Condotel có thực sự được cấp 'giấy khai sinh'?

Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ không “cấp khai sinh cho Condotel”

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 gửi Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Nhiều người cho rằng với văn bản này, loại hình bất động sản Condotel và Officetel sẽ được cấp “giấy khai sinh”, vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết. Tuy nhiên, những người am hiểu pháp luật cho rằng văn bản không có gì mới.

Nhiều chuyên gia đánh giá đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, còn các doanh nghiệp cho rằng đây là “đòn bẩy” kinh tế quan trọng. Bà Phan Lê Mỹ Hạnh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO Group đánh giá văn bản của Bộ TNMT hướng dẫn cấp sổ cho condotel là rất kịp thời. Các quy định sẽ giúp gỡ nút thắt để bất động sản du lịch phát triển nhanh hơn.

Liên quan đến những ý kiến còn băn khoăn về văn bản số 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT), ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho biết: "Khi giao đất, cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều có thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 hoặc 70 năm", ông Phấn nói.

Ông Phấn cho hay, đây là văn bản của Tổng cục hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các Luật chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật.

Ông Phấn chia sẻ, để cấp được giấy chứng nhận trong văn bản hướng dẫn của Tổng cục chỉ rõ cần tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

"Sau rà soát, với những trường hợp giao, cho thuê đất đúng theo quy định, xây dựng đúng theo quy hoạch, thiết kế, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng", vị này lý giải. Tuy nhiên, theo ông Phấn sau khi các địa phương cùng rà soát, có thể có trường hợp cấp giấy chứng nhận được ngay sau đó, nhưng cũng có những trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận được.

"Chẳng hạn những trường hợp giao đất là nhà ở không hình thành đơn vị ở, đối chiếu theo quy định của pháp luật về đất đai thì làm gì có loại đất nào là nhà ở không hình thành đơn vị ở, tức là từ khi giao đất đã giao không đúng theo quy định. Vậy bây giờ phải rà soát lại, điều chỉnh cho đúng bản chất, công năng của công trình là thương mại, dịch vụ" - ông Phấn lý giải.

Theo luật sư Thảo, về cơ bản văn bản 703 không có gì mới vì nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý Condotel hay nói cách khác là văn bản này không “cấp khai sinh cho Condotel”.

Cũng theo luật sư Thảo, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm Condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, Condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.

Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống.

Bên cạnh đó, tại Điểm d, Khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai và phụ lục 01 ban hành kèm thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại dịch vụ.

Chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ được quy định tại Điều 153 Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn.

"Đất ở không hình thành đơn vị ở" là thuật ngữ không tồn tại trong văn bản quy phạm pháp luật nào

Hiện nay, chính quyền các địa phương như Khánh Hòa đã sáng tạo ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp cho các dự án Condotel.

"Đất ở không hình thành đơn vị ở" là một thuật ngữ không tồn tại trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào, nó vi phạm và trái với quy định của Luật Đất đai nó cũng là mấu chốt hiện nay mà các cơ quan quản lý cần phải xử lý.

Hơn nữa, hiện chưa các các quy định để xử lý các trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, tỷ lệ ăn chia của loại hình Condotel gây khiếu kiện tranh chấp trong thời gian vừa qua", Luật sư Thảo phân tích.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Theo báo cáo của một trang web chuyên về bất động sản cho thấy, năm 2018 giá trung bình condotel cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến quý IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng, giảm 8%.

Báo cáo này cũng đưa ra dự báo xu hướng của thị trường Condotel trong 12 tháng tới với bức tranh màu xám. Đơn vị này cho rằng, năm 2020 sẽ đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này, sau sự cố dự án condotel tại Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận 12%/ năm.

Luật sư Trương Anh Tú - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng khuyên các chủ đầu tư Condotel đừng "tưởng bở" cho rằng Nhà nước đã đồng ý cấp "sổ đỏ" cho Condotel mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại.

Trong khi đó, ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng song song với việc cấp sổ cho dự án condotel thì cần xác định các giới hạn liên quan đến quyền tài sản của loại hình này.

Ông lấy ví dụ khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) thì kèm theo giới hạn quyền tài sản là đất đó chỉ phục vụ mục đích để ở, không phải là đất kinh doanh, thương mại. Do đó, việc sở hữu condotel không thể kèm việc cấp hộ khẩu để coi là nhà ở được.

“Khi thực thi quyền tài sản với loại hình nào thì phải có quy định rõ ràng. Như condotel chỉ dành cho thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng… chứ không thể dành cho ở”, ông này nói.

Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