Cam kết lợi nhuận quá cao e rằng không khả thi
Trên thị trường bất động nghỉ dưỡng, sau thời gian chững lại hồi cuối năm cuối 2018, bước sang năm 2019 hàng loạt các dự án bất động sản cũng được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận như: Dự án nghỉ dưỡng Ohara Lake View tại Lương Sơn, Hoà Bình, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12% mỗi năm trong 15 năm.
Tương tự, Dự án Kai Resort tại Kỳ Sơn, Hòa Bình (giá bán 2,6 tỷ đồng mỗi lô biệt thự) cũng được cam kết lợi nhuận 12,5% mỗi năm trong 10-15 năm và cũng thanh toán tiền thuê trước 4 năm và trừ thẳng vào giá bán.
| |
| Dự án Kai Resort tại Kỳ Sơn, Hòa Bình cam kết lợi nhuận 12,5% mỗi năm trong 10-15 năm. Ảnh: Chủ đầu tư. |
Dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang tại Ninh Thuận cũng đang được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận trọn đời với mức 12%/năm, Condotel Sapphire Hạ Long cũng đang áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận 10% trong vòng 5 năm...
Tại Hà Nội, căn hộ Hà Nội Golden Lake của Hòa Bình hiện cũng đang được chủ đầu tư áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận 10%.
Các chuyên gia đánh giá, căn hộ cam kết lợi nhuận luôn hấp dẫn các nhà đầu tư, đặc biệt khi mức cam kết lên tới 10 – 12%/năm trong khoảng 5 – 10 năm. Tuy nhiên, việc cam kết lợi nhuận luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, mức sinh lời của một dự án nghỉ dưỡng trung bình chỉ vào khoảng 6-8% mỗi năm. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng hiện còn đang phải đối mặt với khó khăn do vướng mắc về pháp lý. Do vậy, con số cam kết lợi nhuận quá cao e rằng không khả thi.
Theo ông Quyết, người mua có thể bị thu hút bởi mức lợi nhuận mà quyết định giao dịch. Tuy nhiên, để đảm bảo mức cam kết nói trên, chủ đầu tư phải có tính toán kỹ nhằm cân đối dòng tiền, cùng với đó là phương án trong dài hạn để có hiệu suất khai thác kinh doanh tốt khi dự án đi vào vận hành.
Trao đổi về vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, cam kết lợi nhuận là hình thức cạnh tranh giữa các nhà đầu tư, là sáng kiến tự phát của tự các nhà đầu tư, pháp luật không quy định việc này.
| |
| GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. |
“Để có lợi nhuận 8-12% trên 1 năm thì mức độ lấp đầy luôn luôn phải đạt trên 50%, đây là một áp lực lớn. Trên thị trường, nhiều nhà đầu tư cũng đã tuyên bố không thể đem lại mức lợi nhuận này. Vì thế, tôi cho rằng, các nhà đầu tư nên tiếp cận theo hướng khác. Nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải cùng nhau chia sẻ lợi nhuận cũng như rủi ro, chúng ta đang làm không đúng với cơ chế nền kinh tế thị trường, kinh tế chia sẻ.
Mức lợi nhuận lớn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đến một ngày nào đó nhà đầu tư không thể đảm bảo mức lợi nhuận, rơi vào phá sản thì đành phải, bán condotel theo hình thức M&A, mua bán xác nhập doanh nghiệp . Như vậy, kể cả nhà đầu tư hay nhà đầu tư thứ cấp đều thọ không lâu”, GS. Đặng Hùng Võ nói.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, những dự án được cam kết lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí cho cam kết lợi nhuận này. Các khoản phí gồm: trang bị nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh. Với những dự án condotel chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, người mua phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Có ít nhất 3 trở ngại cho Condotel
Tại Hội thảo "Đầu tư vào đâu lợi nhuận cao và bền vững", nhiều chuyên gia thừa nhận các cam kết lợi nhuận của kênh đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện ở mức lý tưởng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Có ít nhất 3 quan ngại được các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cân nhắc trước khi chọn mặt gửi vàng.
Thứ nhất, rủi ro về pháp lý. Condotel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thuộc nhóm second home (căn nhà thứ hai như nhà liền kề, biệt thự biển) được xem là sản phẩm mới, có pháp lý chưa rõ ràng và chưa được xác định cụ thể trong luật.
Riêng condotel hiện chưa có sản phẩm nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Dù đã có nhiều đề xuất cần cấp quyền sở hữu cho các sản phẩm condotel để ổn định tâm lý cho nhà đầu tư mua tài sản này nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn đang trong quá trình xem xét, nghiên cứu.
Thứ hai, cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng second home và đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên.
Các cam kết lợi nhuận cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khá ấn tượng, song, không có cơ sở nào đảm bảo các cam kết này được thực thi. Ngoài ra sau thời gian cam kết, câu chuyện vận hành cũng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.
Thứ ba, sở hữu có thời hạn. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện nay các bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chỉ được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất có thời hạn (mức phổ biến là 30-50 năm). Đây cũng là một hạn chế và trở ngại tâm lý đối với nhà đầu tư so với các loại hình bất động sản được sở hữu lâu dài.
Chính vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, tính toán sao cho hiệu suất đầu tư cao nhất trong khoản thời gian nhanh nhất đồng thời có kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sở hữu.
| |
| Các cam kết lợi nhuận cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khá ấn tượng, song, không có cơ sở nào đảm bảo các cam kết này được thực thi. |
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng từng đưa ra nhiều cảnh báo về bản chất của việc các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng để dễ bề bán hàng.
HoREA phân tích, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, đa số các sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam kết lợi nhuận khủng trong gần một thập niên.
Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.
Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.
Theo Môi trường và Đô thị