Phát biểu mới đây của Bí thư Thành ủy TP. HCM Trần Lưu Quang về việc hạn chế phát triển thêm nhà cao tầng tại khu vực trung tâm để giảm ùn tắc, ngập nước và ô nhiễm môi trường đang thu hút sự chú ý lớn.
Thông điệp này đặc biệt đáng suy ngẫm với Hà Nội - nơi chủ trương giãn dân nội đô đã được đặt ra suốt nhiều năm qua nhưng thực tế lại đang diễn ra theo chiều ngược lại: Các dự án cao tầng vẫn liên tục xuất hiện tại những khu vực vốn đã chịu áp lực hạ tầng rất lớn.
Hà Nội có đang "ngộp thở" vì cao ốc?
Theo các quy hoạch từng được công bố, hàng trăm nghìn người dân tại khu vực lõi Hà Nội được định hướng di dời ra các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, thực tế thị trường bất động sản lại cho thấy một nghịch lý khác.
Theo thống kê của Biggee, đến cuối năm 2025, Hà Nội đã có khoảng 390.000 căn hộ được bàn giao, vượt nhẹ TP. HCM. Trong khi đó, dữ liệu từ CBRE cho thấy riêng quý 1/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 8.000 căn hộ mới mở bán - mức cao nhất của các quý đầu năm kể từ 2021.
Nguồn cung căn hộ tăng mạnh kéo theo áp lực ngày càng lớn lên hạ tầng đô thị, đặc biệt tại các trục hướng tâm như Nguyễn Trãi, Tố Hữu - Lê Văn Lương hay Phạm Hùng.
Nếu Lê Văn Lương từng bị ví như “con đường đau khổ” của Hà Nội vì ùn tắc triền miên thì Nguyễn Trãi hiện cũng đang đứng trước nguy cơ đi vào “vết xe đổ” này.
Chỉ hơn 2 km đường Lê Văn Lương nhưng phải “cõng” hơn 30 dự án chung cư cao tầng tạo nên áp lực dân số khổng lồ lên hạ tầng giao thông. Hệ quả là tình trạng ùn tắc trở thành “đặc sản” giờ cao điểm.
Cùng với đó, trục Nguyễn Trãi hiện đã tập trung hàng loạt đại dự án như Royal City, Golden Land, Hoàng Huy, King Place, cùng nhiều tổ hợp cao tầng khác. Đây vốn là một trong những tuyến đường quá tải dù có tuyến metro Cát Linh - Hà Đông chạy dọc.
Gần đây, thị trường tiếp tục chú ý tới thông tin nhiều dự án cao tầng quy mô lớn được tái khởi động hoặc chuẩn bị triển khai tại khu vực trung tâm Hà Nội.
Đơn cử như, dự án của Masterise Homes tại khu đất số 233 - 235 Nguyễn Trãi, khu vực từng được biết đến với tên gọi Cao - Xà - Lá.
Không xa đó, khu đất Nhà máy Giầy Thượng Đình cũng vừa được chấp thuận chuyển đổi chức năng để phát triển khu đô thị mới.
Tương tự, dự án của Tân Hoàng Minh tại Lò Đúc cũng đang được tái khởi động sau nhiều năm “đắp chiếu”. Đây là khu vực nằm gần lõi trung tâm, kết nối trực tiếp với các tuyến phố đông dân như Trần Khát Chân, Phố Huế, Bạch Mai hay Nguyễn Công Trứ.
Điều đáng nói là khu vực này không nằm quá xa trục sông Hồng - nơi Hà Nội đang nghiên cứu các phương án chỉnh trang, di dời và tái định cư hàng chục nghìn hộ dân ven sông nhằm giảm tải cho nội đô và phục vụ quy hoạch cảnh quan hai bên sông.
Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nghịch lý đang dần hiện rõ: Một mặt thành phố muốn giãn dân khu vực trung tâm, mặt khác các dự án mới vẫn tiếp tục bổ sung thêm hàng nghìn cư dân vào lõi đô thị.
“Không thể tiếp tục nén dân vào lõi đô thị”
KTS. Nghiêm nhìn nhận, mỗi dự án cao tầng mới có thể kéo thêm hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn cư dân về sinh sống, gia tăng áp lực lên giao thông, y tế, giáo dục và hạ tầng kỹ thuật.
Không thể tiếp tục dồn thêm dân vào khu vực lõi đô thị khi hạ tầng hiện hữu đã quá tải.
Đồng quan điểm, TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng phát biểu của lãnh đạo TP. HCM phản ánh đúng xu hướng phát triển của các siêu đô thị hiện đại.
Theo ông Sơn, vấn đề không nằm ở việc “cấm” chung cư cao tầng mà là kiểm soát mật độ dân số và phân bổ lại không gian đô thị. Muốn giảm tải khu vực trung tâm, Hà Nội phải phát triển thực chất các đô thị vệ tinh thay vì để người dân tiếp tục đổ dồn vào nội đô làm việc mỗi ngày.
Ông Sơn cho rằng đây không chỉ là giải pháp giảm áp lực hạ tầng mà còn mở ra cơ hội hình thành các “đô thị 15 phút”.
Cần mạnh tay với chung cư nội thành?
KTS. Nghiêm kiến nghị Hà Nội cần có những quyết định quyết liệt hơn đối với các dự án nhà ở cao tầng trong khu vực nội thành.
“Nếu không kiểm soát quyết liệt, Hà Nội sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn: Mở thêm đường không theo kịp tốc độ tăng dân số từ các chung cư cao tầng”, ông Nghiêm cảnh báo.
Theo các chuyên gia, quy hoạch đô thị không thể chỉ phục vụ mục tiêu tăng trưởng bất động sản mà cần đặt chất lượng sống của cư dân làm trung tâm. Nếu không thay đổi tư duy phát triển, mục tiêu giãn dân nội đô có nguy cơ tiếp tục chỉ nằm trên giấy.