Người Đưa Tin: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam đang như thế nào thưa bà?
Bà Trang Bùi: Kể từ khi thị trường gặp nhiều khó khăn trong năm 2022 với nguồn cung hạn chế do những vướng mắc về khung pháp lý và sự suy giảm thanh khoản do hạn chế tín dụng, lãi suất tăng và những lo ngại về tình hình kinh tế bất ổn trong nước cũng như trên thế giới, chúng tôi ghi nhận nhiều tổ chức đầu tư có phần nào “chùn chân” và cẩn trọng xem xét lại các danh mục đầu tư. Các nhà đầu tư cá nhân đều giữ tâm lý cẩn trọng, nếu dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư, lướt sóng thì không lướt nhanh được. Việc ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng cũng ảnh hưởng đến người mua nhà có nhu cầu ở thực. Tất nhiên, ngân hàng vẫn xem xét, phê duyệt các khoản vay đáp ứng đủ điều kiện dựa trên khả năng chi trả của người mua.
Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Một số chủ đầu tư đã chủ động đưa ra chính sách bán hàng mới hấp dẫn hơn, là một chính sách kích cầu nhưng chưa đóng góp vào việc giúp thanh khoản thị trường tốt hơn bởi thanh khoản nằm ở khả năng tài chính của đối tượng người mua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng công bố việc thay đổi các chính sách hỗ trợ lãi suất so với thời điểm kí kết hợp đồng, hay gán tài sản để trả nợ hoặc trái phiếu. Điều này làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, cùng việc lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà trong 2 tháng đầu năm. Thậm chí, có nhiều trường hợp phải thay đổi kế hoạch, bán lại bất động sản vừa mua với nỗi lo lãi suất.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam
Người Đưa Tin: Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những khó khăn cho thị trường bất động sản. Từ những động thái thiết thực này đã có những nhận định khả quan rằng trong Quý 3/2023 thị trường bất động sản sẽ ấm lên. Bà có đồng ý với nhận định này? Tại sao?
Bà Trang Bùi: Việc Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn những khó khăn và vai trò của thị trường bất động sản để rồi có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở rất lớn giúp thị trường bất động sản khởi sắc trong Quý 3/2023.
Thứ nhất, nguồn vốn cho thị trường bất động sản cần được cung ứng đầy đủ, đặc biệt là việc nới lỏng tín dụng và giải ngân nhanh chóng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện.
Thứ hai, sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.
Thứ ba, cải thiện quy trình nộp hồ sơ và phê duyệt, chia sẻ quyền giải quyết xuống cho cấp địa phương; đồng thời, đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để tháo gỡ khó khăn kịp thời cho doanh nghiệp
Thứ tư, trong khi Việt Nam vẫn xếp hạng là thị trường kém minh bạch, các chính sách và những kế hoạch của Nhà nước và doanh nghiệp phát triển bất động sản cần lưu tâm bảo vệ người mua cuối, nhà đầu tư cá nhân. Bởi lẽ, đây là nhóm mua dễ bị tổn thương do thiếu thông tin cập nhật sớm nhất và còn nhiều người chưa nắm rõ các quy định trong giao dịch mua bán bất động sản. Nhóm này luôn bị động khi có chính sách hoặc thay đổi xảy ra từ Nhà nước và doanh nghiệp bất động sản.
Chính vì vậy, việc Chính phủ đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những khó khăn ở thị trường bất động sản sẽ là một động lực rất lớn thúc đẩy niềm tin quay trở lại của các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các bên tham gia vào thị trường.
Người Đưa Tin: Thưa bà, đâu sẽ là những phân khúc phục hồi trong giai đoạn này?
Bà Trang Bùi: Bất động sản nhà ở được xem là mảng thị trường gặp nhiều khó khăn nhất trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế do những vướng mắc về khung pháp lý và sự suy giảm thanh khoản vì hạn chế tín dụng, lãi suất tăng và những lo ngại về tình hình kinh tế bất ổn trong nước cũng như trên thế giới.
Loại hình bất động sản cho thuê văn phòng tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao với nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Tuy nhiên, trong tình hình các khách thuê đang chuẩn bị đối măt với dự báo suy thoái kinh tế toàn cầu cũng như đáp ứng nhu cầu làm việc linh hoạt gia tăng, chúng tôi bắt đầu ghi nhận gia tăng việc doanh nghiệp thu nhỏ diện tích thuê và xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm để đến các tòa nhà khu vực rìa trung tâm.
Về triển vọng, nhu cầu cho các cao ốc văn phòng đang hoạt động ở khu vực trung tâm vẫn tiếp tục gia tăng và được dự đoán sẽ bền vững trong trung hạn. Với nguồn cung văn phòng hạng A và B khá hạn chế ở cả hai Tp.HCM và Hà Nội, khoảng 3 triệu m2, trong khi dòng vốn FDI tiếp tục tăng thúc đẩy nhu cầu thuê và mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia khiến văn phòng đã đi vào hoạt động và tạo ra dòng lợi nhuận ổn định tiếp tục là tâm điểm mà các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm.
Loại hình bất động sản cho thuê bán lẻ cũng ghi nhận một năm khôi phục mạnh mẽ sau thời kỳ đóng băng năm 2021 do đại dịch Covid-19. Các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, được quản lý và đầu tư hình ảnh bài bản đều ghi nhận tỉ lệ lấp đầy và lượt tham quan mua sắm cao. Các thương hiệu bán lẻ quốc tế từ bình dân đến xa xỉ tiếp tục mở rộng và mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam.
Loại hình bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến một năm sôi động khi nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn (Ready-built warehouse) và nhà kho xây sẵn (Ready-built factory) liên tục ra mắt cùng với chất lượng và tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng hiện đại, có thể đáp ứng được yêu cầu cao từ các khách thuê quốc tế. Chúng tôi cũng ghi nhận sự tiến bộ đáng kể từ khâu xây dựng đến quản lý vận hành của các chủ đầu tư trong nước để có thể cạnh tranh với các chủ đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển các chuỗi cung ứng khỏi thị trường Trung Quốc sang các nước khác trong đó có Việt Nam đã góp phần lớn tạo thêm động lực cho sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản này.
Bất động sản cho thuê văn phòng tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao với nguồn cung tiếp tục khan hiếm.
Người Đưa Tin: Trước những tín hiệu tích cực, nhà đầu tư cần làm gì để đón đầu, thưa bà?
Bà Trang Bùi: Dưới góc nhìn của một công ty tư vấn bất động sản toàn cầu, chúng tôi mong muốn các nhà đầu tư bao gồm quỹ đầu tư và cả nhà đầu tư cá nhân, trước khi tiến hành phát triển hoặc giao dịch dự án cần phải thực hiện nghiên cứu thị trường chuyên sâu, phải có sự tham gia của các chuyên gia ở tất cả các khía cạnh bao gồm luật, ngân hàng, tài chính, thẩm định và tư vấn bất động sản nhằm định hướng được chiến lược đầu tư từ đó giảm thiểu những rủi ro xuống mức thấp nhất.
Đối với các doanh nghiệp cần phải thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, tập trung vào những sản phẩm có giá phải chăng phục vụ nhu cầu thực. Theo chúng tôi nghiên cứu, các doanh nghiệp bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn, vậy cấu trúc phải nằm ở vốn chủ sở hữu ít nhất từ 30 - 40 %; nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó thì thị trường mới đảm bảo cân bằng.
Bên cạnh đó, họ cần chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc mở rộng quỹ đất liên tục. Thực tế, chúng tôi đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài có chiến lược đầu tư dài hạn và nguồn vốn dồi đào có thể tiếp cận quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa mà trước đây rất khó có thể tiếp cận. Có điều này do các chủ đất trong nước đang dần cơ cấu lại dòng vốn/tài sản trong bối cảnh kiểm soát tín dụng và thị trường bất động sản Việt Nam đang thiết lập lại để chuẩn bị bước vào một chu kì mới trong những năm tiếp theo.