Thời gian vừa qua, condotel (căn hộ khách sạn) đã trở thành điểm nóng thu hút sự chú ý của dư luận, đặc biệt khi vụ việc condotel Cocobay Đà Nẵng vỡ trận đã gây ra nhiều tranh cãi, thị trường này vốn dĩ đã nhiều khó khăn, nay lại đang tiếp tục gặp khó khăn khi nhà đầu tư thứ cấp mất niềm tin.
Câu hỏi bức thiết cần được trả lời lúc này là "Hành lang pháp lý nào cho condotel?" để có thể phát triển bền vững.
3 điểm cần làm rõ
Cả nước hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành khác nhau. Giai đoạn năm 2017 - 2019 có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng, Khánh Hòa, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.
Có thể thấy, trong những năm gần đây, mô hình condotel được coi là "con cưng" của phân khúc nghỉ dưỡng. Hơn nữa, đầu tư condotel được coi là kênh đầu tư có tỷ lệ sinh lời cao và ổn định trong nhiều năm, vậy nên phân khúc này trở nên nóng hơn bao giờ hết.
| |
Tuy nhiên, đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhận định vướng mắc của condotel là hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện dẫn đến chậm trễ trong các công tác quản lý, vận hành, chuyển nhượng, chứng nhận quyền sở hữu.
Đại diện Cục cho biết hiện có 3 điểm lưu tâm đối với condotel. Đầu tiên là chưa có quy định cụ thể về tên gọi tiếng Việt của condotel, quy chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ chưa cụ thể. Hiện chỉ có Luật Du lịch có quy định về căn hộ du lịch, các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau chưa có quy định về loại công trình này, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ.
Thứ hai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này chưa đồng nhất về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất, điều này dẫn đến sự phát triển thiếu bền vững của condotel.
Cuối cùng, quy định về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ. Hơn nữa, thách thức từ phía thị trường là các cam kết lợi nhuận được nhà phát triển địa ốc đưa ra nhưng thực tế đi vào vận hành thì việc duy trì chi trả cam kết lợi nhuận rất khó khăn.
Nhiều chuyên gia cho rằng, đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS) vì tiết kiệm đất đai; đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lịch, lĩnh vực đang được định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước.
Tuy nhiên, khoảng trống pháp luật đang gây ra khó khăn cho thị trường condotel. Nếu condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dài hạn thì những khó khăn của thị trường này sẽ giải quyết.
Hành lang pháp lý nào cho condotel?
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, bất động sản phát triển theo hướng kinh tế chia sẻ, nơi ở có thể tách ra một phần không dùng đến để cho khách du lịch thuê lưu trú. Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng.
Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để loại hình condotel phát triển đúng hướng, hơn lúc nào hết các bộ, ngành liên quan như: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa thể thao du lịch…, cần ngồi lại với nhau căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các Chỉ thị 1/2019 và 4/2019 để tìm biện pháp tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường BĐS nói chung và condotel nói riêng theo nguyên tắc:
Căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch để cho thuê có thời hạn.
Trường hợp condottel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Cùng đó, cần tháo gỡ nút thắt về thỏa thuận người mua bán với lãi suất cho phù hợp. Lợi nhuận 8-12% trên giá bán thì khó khăn. Các nhà đầu tư có thế tham khảo theo mô hình chia sẻ lợi nhuận nhiều nước trên thế giới là tỷ lệ phần trăm lợi nhuận như chia sẻ lợi nhuận 80-20% cũng là một cách thức.
Bên cạnh đó, phía các nhà đầu tư cũng cần minh bạch hóa chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. Thị trường khách du lịch phụ thuộc vào nhiều yếu tố, lợi nhuận căn hộ cho thuê phụ thuộc lượng khách du lịch, khách ít thì lợi nhuận có thể sụt giảm.
Về nội dung này, các doanh nghiệp bất động sản phân tích, nhà đầu tư thứ cấp cần thay đổi tư duy, trở thành cổ đông chứ không phải chỉ đơn thuần là nhà đầu tư. Là cổ đông thì không thể đi giữa chừng; mà khi xác định đầu tư vào căn hộ du lịch phải đồng hành lâu dài, đảm bảo hiệu quả lâu dài.
Còn nếu vẫn giữ tư duy tham gia nửa chừng sau đó vào ở hoặc bán thì các cơ quan nhà nước cần quy định rõ. Căn hộ khách sạn cần xác định là phục vụ du lịch nên việc quản lý tuân theo theo mô hình khách sạn chứ không phải chung cư.
Ông Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, cần thay đổi tư duy từ kinh tế truyền thống sang kinh tế chia sẻ. Việt Nam có tiềm năng phát triển du lịch tốt, nhưng muốn khai thác thì phải giải quyết điểm nghẽn. Đó là đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng du lịch, đặc biệt hạ tầng du lịch chất lượng cao.
Trước đó, vào tháng 4/2019, Thủ tướng cũng đã có chỉ đạo về việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trong đó có nhắc tới condotel. Thủ tướng đã giao 2 nhóm nhiệm vụ cho các bộ, ngành liên quan vấn đề này.
Bộ Xây dựng được giao hoàn thiện các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến condotel, các quy chế liên quan đến việc vận hành condotel và tiến tới sửa đổi hệ thống pháp luật. Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch được giao ban hành quy chế quản lý kinh doanh loại hình condotel.
Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên Môi trường được giao nhiệm vụ có văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất và cấp quyền sử dụng đất đối với condotel. Tất cả những văn bản này yêu cầu phải xong trong tháng 12 để tạo hành lang pháp lý.
"Về phía Bộ Xây dựng đã hoàn thiện xong bản dự thảo tiêu chuẩn quốc gia cho loại hình căn hộ này, đang đưa ra lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến ban hành cuối 2019", Đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho hay.
Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