Không còn khu đất dành cho giáo dục
Theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu vực xã Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa được phê duyệt tại Quyết định số 329/QĐ-UBND ngày 31/01/2012 của UBND tỉnh, lô 2 được quy hoạch với các chức năng đất dịch vụ tổng hợp, đất ở; Lô 3 được quy hoạch thuộc phân khu chức năng là đất dành cho cơ sở giáo dục.
Ngày 09/05/2014, Công ty TNHH MTV đầu tư phát triển hạ tầng Thanh Hóa (gọi tắt Công ty Hạ tầng Thanh Hóa) tại Tờ trình số 104/TTr- CTĐTPTHT gửi UBND tỉnh Thanh Hóa xin phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Lô 2, Lô 3 thuộc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hóa.
Sau đó, trên cơ sở đề nghị tại Tờ trình số 104/TTr- CTĐTPTHT và Tờ trình số 2777/TTr-SXD ngày 11/06/2014 của Sở Xây dựng. UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành quyết định số 2100/QĐ-UBND ngày 04/7/2014 phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Lô 2, Lô 3 thuộc quy hoạch phân khu 1/2000 phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa với tổng diện tích đất quy hoạch sử dụng là 6,18ha.
Trong đó: Đất ở hiện trạng với diện tích 10.630m2; đất ở quy hoạch với diện tích 21.866,5m2; đất chợ với diện tích 4.408m2; đất văn phòng, thương mại với diện tích 2.500m2; đất giao thông với diện tích 21.289,5m2; đất cây xanh với diện tích 1.106m2.
Chức năng của khu đất là khu nhà ở chia lô, nhà ở xã hội, nhà ở hiện trạng cải tạo; văn phòng thương mại; chợ; đất khuôn viên cây xanh, được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Như vậy, sau khi ban hành Quyết định số 2100/QĐ-UBND với nội dung phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Lô 2, Lô 3 thuộc quy hoạch phân khu 1/2000 phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa thì toàn bộ phần diện tích quy hoạch đất giáo dục tại Lô 3 không còn.
Sau quyết định trên, một số Sở, ban, ngành tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo của dự án. Ngày 13/02/2015, Sở Xây dựng có Văn bản số 800/SXD-ĐT về việc đề nghị công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở tại lô 2, lô 3 thuộc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hóa.
Đến ngày 06/3/2015, UBND tỉnh có Văn bản số 1953/UBND-CN về việc công nhận chủ đầu tư thực hiện Dự án phát triển nhà ở tại lô 2, lô 3 thuộc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hóa. Theo quyết định này cho thấy, UBND tỉnh Thanh Hóa xét hồ sơ năng lực của Công ty Hạ tầng Thanh Hóa, biên bản tổ chuyên gia xét chọn chủ đầu tư và trên cơ sở đề nghị của Sở Xây dựng, UBND tỉnh Thanh Hóa đã công nhận Công ty Hạ tầng Thanh Hóa làm chủ đầu tư dự án Dự án phát triển nhà ở tại Lô 2, Lô 3 thuộc quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa.
Tuy nhiên, ngày 19/10/2015, Công ty hạ tầng Thanh Hóa lại có Tờ trình số 200/TTr-CTĐTPTHT gửi UBND thành phố Thanh Hóa về đề nghị chấp thuận đầu tư dự án. Ngày 06/11/2015, UBND TP. Thanh Hóa ban hành Văn bản số 4020/UBND- QLĐT về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở Lô 2, Lô 3 thuộc quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa (Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là UBND tỉnh theo quy định tại khoản 6 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ. UBND tỉnh chưa có văn bản ủy quyền nhưng UBND thành phố Thanh Hóa đã chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư tại Văn bản số 3813/UBND-QLĐT ngày 6/9/2018) với mục tiêu đầu tư chính là cung cấp và đáp ứng nhu cầu về đất xây dựng nhà ở gắn với hạ tầng kỹ thuật.
Quy mô diện tích khoảng 4,48ha, trong đó: Đất ở quy hoạch 21.866,5m2, tỷ lệ 48,48%, trong đó: Nhà ở liền kề 13.656,5m2 (tỷ lệ 30,48%, tầng cao 3-5 tầng), nhà ở xã hội 8.210m2 (tỷ lệ 18,32%, tầng cao 15 tầng); chợ 4.408m2 (tỷ lệ 9,8%, tầng cao 1-2 tầng); cây xanh 1.106m2; giao thông 17.419,5m2. Tiến độ thực hiện từ năm 2015 đến năm 2017 (thực hiện chuẩn bị đầu tư, đền bù, san nền, xây dựng hạ tầng trong năm 2015-2016; thực hiện việc xây dựng, hoàn thành dự án, kinh doanh theo quy định trong năm 2016-2017).
