Trong khi Hà Nội bị áp đảo bởi phân khúc cao cấp nội đô, thị trường phía Nam lại bùng nổ làn sóng dịch chuyển vùng ven. Đà tăng trưởng này được chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nửa cuối 2026.
Theo báo cáo của One Mount, trong quý vừa qua, tại Hà Nội và khu vực Văn Giang (Hưng Yên), tổng nguồn cung mở bán mới đạt 9.300 căn, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, phân khúc cao cấp tiếp tục áp đảo khi chiếm 69% thị phần. Đáng chú ý, nguồn cung hạng sang ghi nhận mức tăng trưởng đột biến 95% so với cùng kỳ năm trước, đạt 2.900 căn. Sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng tại khu nội thành là Hanoi Seasons Garden (chủ đầu tư Masterise Homes) đã đóng góp tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.
Xét về địa lý, nguồn cung Thủ đô tập trung chủ yếu tại khu nội thành và khu Tây. Trong đó, thị phần căn hộ sơ cấp đang được đóng góp chủ yếu bởi Masterise Homes (31%) và MIK Group (26%). Các vị trí tiếp theo thuộc về Thăng Long - Vietnam (11%), SJ Group (8%), Quang Minh (5%) và 19% thuộc về các chủ đầu tư khác.
Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung, tương đương khoảng 1.680 căn với 4 dự án lớn tiếp tục mở bán. Trong đó, MIK Group vươn lên dẫn đầu với 40%, theo sau là Sunshine Group (22%), Masterise Homes (21%) và Xuan Cau Holdings (17%).
Trái ngược với Hà Nội, thị trường TPHCM mở rộng (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven với tổng nguồn cung mở mới lên tới 11.200 căn, tăng vọt 203% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ. Khu vực Bình Dương đóng vai trò "dẫn dắt" khi chiếm tới 66% tổng nguồn cung mới, tương đương gần 7.400 căn.
Thị trường trung tâm vẫn do các nhà phát triển trong nước làm chủ, nổi bật là Mường Thanh (28%) và Masterise Homes (23%) chiếm hơn 50% thị phần. Theo sau là Văn Phú Group (21%), Bluemarq (12%), Hưng Lộc Phát (11%) và các CĐT khác (5%). Ở khu vực TP.HCM mở rộng, Sun Group (18%), Mitsubishi - Tokyu Land (17%), Lê Phong (15%), Phát Đạt Group (13%), Becamex (11%) và các chủ đầu tư khác (27%) đang chia nhau miếng bánh thị phần.
Cơ cấu sản phẩm tại TP.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%). Phân khúc hạng sang chỉ chiếm vỏn vẹn 8%, tập trung chủ yếu tại khu vực Quận 2 cũ. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, việc một số dự án tái khởi động đã bổ sung nguồn cung tương đối lớn.
Khác với Bình Dương, thị trường trung tâm vẫn do các nhà phát triển trong nước làm chủ, nổi bật là Mường Thanh (28%) và Masterise Homes (23%) chiếm hơn 50% thị phần. Theo sau là Văn Phú Group (21%), Bluemarq (12%), Hưng Lộc Phát (11%) và các chủ đầu tư khác (5%). Ở khu vực TP.HCM mở rộng, Sun Group (18%), Mitsubishi - Tokyu Land (17%), Lê Phong (15%), Phát Đạt Group (13%), Becamex (11%) và các chủ đầu tư khác (27%).
Đưa ra nhận định, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, trong đó nguồn cung được dự báo tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai.
TS. Nguyễn Văn Đính dẫn chứng nhiều thành phố lớn đang trở thành những "đại công trường" với hàng loạt dự án hạ tầng và phát triển đô thị được triển khai quyết liệt. Đồng thời, Hà Nội và TP HCM cũng được định hướng hình thành các vùng động lực tăng trưởng nhằm tạo sức lan tỏa tới các khu vực lân cận và thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế.
Theo ông, việc hình thành các cực tăng trưởng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế, qua đó kéo theo nhu cầu về nhà ở và bất động sản.
Cơ cấu nguồn cung theo ông chắc chắn sẽ cân bằng hơn. Nhà ở xã hội, nhà ở chính sách sẽ được thúc đẩy phát triển. Trong bối cảnh áp lực tài chính gia tăng, các chủ đầu tư cũng buộc phải nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, đưa ra các sản phẩm ở nhiều phân khúc với mức giá phù hợp hơn với thị trường.