tư các dự án NƠXH theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư và pháp luật đấu thầu, tại Thông tư số 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021.
Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung một số nội dung quy định về hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH; trình tự, thủ tục đăng ký mua, thuê, thuê mua; xét duyệt đối tượng... đảm bảo dễ dàng, rút ngắn thủ tục hành chính nhưng cũng đảm bảo sự chính xác, công bằng.
Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/1/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình.
Trong đó, có giải pháp hỗ trợ tín dụng đối với NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư theo hai gói hỗ trợ:
Một là cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội. Tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng.
Hai là cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong 2 năm 2022-2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ.
"Các gói hỗ trợ này được kỳ vọng là cú hích và động lực để thị trường NƠXH và nhà ở công nhân phát triển trong thời gian tới. Trong 3 tháng đầu năm 2022, chúng ta đã khởi công 7 dự án NƠXH với gần 25.000 căn hộ. Trong quý II và quý III năm nay sẽ có thêm nhiều dự án tiếp tục được khởi công", ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng cục Phát triển nhà và thị trường Bất động sản cho biết.
Nhìn nhận ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, phần lớn các doanh nghiệp thành viên, đặc biệt là các doanh nghiệp lớn của hiệp hội đều có mong muốn được cùng tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân.
“Tuy nhiên, trong bối cảnh việc phát triển dòng nhà ở này còn gặp khó, điều quan trong nhất hiện nay là cần có cơ chế "mở" để thu hút các doanh nghiệp,” ông Hà chia sẻ và nhấn mạnh rằng quan trọng nhất là thủ tục cần nhanh gọn, tiếp cận đất đai dễ dàng hơn nhà ở thương mại, nguồn vốn cần ổn định.
Ngoài ra, theo ông Hà, các vấn đề về thuế cũng cần phải dễ dàng hơn để các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân có “sức để thở,” sớm hoàn thành dự án và thu hồi nguồn vốn nhanh hơn.
Về phía địa phương, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cũng kiến nghị Trung ương cần tạo điều kiện để thành phố và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn phát triển nhà từ Nghị quyết 11 của Chính phủ; rút ngắn các thủ tục hành chính; hỗ trợ vốn vay kích cầu để cho vay với thời hạn trên 10 năm; tập trung rà soát quỹ đất tại các dự án thương mại có tỉ lệ 20% quỹ đất nhà ở xã hội, để các nhà đầu tư thực hiện đúng quy định…
Về phía Bộ Xây dựng, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng để phát triển NƠXH hiệu quả, đúng mục tiêu, trong thời gian tới cần triển khai ngay 3 giải pháp cấp bách. Đầu tiên là cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở quốc gia mới được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Tiếp đó, địa phương phải rà soát lại các quy hoạch phát triển đô thị, phải có quỹ đất với địa điểm, diện tích để đầu tư vào các dự án NƠXH, nhà ở công nhân. Thứ ba là rà soát và thực hiện nghiêm các quy định về việc dành 20% quỹ đất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các dự án phát triển nhà ở thương mại để có quỹ đất cho đầu tư NƠXH, nhà ở công nhân.
Minh Hoa (t/h theo TTXVN, báo điện tử Chính Phủ)