Khác với nhiều đại gia bất động sản khác, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (Xuân Mai Corp - Mã chứng khoán trên sàn UPCoM: XMC) không gặp quá nhiều khó khăn trong năm “bão tố” 2022. Mặc dù vậy, một vài vấn đề rất lớn tại Xuân Mai Corp đã lộ diện.
Nổi bật nhất là tình trạng nợ “khổng lồ”, từ đó khiến chi phí lãi vay của công ty rất cao, thường vượt trội so với lợi nhuận sau thuế. Bên cạnh đó, công ty rơi vào tình trạng các khoản phải thu nhiều nhưng lại có nguy cơ mất trắng hàng trăm tỷ đồng.
“Núi” nợ
Trong khi nhiều đại gia bất động sản “lao dốc” hoặc thua lỗ, Xuân Mai Corp có một năm tăng trưởng tốt. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2022 tăng từ 1.613 tỷ đồng lên 1.965 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng từ 66,5 tỷ đồng lên 67 tỷ đồng.
Báo cáo Kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất quý IV/2022 của Xuân Mai Corp cho thấy những con số khá đẹp giữa bối cảnh toàn ngành Bất động sản lao đao vì bị siết tín dụng và các vấn đề tiêu cực liên quan đến trái phiếu. Thế nhưng, nợ nần lớn tại Xuân Mai Corp lại thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.
Tại ngày 31/12/2022, Tổng tài sản của công ty đạt 4.242 tỷ đồng, giảm nhẹ so với con số 4.264 tỷ đồng của năm 2021. Trong đó, nợ phải trả giảm rất nhẹ, từ 3.345 tỷ đồng xuống 3.343 tỷ đồng. Nợ phải trả cao gấp 3,7 lần vốn chủ sở hữu và chiếm 78,8% tổng tài sản.
Trong đó, nợ vay lên tới 1.953 tỷ đồng, cao gấp 2,2 lần vốn chủ sở hữu. Đáng chú ý, đa số các khoản nợ đều là ngắn hạn (Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn tăng từ 1.712 tỷ đồng lên 1.777 tỷ đồng).
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là chủ nợ lớn nhất của Xuân Mai Corp khi ghi nhận khoản vay ngắn hạn 1.221 tỷ đồng, 115 tỷ đồng vay dài hạn đến hạn trả và 176 tỷ đồng vay dài hạn.
Đáng chú ý, có dư nợ cho khoản vay dài hạn đến hạn trả tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong (TPBank) trị giá hơn 100 triệu đồng. Nợ vay quá lớn nên hàng năm Xuân Mai Corp phải chi hàng trăm tỷ đồng trả lãi vay. Chi lãi vay năm 2022 lên tới 125 tỷ đồng, cao gấp 1,9 lần lợi nhuận sau thuế.
Các khoản phải thu có nguy cơ mất trắng
Trong khi phải đi vay nhiều, phải dành khoản chi phí khổng lồ trả lãi vay, Xuân Mai Corp lại không quản lý tốt các khoản phải thu, dẫn đến tình trạng có nguy cơ mất trắng hàng trăm tỷ đồng.
Tại ngày 31/12/2022, Các khoản phải thu ngắn hạn của Xuân Mai Corp lên tới 2.316 tỷ đồng. Thế nhưng, công ty phải dành tới 263 tỷ đồng dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi.
Cụ thể, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn (Công ty Xuân Mai Sài Gòn) phải trả Xuân Mai Corp 886 tỷ đồng. Xuân Mai Corp đã phải dành gần 28 tỷ đồng trích lập dự phòng cho khoản phải thu này.
Thậm chí, Xuân Mai Corp cũng có các khoản phải thu khó đòi tại một số công ty liên kết như Công ty Cổ phần Bê tông Xuân Mai Miền Nam với 10,5 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Xuân Mai Đà Nẵng với 21,3 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Sơn An với 4,4 tỷ đồng.
Xuân Mai Corp đã phải trích lập dự phòng 100% các khoản phải thu tại Xuân Mai Miền Nam và Công ty Sơn An. Còn với khoản phải thu trị giá 21,3 tỷ đồng tại Xuân Mai Đà Nẵng, Xuân Mai Corp chi 20,9 tỷ đồng cho dự phòng.
“Con nợ xấu” có liên quan đến Xuân Mai Corp
Đáng chú ý, tất cả các “con nợ xấu” này đều ít nhiều có liên quan đến Xuân Mai Corp. Hiện tại, Công ty Xuân Mai Sài Gòn không được xác định là công ty liên kết của Xuân Mai Corp. Nhưng tại thời điểm thành lập, Xuân Mai Corp là cổ đông sáng lập của công ty này.
Cụ thể, Xuân Mai Sài Gòn thành lập ngày 7/4/2017. Tại thời điểm thành lập, vốn điều lệ của công ty chỉ là 20 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông bao gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai - Xuân Mai Corp (sở hữu 45% vốn), Công ty TNHH Thương mại và Sản xuất Tường Việt (sở hữu 45% vốn) và ông Nguyễn Đức Tiến (sở hữu 10% vốn).
Tới ngày 12/9/2017, Xuân Mai Corp giảm tỷ lệ nắm giữ xuống 20%, Công ty Tường Việt giảm xuống 25%. Ông Nguyễn Đức Tiến chỉ còn sở hữu 5% vốn điều lệ công ty. Cổ đông mới không được tiết lộ.
Vốn điều lệ công ty tăng vọt lên 1.000 tỷ đồng trong ngày 26/9/2017 và đạt 1.500 tỷ đồng tại ngày 3/12/2021. Cơ cấu cổ đông không được tiết lộ.