Tập đoàn Danko: Rao bán rầm rộ dự án 'tù mù' pháp lý, rủi ro nào cho nhà đầu tư?

Danko: Động thổ rầm rộ khi chưa được phép khởi công

Công ty cổ phần Tập đoàn Danko (Tập đoàn Danko) là một tên tuổi có tiếng trong lĩnh vực tư vấn, môi giới bất động sản. Gần đây, Tập đoàn Danko đang mở rộng đầu tư dự án ở các địa phương khác. Việc trúng thầu dự án 1.300 tỉ đồng tại Thái Nguyên nằm trong chiến lược đầu tư và là dự án khu đô thị “đầu tay” của tập đoàn này trong vai trò chủ đầu tư.

Ngày 15/3/2019, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng TP Thái Nguyên đã phát thông báo mời sơ tuyển gói thầu (đấu thầu rộng rãi quốc tế) dự án khu nhà ở Cao Ngạn, sử dụng quỹ đất 49,94ha (chưa giải phóng mặt bằng) tại xã Cao Ngạn và phường Chùa Hang, thuộc đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Cao Ngạn – Chùa Hang.

Mục tiêu của dự án là “đầu tư hoàn chỉnh kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư theo đồ án quy hoạch được duyệt”, để nhà đầu tư trúng thầu tự giải phóng mặt bằng, đề xuất dự án với tổng chi phí thực hiện là 1.299,8 tỉ đồng.

Sau 1 tháng mời thầu, Tập đoàn Danko chính là nhà đầu tư duy nhất đăng kí, là doanh nghiệp chuyên tư vấn, môi giới bất động sản có trụ sở tại Hà Nội, có mức vốn điều lệ 50 tỷ đồng (sau khi trúng thầu mới tăng vốn lên 400 tỉ đồng).

Do đó, tháng 5/2019, tỉnh Thái Nguyên đã nhanh chóng chỉ định thầu giao Danko triển khai gói thầu xây dựng hạ tầng có giá trị nghìn tỉ này, dù doanh nghiệp chưa từng làm dự án xây dựng hạ tầng đô thị, khu dân cư.

Câu hỏi đặt ra là tại sao một công ty có vốn điều lệ eo hẹp, chưa có năng lực đầu tư lại có thể được tỉnh Thái Nguyên lựa chọn để “chỉ định thầu” chóng vánh như vậy?

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị Danko City, trong vòng 48 tháng, chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu vực dự án, cây xanh, các dãy nhà ở kết hợp thương mại cùng các hạng mục công trình công cộng.

Quy hoạch được duyệt cũng bao gồm xây dựng khu nhà ở đô thị, nhà ở xã hội theo quy định về bố trí đất phù hợp tại dự án nhà ở thương mại.

Sau khi được lựa chọn, nhà thầu phải gửi Đề xuất chấp thuận đầu tư lên Sở Xây dựng thẩm định, sau đó trình lên UBND tỉnh phê duỵệt chấp thuận đầu tư, cũng như làm các thủ tục chuyển đổi từ đất lúa sang đất phi nông nghiệp… Nhà thầu phải chịu toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng 49,94ha đất, sau đó mới được đối trừ với tiền sử dụng đất phải nộp để làm dự án nhà ở thương mại tại đây.

Thế nhưng, khi chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý của dự án (chưa có quyết định giao đất, chưa có giấy phép xây dựng), tháng 7/2019, Danko đã rầm rộ động thổ xây dựng, san lấp đất và được quảng cáo là “chủ đầu tư dự án Danko City - thành khố châu Âu đẳng cấp” tại khu đất 49,94ha nêu trên.

Đặc biệt, ngày 28/7/2019, Danko Group đã tổ chức động thổ thi công dự án Khu nhà ở Cao Ngạn. Lễ động thổ trái quy định này còn có sự tham dự của khá nhiều lãnh đạo TP Thái Nguyên và tỉnh Thái Nguyên. Một trong số đó là ông Vũ Hồng Bắc - Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên.

Ngay ở thời điểm động thổ thi công, trên thị trường, các môi giới đã giới thiệu, quảng cáo rao bán rầm rộ đất nền tại dự án Danko City. Theo thông tin quảng cáo, khu đô thị mang “đẳng cấp châu Âu” của Danko có mật độ xây dựng chỉ 37,3%, gồm các hạng mục xa hoa như công viên, quảng trường ánh sáng, nhạc nước, phố đi bộ, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, trung tâm thể thao, hồ mắt rồng, bến du thuyền...

Ngay sau lễ động thổ, đơn vị thi công đã tổ chức san ủi, đổ đất san lấp tạo mặt bằng và xây dựng các hạ tầng kỹ thuật của dự án. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, tại thời điểm chủ đầu tư tổ chức động thổ thi công dự án Danko City khi chưa được cấp phép xây dựng là trái quy định.

