Cẩn trọng với mô hình “Nhà đổi nhà”, đòn bẩy tài chính hay bẫy sâu nợ nần?

Ai là ngưởi hưởng lợi?

Vừa qua, Masterise Homes chính thức Bắc tiến ra thị trường Hà Nội với 2 dự án là Masteri Waterfront và Masteri West Heights. Hai dự án này đều xây dựng trong lõi các đại đô thị do Tập đoàn Vin Group phát triển trước đó là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Không chỉ được quảng cáo là sản phẩm BĐS hạng sang, tiện tích 5 sao đẳng cấp, hai dự án này còn gây sự chú ý của dự luận với chương trình “Nhà đổi nhà – Home for Home”, mua nhà không cần vốn.

Với giải pháp này, Masterise Homes được sự đứng sau hậu thuẫn của Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).

Masterise Homes lý giải, ý tưởng của giải pháp là giúp các gia đình Việt có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam, mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới. Các dự án cao cấp áp dụng bao gồm Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Chủ đầu tư này khẳng định, điểm độc đáo nhất của giải pháp chính là “công thức Win-Win-Win” (ba bên cùng có lợi), mang đến lợi ích toàn diện đối với thị trường, nhà phát triển và trên hết là chủ sở hữu cuối cùng bất động sản.

Theo pháp luật hiện hành, một sản phẩm bất động sản như căn nhà chỉ được tổ chức tín dụng cho vay tối đa khoảng 70% giá trị, 30% còn lại người mua nhà phải có sẵn đối ứng.

Thay vì 30% có sẵn thì người mua nhà phải đưa bất động sản là căn nhà đang có để không phải nộp khoản ban đầu này. Về bản chất, đây là hình thức sử dụng siêu “đòn bẩy tài chính” lên đến 100% khi mua căn hộ tại các dự án của Masteri Homes.

Thực chất, việc này ai là người được lợi?

Người hưởng lợi cao nhất, chính là chủ đầu tư được khi nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong “sổ hồng”, lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp, vừa có nguồn khách hàng tiềm năng.

Người có lợi thứ hai, đó chính là ngân hàng. Bởi ngân hàng khi cung cấp tín dụng, vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo. Đồng thời, cũng có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Bẫy nợ nần chết người

Nhiều ý kiến cho rằng, bản chất chính sách này là cho vay 100% giá trị căn hộ, nhưng khách hàng sẽ bị áp lực rất lớn về khả năng trả nợ, rất có thể họ sẽ bị đẩy vào bẫy sâu nợ nần.

Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường”.

Đơn vị này phân tích, với “Nhà đổi nhà” thực chất khách hàng đang vay đến 100% hợp đồng mua nhà. Với cùng một mức lãi suất so với cách vay mua nhà thông thường, khách hàng sẽ phải trả khoản lãi cao hơn khá nhiều.

Và trên thực tế, các dự án của Masterise Homes luôn được định giá cao hơn mặt bằng chung BĐS. Như tại hai dự án đang triển khai ở Hà Nội, có mức giá trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2. Mức giá này cao tương đương với mức giá các dự án trung tâm nội đô Hà Nội và cao hơn hẳn so với dự án khác cùng khu vực. Khách hàng có thể bị cái hào nhoáng trước mắt, những lời quảng cáo mỹ miều mơn trớn, nhưng phải hết sức tỉnh táo với cái bẫy nợ nần hiệu hữu. Những thứ xa hoa, lung linh tại các dự án Masterise Homes gần như có sẵn trên nền tảng các dự án của Vin Group.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong chương trình “Nhà đổi Nhà”, người tham gia phải đang có nhà ở, ổn định và sở hữu hợp pháp. Được quyền tham gia mua nhà mới tại dự án phát triển BĐS mới mà không cần trong tay khoản tiền nào. Chỉ cần đồng ý đưa nhà cũ vào để làm thủ tục nhận nhà mới.

Nghe thì là chính sách nhân văn, hợp lý cho người mua nhà, nhưng ông Đính cho rằng, khách hàng cần tỉnh táo tìm hiểu, làm rõ nhiều vấn đề để đảm bảo quyền lợi của mình, tránh rơi vào bẫy nợ nần.

Trong một số bài phỏng vấn, ông Jason Turnbull, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Tài chính Masterise Homes thừa nhận, “Nhà đổi nhà” được xem là giải pháp đầu tiên hỗ trợ sử dụng tài sản đảm bảo là bất động sản hiện tại làm đòn bẩy tài chính cho bất động sản hình thành trong tương lai.

Vị này cũng tái khẳng định công thức Win-Win-Win” (ba bên cùng có lợi) khi chia sẻ về giải pháp này. Nhưng ai có lợi, ai có nguy cơ sập bẫy nợ nần, điều này đã rất rõ với những phân tích bên trên.

5 vấn đề chuyên gia chỉ ra cần làm rõ khi tham gia “Nhà đổi nhà”

Một là, người mua nhà buộc bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng, như vậy giá bán do thoả thuận hay phải thẩm định?

Hai là, khi bắt đầu được nhận 30% ban đầu, nhà đầu tư có phải bán nhà hay thế chấp cho ngân hàng hay không, nếu là ký bán thì có phải vừa mất quyền định đoạt căn nhà vừa mất lãi suất trả ngân hàng khoản này hay không?

Ba là, nếu thời gian giao nhà mới kéo dài vì lý do nào đó, thì ngân hàng có tính lãi thời gian quá hạn hay không, hoặc trong điều kiện người mua nhà không trả được 30% thì có bị siết nhà phát mãi vì vi phạm thời hạn thanh toán hay không?

Bốn là, trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó, vướng mắc không giao được nhà mới thì có hoàn trả nhà cũ cho khách hàng không?

Năm là, người mua nhà có mất thêm các khoản chi phí như phí thẩm định, phí bảo hiểm (giá trị sẽ rất lớn vì tính theo giá trị bất động sản) hay không?

(Còn nữa…)