Do có sự điều chỉnh về quy hoạch 1/500 tại Quyết định số 1808/QĐ-UBND của UBND tỉnh, chủ đầu tư có Tờ trình đề nghị điều chỉnh chấp thuận đầu tư dự án. Ngày 06/9/2018, UBND TP. Thanh Hóa ban hành Văn bản số 3813/UBND về điều chỉnh chấp thuận đầu tư dự án, trong đó: Điều chỉnh diện tích lập quy hoạch từ 44.800m2 sang 44.385m2; điều chỉnh các khu đất ở liền kề ký hiệu ODT1 thành 07 lô đất biệt thự; điều chỉnh các khu đất ở liền kề ký hiệu ODT3 thành 07 lô biệt thự và 10 lô tái định cư; điều chỉnh các khu đất liền kề ODT5 thành 06 lô biệt thự; điều chỉnh các lô đất liền kề ODT1; ODT2; ODT4 từ chiều rộng mặt đường 8m thành 5m.
Như vậy, theo quy hoạch 1/2000 được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 329/QĐ-UBND ngày 31/01/2012: Lô 3 được quy hoạch thuộc phân khu chức năng là giáo dục, nhưng khi được Sở Xây dựng thẩm định và tham mưu điều chỉnh quy hoạch tại Tờ trình số 2777/TTr-SXD ngày 11/6/2014 với chức năng đất ở và đất thương mại dịch vụ là sai với quy định tại điểm c khoản 2 Điều 43 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Nhiều vấn đề cần xem xét
Ngày 26/12/2017, UBND thành phố Thanh Hóa có Văn bản số 264/CV-TTPTQĐ về việc bàn giao mặt bằng dự án phát triển nhà ở tại lô 2, lô 3 thuộc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hóa (đợt 1) là 41.876,8m2/44.384,9m2, trong đó: Phần diện tích do Trung tâm phát triển Quỹ đất thành phố thu hồi trong phạm vi dự án là 37.904,2m2, phần diện tích do Ban GPMB&TĐC thành phố thu hồi nằm ngoài mốc dự án HTX Gốm Quyết Thắng là 3.279,2m2 và phần diện tích đã thu hồi nằm ngoài mốc dự án đường tránh thành phố Thanh Hóa Đại lộ Bắc Nam là 693,4m2.
Sau đó, Công ty hạ tầng Thanh Hóa được UBND tỉnh giao đất đợt 1 để thực hiện dự án phát triển nhà ở tại lô 2, lô 3 thuộc Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hoá tại Quyết định số 3880/QĐ-UBND ngày 08/10/2018; và được điều chỉnh Điều 1 của Quyết định số 3880/QĐ-UBND của tại Quyết định số 4977/QĐ-UBND ngày 12/12/2018.
Cụ thể tổng diện tích đất được giao 42.114m2 đất để thực hiện dự án Phát triển nhà ở tại lô 2, lô 3 thuộc Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hoá; gồm: Diện tích 12.225,4m2 đất ở đô thị (trong đó: đất ở liên kế 6.982m2, đất ở biệt thự 5.243,4m2) và 29.888,6m2 đất, gồm: đất nhà ở xã hội 8.210m2, đất ở tái định cư 691m2, đất chợ 4.004,5m2, đất giao thông 15.266,1m2, đất cây xanh 1.717m2 để đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.
Theo Văn bản số 5889/STC-QLCX.GC ngày 20/12/2019 diện tích đã thực hiện GPMB là 42.622m2/44.385m2, với số tiền được Sở Tài chính quyết toán kinh phí GPMB là 8.651.997.000 đồng.
Theo kết quả thanh tra Thanh Tra tỉnh Thanh Hóa, UBND thành phố Thanh Hóa đã hoàn thành công tác bồi thường, GPMB và bàn giao cho nhà đầu tư đối với diện tích 41.876,8m2/44.384,9m2 từ tháng 12/2017. Ngày 24/4/2020, Công ty hạ tầng Thanh Hoá được cấp Giấy CNQSD đất số CT635956 với diện tích 12.225,4m2 đất ở tại đô thị.