Theo thông tin ghi nhận từ Kinh tế Môi trường, ông Hoàng Đức Khánh, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên khẳng định, Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn chưa được phép khởi công. Việc chủ đầu tư tổ chức động thổ trái quy định, Lãnh đạo Sở đã yêu cầu Uỷ ban nhân dân TP Thái Nguyên xử lý nghiêm theo quy định.

Hơn nữa, sau khi trúng thầu dự án, chủ đầu tư chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang đất phi nông nghiệp, đã triển khai các hoạt động thi công trên đất.

Đến nay, đơn vị thi công đã cơ bản hoàn thành việc san lấp mặt bằng, đang thi công cấp tập các tuyến đường nội bộ trong dự án Danko City. Một số công trình nhà ở hai tầng rộng hàng nghìn mét vuông đã “mọc” chễm trệ trên đất, được đơn vị bán hàng dùng để giới thiệu dự án và thực hiện các hoạt động kinh doanh bán bất động sản.

Rủi ro cho khách hàng khi pháp lý 'mập mờ'

Ngày 21/6/2019, UBND tỉnh Thái Nguyên có tờ trình số 84/TTr-UBND gửi Bộ TN&MT về việc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển đổi mục đích 49,35 ha đất trồng lúa để thực hiện 3 dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, trong đó có dự án Danko City.

Ngày 4/11/2019, Bộ TN&MT có công văn số 5710/BTNMT-TCQLĐĐ trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 14,33 ha đất trồng lúa thực hiện dự án Danko City. Sau đó, ngày 20/11/2019, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng có văn bản đồng ý UBND tỉnh Thái Nguyên được chuyển đổi mục đích sử dụng 14,33 ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để làm dự án.

Trong tháng 11/2019, Bộ Xây dựng mới có văn bản cho ý kiến chấp thuận đầu tư dự án Danko City và Bộ cũng lưu ý dự án này có nguy cơ phá vỡ quy hoạch. Quy mô dân số dự án Khu nhà ở Cao Hà (chưa tính đến các hộ dân sinh sống tại khu vực đất ở hiện trạng cải tạo) là 7.956 người, tương đương 1.989 hộ dân mới, chiếm khoảng 79% tổng dân số toàn khu.

Do đó, Bộ Xây dựng yêu cầu tỉnh Thái Nguyên cần rà soát, xác định quy mô dân số, diện tích sử dụng đất ở, số lượng căn hộ và quy đổi dân số tại dự án bảo đảm phù hợp quy hoạch phát triển nhà ở tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

Đến ngày 20/1/2020, UBND tỉnh Thái Nguyên mới có Quyết định số 231/QĐ-UBND quyết định phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án Danko City.

Đến ngày 10/3/2020, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên mới cấp giấy phép xây dựng cho Danko thực hiện thi công gói thầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại dự án khu nhà ở Cao Ngạn trên một phần diện tích 26,45ha (đã thu hồi, giải phóng mặt bằng).

Cần phải hiểu rõ, giấy phép xây dựng số 05 mà Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cấp cho Danko ngày 10/3/2020 là xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án khu nhà ở Cao Ngạn theo gói thầu đã kí kết, thi công trên diện tích 26,45ha đã được thu hồi, giải phóng mặt bằng. Có 6 công trình được phép xây dựng gồm: hệ thống giao thông, san nền; hệ thống thoát nước mưa; hệ thống thoát nước thải; Hệ thống cấp nước; hệ thống cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc; công trình cổng chính.

Nhưng Giấy phép xây dựng này lại được tuyên truyền theo kiểu “lập lờ đánh lận con đen” về sự tồn đại của một dự án bất động sản hoành tráng của Danko trên khu đất mà doanh nghiệp đang xây hạ tầng điện – đường - nước thải cho tỉnh Thái Nguyên.

Như vậy, đây thực chất là gói thầu thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án khu dân cư, tuy nhiên Danko đã quảng cáo, giới thiệu một cách “mập mờ” về việc được giao đầu tư dự án khu đô thị với tên gọi mỹ miều “Danko City” để gây chú ý, huy động vốn của nhiều nhà đầu tư thứ cấp mà trong đó, những hình ảnh kí kết giữa Danko với UBND tỉnh Thái Nguyên, lễ khởi công có lãnh đạo tỉnh tham dự, mặt bằng được san ủi nhanh cóng… cũng trở thành những tài liệu “chắc nịch”, được các nhân viên môi giới đưa ra để thuyết phục khách hàng rằng “Danko là chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Cao Ngạn” và nhanh chóng đặt tiền mua đất.

Đáng nói hơn, Danko chỉ được phép xây dựng dự án đường - điện - nước nhưng lại ngang nhiên “đánh võng” khách hàng về một dự án bất động sản “vẽ trên giấy” để huy động vốn, đẩy khách hàng vào nguy cơ rủi ro mất trắng.

Cũng vì vậy, mọi hoạt động kinh doanh bán hàng, giao dịch và nhận tiền của khách hàng để bán nhà “trên giấy” là vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.

Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