Shop có thể ở như căn hộ?
Như Reatimes đã thông tin trong các bài viết trước, thời gian gần đây, tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, hàng loạt shophouse tồn kho của các dự án được môi giới tích cực rao bán với giá cao ngất ngưởng, thậm chí "nổ" lợi nhuận lên đến 12% nhằm thu hút khách mua. Đó là shophouse thuộc dự án Scenic Valley, khu căn hộ Panorama, Grand View, Hưng Phúc Premier và Riverside Residence được quảng cáo có diện tích trung bình từ 80m2 – 550m2... với giá bán lên đến hàng chục tỷ đồng.
Liên hệ đến một môi giới tự nhận là nhân viên thuộc Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, người này cho biết đang chào bán các shop thuộc dự án Grand View, Riverside Residence với mức giá hiện nay dao động từ 120 - 150 triệu đồng/m2. Khi hỏi về pháp lý của các căn shop này, môi giới khẳng định shop tại đây đều có pháp lý sở hữu lâu dài nhưng vẫn có thể đăng ký kinh doanh.
"Em khẳng định các căn shop tại đây đều là sở hữu lâu dài. Chị mua trực tiếp chủ đầu tư, ký hợp đồng mua bán và sau 12-18 tháng thì sẽ ra sổ sở hồng sở hữu lâu dài cho khách hàng. Khi đăng ký kinh doanh thì chị tự đi đăng ký, ở đây mọi người đều đăng ký bình thường", môi giới khẳng định.
Đáng chú ý là thông tin môi giới cho rằng shop tại Phú Mỹ Hưng là dạng shop đa năng, ngoài chức năng khai thác cho thuê kinh doanh thì vẫn có thể dùng để ở như căn hộ. Đồng nghĩa khi khách thuê có nhu cầu ở, vẫn có thể tận dụng mặt bằng của shop để tùy ý bố trí bếp nấu ăn, phòng ngủ, và lắp đặt thêm các thiết bị nội thất tương đồng như căn hộ.
Theo các chuyên gia, điều này đang đi ngược với quy định tại Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Cụ thể, tại Thông tư này, Bộ Xây dựng đã ban hành các quy định về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư bao gồm cả căn hộ lưu trú (condotel), các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… Thông tư 03/2021 quy định đối với văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel), diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2. Đáng chú ý, Thông tư này cũng quy định không được phép bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
Ngoài ra, Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định, dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán, thống nhất toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cô quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy, nếu shop của Phú Mỹ Hưng được sử dụng để ở - như lời quảng cáo của môi giới, thì sẽ vượt chỉ tiêu dân số được quy định tại mỗi dự án.
Không đủ điều kiện để cấp thời hạn sở hữu lâu dài cho shophouse
Đưa ý kiến về việc shophouse khối đế chung cư được quảng cáo sở hữu lâu dài, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh - Nhà nghiên cứu về Luật Đất đai nhận định điều này là không phù hợp. Theo pháp luật đất đai hiện nay (Điều 126, Điều 145 Luật Đất đai năm 2013, Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì đất xây dựng nhà chung cư là đất ở, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi chủ đầu tư bán căn hộ thì người mua được sử dụng đất ổn định lâu dài. Việc Nhà nước giao đất ở, có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư là điều kiện cần để cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua các sản phẩm trong tòa nhà chung cư nhưng không phải điều kiện đủ.
Thứ nhất, một sản phẩm/phần diện tích trong nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua chỉ khi sản phẩm/phần diện tích đó là một “căn hộ” theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng. Chẳng hạn theo QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì “căn hộ” được định nghĩa là: “Không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ.”
Bởi vậy, đối với các diện tích ở khối đế nhà chung cư (tạm gọi là shophouse) để được cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài nếu đáp ứng được yêu cầu là một căn hộ theo QCVN 04:2021/BXD. Khi kiểm tra điều kiện cấp sổ, cơ quan nhà nước (thường là phối hợp liên ngành Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng) sẽ kiểm tra, phải có đầy đủ phòng ngủ, phòng ăn, khu vệ sinh... đảm bảo phục vụ đời sống sinh hoạt bình thường cho một gia đình thì mới được coi là căn hộ, để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài.
