Chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì để đầu tư, kinh doanh
Tại phiên giải trình việc thực hiện pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức, Bộ trưởng Bộ Xây dựng – Phạm Hồng Hà thông tin, qua tổng hợp số liệu đến thời điểm ngày 31/3/2019, tình hình tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% cụ thể tại Hà Nội có 39 tòa có tranh chấp/919 tòa chiếm tỷ lệ 4,2%; tại TP. Hồ Chí Minh là 15 tòa có tranh chấp/867 tòa chiếm tỷ lệ 1,7%.
Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị…
| |
| Tình hình tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% chủ yếu xảy ra ở Hà Nội và TP. HCM. |
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng trên là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Vì thế họ không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% và đưa khoản tiền này phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.
Sau khi bán căn hộ lại tìm lý do để trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị, hoặc khi thành lập được ban quản trị thì tìm cách thoái thác trong việc bàn giao khoản kinh phí bảo trì này cho ban quản trị. Thậm chí chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản kinh phí bảo trì.
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Hà Huy Phong - Giám đốc Công ty Luật TNHH Inteco cũng cho rằng, việc bàn giao quỹ bảo trì hiện đang gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ lợi ích kinh tế, chủ đầu tư chiếm dụng số tiền này vào mục đích đầu tư, kinh doanh khác.
Bên cạnh đó, việc nhiều ban quản trị hiện nay hoạt động kém hiệu quả cũng khiến chủ đầu tư e ngại các vấn đề bảo hành, bảo trì nhà chung cư là nguyên nhân thứ yếu khiến chủ đầu tư chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì.
Khởi tố, truy cứu nếu không chịu bàn giao quỹ bảo trì
Theo Bộ trưởng, để khắc phục tình trạng sau khi thành lập ban quản trị, các chủ đầu tư trì hoãn, kéo dài việc bàn giao quỹ bảo trì, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
| |
| Bộ trưởng Bộ Xây dựng – Phạm Hồng Hà. |
Bên cạnh đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.
Về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội – Ông Nguyễn Quốc Hùng kiến nghị cần xây dựng quy định về cưỡng chế, sửa Nghị định 99, Thông tư 02 về mô hình ban quản trị.
Theo Luật sư Hà Huy Phong, việc bàn giao quỹ bảo trì là nghĩa vụ của chủ đầu tư và chủ đầu tư không có quyền từ chối. Trong trường hợp chủ đầu tư cố tình không bàn giao hoặc bàn giao quỹ bảo trì không đúng thời hạn sẽ bị phạt tiền từ 100 - 150 triệu đồng, tình huống này cư dân có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có chung cư thực hiện việc cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao.
| Theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho ban quản trị khi ban quản trị được bầu ra. Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì theo hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng ban quản trị và một thành viên do ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính, số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. Hiện nay, việc lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng (gọi tắt là Quy chế 02). Theo đó, kỳ hạn gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư thông qua. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 37 của Quy chế 02. |