Trên cơ sở Chứng thư định giá đất số 33/2019/CT-ĐGĐ-VVAI ngày 17/5/2019 của Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư Hà Nội, sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để tính toán giá đất ở theo 04 nhóm đất chính như sau: Nhóm 1: Các thửa đất ở liền kề có mặt tiếp giáp quy hoạch có mặt cắt đường rộng 7,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 4 m (ngăn cách với đường tránh QL 1A (đường gom 2 bên) đoạn từ đại lộ Lê Lợi đến QL 47 (Quảng Hưng) phần đường 1 chiều bằng dải cây xanh); Nhóm 2: Các thửa đất ở liền kề có mặt tiếp giáp quy hoạch có mặt cắt đường rộng 7,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 4 m (các thửa đất sâu nội bộ của dự án); Nhóm 3: Các thửa đất ở Biệt thự có mặt tiếp giáp quy hoạch có mặt cắt đường rộng 7,5m, vỉa hè mỗi bên rộng 4 m (các thửa đất sâu nội bộ của dự án); Nhóm 4: Các thửa đất ở Biệt thự có mặt tiếp giáp đường có lòng đường 3,75 m (vỉa hè 4 x 2).
Tại Chứng thư thẩm định giá đất, qua khảo sát thị trường bất động sản khu vực lân cận, thu thập thông tin và sử dụng 03 phiếu thu thập thông tin về thửa đất là tài sản so sánh gồm: Thửa đất khảo sát trực tiếp thứ nhất ngày 08/5/2019: Lô LK 45 MBQH 2122 phường Đông Hải, thành phố Thanh Hóa (không có Hợp đồng chuyển nhượng kèm theo), diện tích 90 m2 (= 5m x 18m), giá trị chuyển nhượng 954.000.000 đồng, tương đương với 10.600.000 đồng/m2. Thời điểm chuyển nhượng tháng 8/2017;
Thửa đất khảo sát trực tiếp thứ hai ngày 08/5/2019: Lô LK A28 MBQH 264 phường Quảng Hưng, thành phố Thanh Hóa (không có Hợp đồng chuyển nhượng kèm theo), diện tích 123,3 m2 (= 5m x 24,7m), giá trị chuyển nhượng 1.550.000.000 đồng, tương đương với 12.570.965 đồng/m2. Thời điểm chuyển nhượng tháng 02/2017; Thửa đất khảo sát trực tiếp thứ ba ngày 08/5/2019: Lô LK 164 MBQH 2122 phường Đông Hải, thành phố Thanh Hóa (không có Hợp đồng chuyển nhượng kèm theo), diện tích 87,5m2 (= 5m x 17,5m), giá trị chuyển nhượng 1.110.000.000 đồng, tương đương với 12.571.429 đồng/m2. Thời điểm chuyển nhượng tháng 01/2018.
Ngày 29/8/2019, Hội đồng thẩm định phương án giá đất của tỉnh ban hành Văn bản số 3732/HĐTĐGĐ thông báo về Kết quả thẩm định phương án giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá đất tính tiền sử dụng đất dự án. Trên cơ sở kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường có Tờ trình số 946/TTr-STNMT ngày 16/9/2019 trình UBND tỉnh Thanh Hóa đề nghị phê duyệt phương án giá đất cụ thể làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất dự án.
Ngày 23/9/2019, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3792/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất cho Công ty hạ tầng Thanh Hóa để thực hiện dự án. Tổng diện tích đất được giao 42.114m2, trong đó: Diện tích 12.225,4m2 đất ở đô thị (gồm, đất ở liền kề 6.982m2; đất ở biệt thự 5.243,4m2).
Diện tích đất nhà ở xã hội 8.210m2, diện tích đất ở tái định cư 691m2, đất chợ 4.004,5m2, đất giao thông 15.266,1m2, đất cây xanh 1.717m2, để đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Giá trị quyền sử dụng đất (làm tròn): 53.564.569.000 đồng. Ngày 24/12/2019, Cục Thuế tỉnh có Thông báo số 1306/TB-CT xác định: Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là 44.912.572.000 đồng; Tiền bồi thường GPMB là 8.651.997.000 đồng.
Việc sử dụng 03 phiếu thu thập thông tin trên tại các thửa đất liền kề để so sánh cho các lô đất biệt thự tại nhóm 3, nhóm 4 liệu có phù hợp với các thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất? Điều này liệu có nguy cơ gây thất thoát ngân sách nhà nước, chưa kể dự án này không thông qua quy định về đấu giá quyền sử dụng đất?
Hiện tại, dự án trên đã được UBND tỉnh chấp thuận cho chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4 tiếp tục triển khai dự án./.