Thực tế thì đa số shophouse khối đế nhà chung cư không đáp ứng điều kiện của một căn hộ chung cư, nên chỉ có thể cấp giấy chứng nhận có thời hạn. QCVN 04:2021/BXD đã quy định về “nhà chung cư hỗn hợp” gồm các căn hộ (được cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài) và các diện tích khác làm văn phòng, dịch vụ, thương mại (nếu chủ đầu tư hoặc người mua có nhu cầu thì cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận có thời hạn theo thời hạn dự án, thông thường là dưới 50 năm).
Ngoài ra, để một shophouse khối đế nhà chung cư được coi là căn hộ thì ngay ở bước lập quy hoạch chi tiết/tổng mặt bằng và thiết kế cơ sở đã phải xác định đây là căn hộ để ở. Khi đó, hồ sơ quy hoạch, thiết kế phải tính toán “chỉ tiêu dân số” cho các shophouse này (để làm cơ sở tính toán các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, ví dụ: cây xanh, trường học, diện tích sinh hoạt cộng đồng...). Nếu hồ sơ quy hoạch, thiết kế không tính toán “chỉ tiêu dân số” cho các shophouse này thì không có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận ổn định lâu dài.
Như vậy, shophouse khối đế nhà chung cư phải đáp ứng rất nhiều yêu cầu, điều kiện ở nhiều bước mới có thể cấp giấy chứng nhận ổn định lâu dài. Về quan điểm cá nhân, tôi cho rằng việc cấp giấy chứng nhận ổn định lâu dài cho shophouse khối đế nhà chung cư là không hợp lý, bởi Luật Nhà ở quy định: sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm. Nếu coi shophouse khối đế là căn hộ chung cư thì chỉ là một biện pháp xử lý để cấp giấy chứng nhận ổn định lâu dài mà không phù hợp với bản chất và lợi thế của shophouse là để kinh doanh, cung cấp tiện ích cho cư dân trong và ngoài khu chung cư.
Thứ hai, theo Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, “nhà chung cư hỗn hợp” được quy định bởi QCVN 04:2021/BXD. Dựa theo hồ sơ quy hoạch, thiết kế cơ sở... thì phần diện tích căn hộ sẽ được coi là nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài. Đối với các phần diện tích khác làm văn phòng, dịch vụ, thương mại, hầm gửi xe... mà nếu chủ đầu tư hoặc người mua có nhu cầu thì cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận có thời hạn theo thời hạn dự án.
Ví dụ dự án có thời hạn 50 năm, chủ đầu tư được giao đất với thời hạn bằng thời hạn dự án là 50 năm, thời gian làm thủ tục pháp lý, xây dựng, nghiệm thu là 5 năm, khi bàn giao và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất còn lại 45 năm. Trường hợp này, người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận ổn định lâu dài. Phần diện tích khác làm văn phòng, dịch vụ, thương mại, hầm gửi xe... được cấp giấy chứng nhận thời hạn 45 năm.
Chung quan điểm trên, Luật sư Nguyễn Việt Quốc – Công ty TNHH Luật Tín An cũng nhận định, shophouse thuộc khối đế chung cư vì có chức năng kinh doanh, buộc phải đăng ký kinh doanh nên cần áp dụng theo hình thức sở hữu 50 năm là phù hợp với các quy định hiện nay. "Nguyên tắc là đất kinh doanh thương mại thì có thời hạn sử dụng, còn đất ở thì có thời hạn sở hữu ổn định lâu dài. Cũng tương tự căn hộ để ở thì mới được sở hữu lâu dài, còn shophouse vì có chức năng dùng để kinh doanh thương mại thì chỉ nên có thời hạn là 50 năm", Luật sư Quốc nhận định.
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài Môi giới "nổ" shophouse Phú Mỹ Hưng có tỷ suất lợi nhuận 12%/năm, và bài viết Chuyên gia phân tích chiêu trò quảng cáo shophouse khối đế chung cư sở hữu lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thực chất shophouse là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở nên không thể gọi là “house”. Khách hàng có thể ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở nhưng không phải vậy. Người mua shophouse phải cân nhắc vì sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này.
Thứ hai, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Với những shophouse là khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm./